日均預虧5.9億，萬科與千億巨債競速，誰贏？

萬科2025年預虧820億元，

其中第四季度預虧約539.85億元。

作者｜姚悅

編輯丨于婞

來源 | 野馬財經

1月30日晚，萬科（證券名稱：萬科A 代碼：000002.SZ）發布業績預告，2025年歸母凈利潤預虧約820億元，據此推算，萬科2025年第四季度預計虧損約539.85億元，每天預計虧損約5.9億元。

此外，萬科預虧金額或將刷新A股單年虧損紀錄，過去兩年，這家曾被視為“穩健典范”的房企近兩年已經累計虧損超1300億元，接近此前五年的歸母凈利潤總和。

與此同時，萬科正與巨額債務“競速”，多筆債券尋求展期。而帶領萬科多年的掌門人郁亮，也在年初因退休卸任，近期市場更傳出其“失聯”消息。萬科被認為正面臨自成立以來最嚴峻的考驗。

值得一提的是，1月30日，王石視頻號發布騎行視頻。王石在發布的騎行視頻中專門標注了時間為1月30日，當日他在深圳馬巒山騎行14.44公里，歷時兩個小時。據《證券時報》分析，該朋友圈疑似回應失聯傳聞。

截至1月30日收盤，萬科股價下跌4.87%，報4.88元/股，總市值582億元。

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2025年預虧820億，

第四季度預虧約539.85億

萬科公告，2025年歸母凈利潤預虧損約820億元。據Wind數據顯示，2025年前三個季度，萬科歸母凈利潤分別虧損62.46億元、57億元、160.69億元。據此推算，萬科2025年第四季度預計虧損約539.85億元。以2025年第四季度91天來算，萬科每天虧損約5.9億元。

萬科解釋稱，業績虧損主要原因包括：房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位；因業務風險敞口升高，新增計提了信用減值和資產減值；部分經營性業務扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業財務投資虧損；部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

而這已不是萬科第一次陷入巨虧。2024年，萬科就遭遇上市以來首次年度虧損，全年錄得歸母凈利潤虧損約494.78億元。2025年虧損額又同比擴大約65.7%。這兩年加起來，萬科的歸母凈利潤合計虧損約1314.78億元。

據Wind數據顯示，萬科2019-2023年5年的歸母凈利潤總和為1376.93億元。

更為外界所“震撼”的是，820億的虧損金額，打破了2020年海航控股（600221.SH）以640億元創下的A股自1990年成立以來的單年虧損紀錄。

萬科方面表示，2026年將全力以赴推進經營改善，通過戰略聚焦、規范運作和科技賦能等措施，推動業務布局優化和結構調整，提升多場景的開發和經營能力，上下凝心聚力，有序化解風險，擺脫困境，推動公司早日走出低谷。

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萬科正與千億巨債競速

“當前萬科最棘手的不是虧損數字本身，而是信用—流動性—銷售回款能不能重新閉環。”匯生國際資本總裁黃立沖表示。

萬科長期被視為行業“好學生”，且有深鐵集團作為后盾，市場普遍認為其雖面臨債務壓力，但發生違約的可能性較低。直到2025年末，萬科首批三筆債券開始尋求展期，規模合計約68億元。外界發現萬科竟也走到了違約邊緣。

2025年11月，標普隨即將萬科的信用評級下調至“CCC-”，認為萬科當前的債務履行存在違約或陷入困境性重組的風險，將萬科列入負面觀察名單。這意味著未來的融資成本越來越高，融資空間越來越小，想要靠借新還舊來避免違約變得非常困難。

所幸2026年1月末，采用“部分即時現金兌付+分期展期+資產增信”——也就是先還一小部分現金、大頭延期還，以及拿有價值的資產作為抵押的組合方案。同時第一大股東深鐵集團宣布，將向萬科再提供不超過23.6億元的股東借款。據“界面新聞報道”中指研究院企業研究總監劉水指出，“這筆借款最直接的作用，是幫助萬科支付其中票展期方案中約定的‘首付款’，守住公開市場不違約的底線。”萬科得以獲得喘息時間——其中一筆債券剩余60%展期至2027年1月22日，其余兩筆債權剩余60%則展期一年。

黃立沖表示，把到期壓力往后挪，但并不能替代“銷售回款恢復”這條根本性現金流。引發危機的“自身造血”和“資產止血”兩大核心問題依然嚴峻。

截至2025年9月30日，萬科總負債規模約8355.64億元，有息負債規模達3629億元。同期末，萬科現金及現金等價物603.88億元，而短期借款及一年內到期非流動負債達1513.86億元，資金缺口超900億元。2026年二季度，萬科就將迎來新一輪償債高峰，合計有65億元債務到期，其中下一筆人民幣債券將于4月到期，距離當前不足3個月。

近日，萬科在互動平臺表示，房地產行業目前正處于新舊模式轉換的重要時期，公司銷售持續下滑，整體經營形勢依然十分嚴峻。這意味著主營業務現金流入這個“活水”仍在萎縮。

自2025年風險顯化以來，大股東深鐵集團對萬科的各類資金支持累計已超過300億元。但大股東的支持并非無償，而是以萬科的優質資產或股權質押作為前提。例如，2025年11月，深鐵集團、萬科簽署的《關于股東借款及資產擔保的框架協議》，約定深鐵在2025年初至2026年6月期間提供總額不超過220億元的股東借款額度，協議強制要求萬科必須為每筆借款提供足額的資產抵押或股權質押擔保。最為關鍵的是，萬科將萬物云這一核心資產的股權全部質押給深鐵集團。

此外，交易所發布新版審核指引、監管要求趨嚴，在近期公募REITs市場涌現“撤回潮”，萬科也主動撤回了旗下萬緯倉儲物流REITs的上市申請。這原本是盤活存量資產、回籠大量資金的關鍵舉措。萬科在公告中表示，將“待條件成熟時”擇機重啟申報。

2026年二季度到期債務的兌付資金從何而來？在REITs受阻后，是否有其他有效途徑（如直接出售商業、物流資產）快速回血？ 萬科的銷售下滑態勢能否觸底企穩？這些都是萬科真正走出危機的關鍵。

03

郁亮時代終結

早在2025年初，伴隨公司2024年業績巨虧，萬科就已迎來一次人事巨變。郁亮、祝九勝等人辭任核心要職，萬科進入深鐵集團方面主導階段。不過，彼時郁亮仍繼續擔任董事和第一執行副總裁，負責戰略和房地產宏觀研究。

而2026年1月8日，因到齡退休，郁亮正式辭去萬科企業股份有限公司董事、執行副總裁職務，不再在萬科工作，結束了他36年的萬科職業生涯。萬科在辭職公告中卻并有對他表示感謝，外界認為“相當罕見”。

北大畢業后的郁亮選擇“南下”，于1990年入職萬科。郁亮從證券事務部做起，跟隨王石，一路PK掉姚牧民、丁長峰等多個曾經的萬科潛在接班人，在2017年“寶萬之爭”尾聲時，正式接替創始人王石掌舵萬科。

其后，郁亮確立了以自己為中心，祝九勝、孫嘉、劉肖、王海武等高管為核心的管理層團隊，其中同為財務出身的郁亮和祝九勝組成了持續多年的董事會主席、總裁CP。

早在2018年，房地產市場還在一片繁榮之際，郁亮治下的萬科就發出了盛世危言，公開喊出了“活下去”，但萬科銷售規模、資產規模實際在快速增長。

萬科的流量表也出現明顯變化，經營活動現金流凈額在2017年達到巔峰的823.23億元后，次年斷崖下跌至336.18億元，到2021年跌進50億元；另一邊籌資活動現金流入在2015年為351.3億元，次年激增至901.34億元，2017年破千億達1237.75億元，此后連續多年保持超千億元，最多時2021年超1800億元。

財務穩健，曾是萬科最重要的核心優勢。早年間，萬科內部曾有29條工作原則，其中一條是：不囤地、不拿地王、不推高房價。據地產垂直媒體“攸克地產”報道，“市場對萬科穩健經營的信任，這使它獲得了全行業非常低的融資成本。”長期以來，萬科的融資成本，是市場化房企中最低的。甚至在市場化企業這個更大的群體中，萬科的融資成本也是最低的那一檔。

“攸克地產”認為，“以前的萬科，經營的目的在于獲得收入，后來的萬科，經營的目的在于生產信用，信用用來融資，融資用來擴張資產，資產價格上漲可以獲利，還可以用來繼續融資。”資產價格上漲周期中，這個循環模式能夠持續運轉；而一旦資產價格停漲，這個循環就轉不下去了。

不可忽視，當前國內房地產市場調整的力度也是超出了預期。

黃立沖表示，外部是“風向”，內部是船的結構與航線。六四開來理解，外部沖擊占了更大的宏觀解釋力，但內部因素決定了企業在同樣風浪下的受損程度與恢復速度。

黃立沖解釋，外部原因更像行業系統性壓力，主要體現在需求側調整與預期轉弱，影響銷售與回款；融資環境收縮與信用分層，導致再融資成本上升、期限變短；行業資產價格下行，放大減值與處置折價。內部原因更像企業經營與風控的因果累積，主要體現在資產獲取與項目結構在高位周期形成的成本包袱，需要更長時間消化。風險敞口管理（應收、合作方、非主業投資等）在下行期更容易暴露，觸發信用減值與資產減值。戰略與節奏調整不夠夠快，未能早早從規模優先轉向現金流優先，從開發利潤轉向資產盤活+運營現金流，能否形成可被資本市場接受的路徑。

2025年10月，已于當年1月辭任的萬科總裁的祝九勝被采取刑事強制措施，其被外界認為是郁亮最重要的搭檔。

2026年1月28日，據“財新”報道稱，萬科前任董事會主席、執行副總裁郁亮“似乎已失聯半月”，引發市場各種猜測。

你認為萬科能否快速企穩？你覺得郁亮現在在哪兒？歡迎留言評論。