恒隆，不搖擺了

不搖擺是一種戰(zhàn)略力量

撰文|ST

主編|付慶榮

圖片來源|視除特別標(biāo)注，均來自恒隆官方

恒隆的2025，越走越堅定了。

開局直面“上海依賴癥”，找到了“第四條支柱”；中場變陣，取消商場組合“高端”、“次高端”分類標(biāo)簽，以“日新月異的零售市場格局和消費者習(xí)慣轉(zhuǎn)變”。

尾聲，則是一場由內(nèi)而外“自我升維”的高調(diào)宣言，開啟“恒隆V.3”新程，“（希望）每個已開項目都做到最好，在已經(jīng)成功的項目上增加面積，再擴大項目的影響力”。

現(xiàn)在，站在2026的起點，回望恒隆過往這一年，成果已然顯現(xiàn)。今日，恒隆地產(chǎn)2025財報如約而至，盡管全年總收入同比微降11%至99.5億港元，主要受物業(yè)銷售收入大幅下滑影響，但核心的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)依舊抗打。

據(jù)財報，期內(nèi)，恒隆內(nèi)地商場租賃收入約48.71億元，同比增長1%；平均出租率提升2個百分點至96%，其中上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場、無錫恒隆廣場三大“王牌”幾近滿鋪。

“增長令人鼓舞。”恒隆行政總裁盧韋柏在業(yè)績會上表示。一個清晰而有力的信號破紙而出：恒隆正在掙脫此前對市場風(fēng)向的糾結(jié)與彷徨，以戰(zhàn)略聚焦的定力、運營優(yōu)化的韌性，從“周期跟隨者”轉(zhuǎn)向“戰(zhàn)略篤定者”。

01

2025業(yè)績?nèi)?/strong>

數(shù)據(jù)印證戰(zhàn)略定力

翻開恒隆地產(chǎn)2025年答卷，總收入的結(jié)構(gòu)性變化直觀反映了管理層在業(yè)務(wù)取舍上的決斷。

2025年度，恒隆地產(chǎn)總收入99.50億港元，較去年下跌11%，主要因為物業(yè)銷售收入下降83%至2.64億港元；整體營業(yè)溢利上升1%至65.27億港元；股東應(yīng)占基本純利上升3%至32.02億港元。

受內(nèi)地辦公樓租賃市場持續(xù)疲弱及香港經(jīng)濟復(fù)蘇較預(yù)期慢影響，物業(yè)租賃收入及營業(yè)溢利同步下跌1%，至93.89億港元及66.63億港元。

但從收入貢獻(xiàn)來看，物業(yè)租賃已成為絕對核心（超94%）。主動“做減法”的恒隆，已將資源毫不搖擺地集中于能夠產(chǎn)生長期、穩(wěn)定現(xiàn)金流的租賃業(yè)務(wù)。

這種聚焦，使得公司即使在物業(yè)銷售斷崖式下滑的背景下，仍能保障核心利潤（基本純利）的增長，為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供了堅實的財務(wù)緩沖。恒隆管理層明確表示，“單純依靠數(shù)量擴張的時代已經(jīng)過去。”

分區(qū)域來看，內(nèi)地市場展現(xiàn)出強大韌性。內(nèi)地商場租賃總收入達(dá)48.91億元，同比增長1%，平均出租率提升至96%，成為集團業(yè)績的穩(wěn)定器。其中上海兩大標(biāo)桿項目表現(xiàn)穩(wěn)健——恒隆廣場收入16.61億元，增長1%；港匯恒隆廣場收入11.97億元，增長2%，兩項目合計貢獻(xiàn)內(nèi)地商場收入超58%。

更值得關(guān)注的是多個區(qū)域項目的突破性增長。無錫恒隆租賃收入突破5億元，增幅達(dá)10%，年末實現(xiàn)100%出租率；大連恒隆以12%的同比增速領(lǐng)跑全國項目，租賃收入達(dá)3.31億元；昆明恒隆也錄得9%的穩(wěn)健增長，這些成果驗證了恒隆在核心城市群的精細(xì)化運營能力。

2025年恰逢集團65周年慶典，多個恒隆項目不僅展開豐富多彩的主題活動，同時也通過精細(xì)化運營提振消費。上海恒隆引入「Jellycat」和村上隆助力的Ohana Hatake，疊加年度「Home to Luxury」活動，顯著提升客流與消費體驗；港匯恒隆迎來多家旗艦店開業(yè)，進(jìn)一步豐富租戶組合。

• 上海恒隆廣場全球首發(fā)Ohana Hatake限時沉浸式花園

無錫恒隆，去年4月開展「Wiggle We Go快樂出發(fā)」慶祝活動，吸引家庭和年輕客群，9月又在讀舉辦周年慶，帶旺國慶黃金周銷售業(yè)績，同時餐飲及時尚生活業(yè)態(tài)表現(xiàn)強勁，令整體租戶銷售額上升3%。大連恒隆則持續(xù)提升租戶品牌，并舉辦多項慶祝活動；昆明恒隆將鄰近的尚義街改造為商場的開放式延伸，活化為集文化、休閑和生活于一體的熱點，成功帶動客流，鞏固商場中國西南部頂尖零售及生活時尚地標(biāo)的地位。

• 無錫恒隆廣場實景圖

另值一提的是，期內(nèi)，內(nèi)地三座恒隆廣場表現(xiàn)不佳——天津恒隆收入下跌3%；武漢恒隆（下跌31%）、沈陽市府恒隆（下跌36%）的跌幅持續(xù)加大。對此，恒隆方面表示，商場將繼續(xù)持續(xù)展開租戶組合優(yōu)化計劃、靈活調(diào)整策略轉(zhuǎn)型，以改善客流及整體購物體驗。

以上，不難看出，從上海雙核的穩(wěn)定表現(xiàn)，到多個二線項目的亮眼增長，再到戰(zhàn)略性調(diào)整的有序推進(jìn)，恒隆展現(xiàn)出從規(guī)模擴張向質(zhì)量深耕轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略成效。

02

主動謀變背后

恒隆V.3策略的勝利

如果說財報數(shù)據(jù)是“果”，那么于2025年全面啟動并公布的“恒隆V.3”策略就是最根本的“因”，代表這恒隆增長引擎的徹底切換。

恒隆行政總裁盧韋柏明確指出，過去那種“粗放式、依托城市空白點的增長模式已經(jīng)結(jié)束”。每進(jìn)入一個新城市都意味著全新的團隊與漫長的培育期。因此，新戰(zhàn)略的核心是：不再盲目開拓新城市，而是聚焦于已建立優(yōu)勢的核心城市，通過輕資產(chǎn)或擴建方式，放大現(xiàn)有項目的領(lǐng)導(dǎo)力、可見度與商業(yè)輻射范圍。

"V.3戰(zhàn)略可以大大加快收租的時間和速度，目前落地城市已有很強的商場，未來強上加強，這是對公司很重要的增量。”恒隆地產(chǎn)董事長陳文博在年度業(yè)績會上表示。

“恒隆V.3”策略在2025年迅速落地，形成了一套清晰的“組合拳”。“V.3總計投入11億元，有助于提高我們的領(lǐng)導(dǎo)地位。”

輕資產(chǎn)租賃，快速擴容

作為恒隆未來最重要的增長引擎，杭州恒隆廣場商業(yè)面積為14.79萬方，部分將在2026年4月開業(yè)，且預(yù)租率已達(dá)91%。值得關(guān)注的是，在正式開業(yè)前，恒隆已與杭州百大集團簽訂為期20年的營運租賃合同，將零售面積從10.59萬平方米擴展至14.79萬平方米，增幅達(dá)40%。這一前瞻性布局不僅增加了體量，更將沿街展示面從90米大幅提升至290米。

• 杭州恒隆廣場效果圖

在上海南京西路，恒隆除了擴容恒隆廣場，還通過長期租約形式獲得南京西路1038號項目經(jīng)營權(quán)為南京西路商圈增加9.6萬平方米商業(yè)空間，擴大幅度達(dá)44%。這一"輕資產(chǎn)"擴容不僅鞏固了恒隆在上海核心商圈的領(lǐng)先地位，更以較低的資本投入實現(xiàn)了規(guī)模擴張。

在無錫，恒隆以長期租約獲得原新世界百貨經(jīng)營權(quán)，為無錫恒隆廣場新增38%的商業(yè)面積。。無錫恒隆廣場經(jīng)過十二年發(fā)展，已集聚超過250家高端品牌，其中半數(shù)以上為首次進(jìn)入無錫市場，成功吸引了近三成異地客群。2025年12月，恒隆再次通過長期租約獲得原新世界百貨地塊經(jīng)營權(quán)，作為項目三期，新增4.7萬平方米商業(yè)空間。這一擴展將使無錫恒隆廣場總零售面積擴大38%，形成總建筑面積超60萬平方米的商業(yè)集群。

在杭州，租下與自建項目一街之隔的杭州百貨大樓，租期20年，使杭州恒隆廣場零售面積擴大40%，并獲得約290米的“超級外立面”。在上海，與上海九百集團合作，以20年營運租賃模式接手梅龍鎮(zhèn)廣場，為上海恒隆廣場新增約44%的體量，構(gòu)筑南京西路巨型商業(yè)共同體。

有機更新，活化存量

輕資產(chǎn)擴容之外，恒隆對已有資產(chǎn)進(jìn)行精細(xì)改造，提升價值。

在昆明，改造毗鄰的尚義街，雖體量不大，卻為昆明恒隆廣場帶來了約15%的客流量增長。在上海，則推進(jìn)恒隆廣場擴建項目及港匯恒隆廣場優(yōu)化計劃，持續(xù)鞏固標(biāo)桿地位。

這種模式的優(yōu)勢在于：資本效益高、生效周期短、協(xié)同效應(yīng)強。它避免了大規(guī)模資本開支，能快速響應(yīng)市場機會，并通過連接與整合，迅速提升整個街區(qū)的商業(yè)氛圍與價值，實現(xiàn)對核心商圈的“占領(lǐng)式深耕”。

03

搖擺終止的內(nèi)在邏輯

穿越周期的核心能力

恒隆在2025年展現(xiàn)出的“戰(zhàn)略定力”，并非無源之水。其告別搖擺、堅定轉(zhuǎn)身的背后，正是基于一套經(jīng)過周期淬煉、且持續(xù)強化的核心能力組合，構(gòu)成了其穿越當(dāng)下及未來市場波動的護(hù)城河。

核心城市核心商圈的布局，是恒隆不可復(fù)制的資產(chǎn)根基。在上海、杭州、無錫等關(guān)鍵城市，恒隆旗下項目均占據(jù)了核心商圈的稀缺位置，并且經(jīng)過多年運營和不斷迭代，已成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)標(biāo)桿。

重奢運營能力，更是恒隆立于商業(yè)江湖的廣告牌。以上海恒隆廣場為例，2025年恒隆店慶活動上，Van Cleef & Arpels（梵克雅寶）、Boucheron（寶詩龍）、Pomellato（寶曼蘭朵）、Goyard（高雅德）、Montblanc（萬寶龍）等國際奢侈品品牌，均以獨具匠心的互動展陳亮相。

另據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計，港匯恒隆全年引入19家首店，包括美國品牌Nike Rise全國首店、丹麥家居品牌Georg Jensen全國首店、法國品牌CHANTECAILLE全國首店、美國品牌GREGORY全國首店等，印證了與國際頂級品牌長期穩(wěn)固的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。

此外，重奢運營能力也體現(xiàn)在“恒隆會”等會員體系所構(gòu)建的深度客戶洞察與粘性中，這種能力是時間與專業(yè)度的沉淀，難以被快速模仿。據(jù)恒隆財報會現(xiàn)場分享，2025年恒隆會新會員增長10%，高達(dá)71%的銷售額來自恒隆會會員。

當(dāng)然，卓越的資產(chǎn)優(yōu)化與資本運作能力，亦是恒隆核心引擎。這一點，在2025年落地的“V.3策略”中體現(xiàn)得尤為充分。

但盡管優(yōu)勢顯著，恒隆在深化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的道路上，仍需直面三重現(xiàn)實挑戰(zhàn)。

• 首先，行業(yè)競爭持續(xù)白熱化。在上海、杭州、武漢、沈陽等關(guān)鍵市場，恒隆不僅面臨華潤、九龍倉、新世界等全國性商業(yè)巨頭的正面競爭，亦需應(yīng)對本土強勢商業(yè)體的市場份額爭奪。如何在高端市場形成差異化壁壘，同時在中高端領(lǐng)域保持活力與吸引力，對其品牌組合、運營創(chuàng)新及本地化深耕能力提出更高要求。
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• 其次，新項目培育與存量調(diào)改需時間驗證。杭州恒隆廣場作為未來增長的關(guān)鍵引擎，其開業(yè)表現(xiàn)、品牌落位及客群培育需要至少一至兩個租賃周期方能步入成熟軌道。
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• 再者，宏觀經(jīng)濟與消費情緒存在不確定性，對恒隆的租金收入構(gòu)成潛在壓力依舊存在。

于恒隆而言，不搖擺是一種戰(zhàn)略力量。當(dāng)行業(yè)回歸理性與價值，一個目標(biāo)清晰、執(zhí)行力堅定、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的恒隆，或?qū)⒋蛳乱粋€更為務(wù)實的穿越周期之范本。

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