巨虧150-225億元！紅星美凱龍2025年業績預虧深度解析

1月23日，紅星美凱龍披露2025年度業績預告，公司預計全年將出現巨額虧損，引發市場廣泛關注。根據公告顯示，紅星美凱龍2025年度歸屬于母公司所有者的凈利潤虧損區間為150億元至225億元，扣除非經常性損益后的凈利潤虧損區間為46億元至58億元。這一虧損幅度較2024年同期顯著擴大，上年同期公司歸母凈利潤為-29.83億元，虧損規模增幅超4倍。

在業績預告披露的當晚，上海證券交易所第一時間向公司下發監管工作函，監管涉及對象覆蓋上市公司本身、董事、高級管理人員、控股股東及實際控制人等多方主體，充分彰顯了監管層對此次公司巨額預虧事件的高度重視與密切關注。

此次紅星美凱龍出現巨額預虧，核心原因在于公司對持有的投資性房地產進行了大規模公允價值調整，并計提了大額相關資產減值。公司在公告中解釋稱，受房地產行業持續深度調整、家居建材市場需求下滑的雙重影響，國內家居零售市場整體需求持續疲軟。為穩固商戶基本盤、留住核心商戶，同時以優惠條件吸引優質新品牌入駐，公司采取了減免租金及管理費等扶持措施，這直接導致租賃及管理收入受到明顯沖擊，租金水平較以往年度出現顯著下滑。

受市場對未來租金收益預期下行的影響，公司相應下調了所持投資性房地產的估值，預計2025年度該項估值下調金額約為126億元至215億元，這構成了此次巨虧的主要組成部分。除此之外，公司還對各類資產的可回收金額進行了全面評估，初步測算需計提減值準備約45億元至57億元。對此，公司特別強調，此次公允價值調整與減值計提，核心目的是更真實、客觀地反映市場變化對公司財務狀況的實際影響，并不會影響持有物業的現金流創造能力，也不會改變公司整體經營的企穩向好趨勢。

面對行業下行周期帶來的多重挑戰，公司在業績預告中同步闡述了當前的經營現狀與后續應對策略。截至2025年12月底，公司共運營74家自營商場，所持有的投資性物業主要集中在一、二線城市核心區域，具備較強的資產韌性。公司表示，通過此次大額計提，投資性房地產的估值壓力已得到較為充分的釋放，未來利潤表受同類公允價值變動損失的沖擊將大幅減小。

運營層面，公司通過租金減免、精細化運營管理等舉措，成功穩住了商戶基本盤，推動出租率與經營現金流實現穩步改善。相關數據顯示，2025年第三季度，公司自營商場出租率達到84.72%，較上一季度環比提升0.52個百分點；同期經營活動現金流凈額為6.43億元，實現連續兩個季度為正，經營現金流狀況持續好轉，彰顯出運營層面的積極變化。與此同時，公司通過債務置換、數智化升級等多項措施推進降本增效，2025年第三季度銷售費用、管理費用及財務費用同比均實現不同程度下降，成本管控成效逐步顯現。

戰略層面，紅星美凱龍已明確將定位升級為“家居生活新商業運營商與家居產業生態服務商”，未來將走“守正創新”之路。

一方面，公司將持續深耕家居主業，優化商業運營模式，采取“輕重并舉”策略，做優做強核心自營商場、提升委管商場經營質量，鎖定家居核心品類的主導地位；

另一方面，計劃向產業鏈上游服務拓展，同時推進數字化、年輕化、國際化布局，打造第二增長曲線，擺脫對單一租金收入的依賴。

據悉，此次大規模資產價值調整，被市場解讀為新管理層在行業周期底部主動夯實資產質量、出清歷史包袱的關鍵舉措。

不過需要注意的是，作為2023年建發集團斥資62.86億元收購控股權的企業，紅星美凱龍的巨虧不僅影響自身發展，也對控股股東建發集團造成一定業績拖累，目前其轉型成效與未來財務表現仍面臨諸多不確定性，具體影響仍有待市場持續觀察。