保企業才是保民生懇請高安市政府為廣大地產企業解一解近渴

一個眾所周知的事實就是：自從國家的經濟重點從房地產轉移到科技制造業以來，地產市場就以一個肉眼可見的速度在萎縮。很多地方的房價僅僅兩年的時間就已腰斬,而且即便腰斬也處于有價無市的形勢之中。

市場嚴重萎縮，庫存急劇增大，回籠資金十分困難，這是當前全國所有開發商都面臨的難題。而地產開發商直接面對的兩個問題卻更加嚴重：一是農民工的工資問題；一個是保證項目交付的問題。今年國家著重提出農民工的工資是條紅線，因為是直接的民生問題，必須解決。很多地方的一些企業就是因為這個問題面臨退出市場的懲罰。保證項目交付更是當前一個相當嚴峻的問題。

我們在所有的城市中都能看到這個現象，很多項目進展緩慢甚至停滯，交房時間一再延后，業主的不滿情緒一再增加，時間一長，很多項目就被拖成了爛尾。現在全國爛尾項目增長很快。一所住宅，關系到業主結婚，生育，教育等等一系列的生活，是百姓安居樂業的保證。而項目一旦爛尾所引發的社會恐慌和不安情緒，會對整個城市的經濟發展產生很大的影響。

房地產是高度集群化的產業，關系到上下游龐大的產業鏈和無數的產業工人從業人員。現在國內很多地市都在為地產行業紓危解困，出政策，籌資金，降庫存， 以期盤活地產行業。就當前來說，穩住地產，就能夠穩定社會秩序。從目前數據來看，隨著大量產業工人、從業人員的失業，暴力犯罪的數量正在上升，近期高檢發出的針對當前暴力犯罪“依法快捕快訴、從重從嚴懲治”的精神就可以看出，當前社會形勢已經不容樂觀。但我們可以看到，與其他城市相比，高安市在這方面做的差強人意。

為了所謂的民生政績，管理層不但不幫助開發商減負，還依舊按照過去的老政策，給開發商層層加碼，使得高安市的開發商苦不堪言。政策的生命力在于與時俱進、貼合實際，唯有緊跟時代發展、順應市場變化，才能真正發揮調控效能、惠及各方。就以當前高安市住宅專項維修資金為例，按照法律規定，住宅專項維修資金的繳納主體本就是業主，也就是購房者，開發商僅承擔代收代繳的輔助角色，并無任何法定繳納義務。

但高安市至今仍沿用老舊政策，在政策未隨時代進步、未適配市場新形勢的情況下，仍強勢施壓開發商，迫使開發商迫于無奈，替業主繳納一部分維修資金——當前地產市場深陷嚴冬，開發商自身資金鏈已瀕臨斷裂、自身尚且難保，高安市依舊固守老政策、不做優化調整，強制要求開發商直接繳納該部分資金，對于資金嚴重緊缺的開發商而言，不啻于一座大山壓在身上，讓企業舉步維艱，也違背了政策服務發展、紓困解難的初衷。

當前高安市住宅專項維修資金收繳執行的是2006 年出臺的舊文件標準：住宅按合同金額的2%繳納，由業主承擔0.6%、開發商強制承擔1.4%；商鋪按合同金額的0.75%繳納，業主承擔0.225%、開發商承擔0.525%；另有部分住宅按合同金額的1%繳納，業主承擔0.7%、開發商承擔0.3%。這一舊政策直接將本不該由企業承擔的資金壓力強加給房地產開發企業，成為行業發展的額外負擔。而且高安市現行標準與上級法規存在明顯沖突。

建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（第165 號令）第七條及《江西省商品住宅專項維修資金管理規定》（贛建房〔2015〕10 號）第七條均明確規定，商品住宅及非住宅的維修資金應由業主按所擁有物業的建筑面積交存，交存標準為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%，由市、縣房地產主管部門確定具體數額并適時調整，通篇未提及開發商需承擔維修資金繳納義務。

而同屬宜春市管轄的宜春中心城區已率先完成政策優化，執行按建筑面積收繳標準，其中住宅每平方米15元、商業每平方米30元，且全部由業主自行繳納，開發商無需繳納或承擔任何費用，既符合上級政策要求，也契合當前市場發展的要求，形成與高安市的鮮明對比。結合高安市房地產市場的嚴峻現狀，現行維修資金政策的負面影響被進一步放大。

通過當地行業相關渠道獲悉，當前高安市商品房去庫存任務極為艱巨，全市待售商品房積壓量近萬余套，總建筑面積約幾十萬平方米。在市場需求持續放緩的背景下，龐大的庫存直接導致開發商資金回籠周期大幅拉長，全行業現金流普遍處于緊張狀態。而高安房地產相關監管資金規模已達4-5億元，大量資金長期沉淀在監管賬戶中無法有效流轉，進一步擠壓了企業的資金空間。高安市強制要求開發商承擔的部分資金，本質上就是替業主繳納的專項費用，這已經遠超當前全國范圍內房地產企業的普遍責任范疇。從實際影響來看，當地開發企業需長期繳納巨額維修資金，這筆資金一旦繳納便長期沉淀，無法用于項目建設、工程款支付等核心環節，直接加劇了企業的資金周轉壓力。在當前全國房地產市場持續下行的大環境下，這種不合理的資金占用，已成為制約項目推進、威脅交付穩定的關鍵因素，部分項目因資金鏈承壓面臨竣工交付難題，若長期得不到解決，可能引發一系列民生糾紛和社會穩定問題。

全國多地已出臺政策優化維修資金管理，通過釋放開發商繳納資金、調整收繳模式等方式為企業紓困解難，落實“保交樓、保民生、保穩定”工作要求。高安市滯后的政策，使得大量開發商繳納的維修資金長期閑置，既無法發揮其保障物業維修的核心作用，又成為壓垮企業的“額外稻草”，造成資金資源的雙重浪費。根據中共中央、國務院發布的權威文件，政府對房地產公司提出的核心要求中就包括：提升住房品質、保障購房者權益、踐行社會責任等內容。城市管理層不能一面硬性要求地產企業必須符合這些要求，一方面卻又給房企業層層加碼，讓企業不堪重負。

因為當地政府政策不到位，導致當地企業無法完成這些要求，板子又該落在誰的身上？如今，高安市各大地產企業早已如臨深淵、如履薄冰，行業內已有多家企業無奈倒閉退場，另有不少企業正掙扎在破產邊緣、瀕臨絕境。在此絕境之下，廣大地產商在此呼吁 ：高安市政府應伸出援手，為地產商們紓危解困，保住企業。

只有保住了企業，才能保住就業，保住就業才能談到保住民生。這是在經濟危機中，讓社會保持安定團結的最基本的道理。皮之不存，毛將焉附？政府管理屋一方面強調落實“保交樓、保民生、保穩定”工作要求，另一方面卻不想辦法為地產開發企業解決問題，只是一味壓榨，最終的結果只能是兩方要求都難落實。當前最緊急的任務是保證地產開發企業的資金鏈安全，達到保證企業正常運行的基本資金求，先完成項目建設，落實“三保”要求，其他問題等到經濟回暖樓市回暖之后，自然就迎刃而解。

我們呼吁高安市管理層參照宜春中心城區等先進地區經驗，優化方向應明確兩點：一是取消開發商的維修資金繳納義務，統一實行按建筑面積收繳標準，全部由業主自行繳納；二是對開發企業已繳納的巨額維修資金予以釋放，緩解企業資金周轉壓力，助力項目順利推進，切實保障業主合法權益與市場穩定。