劉強東的第七個IPO 500億“獨角獸”京東產發遞表港交所

1月26日，京東集團(09618)旗下京東智能產發股份有限公司（“京東產發”）遞交招股書，成為繼京東集團、達達集團、京東健康、京東物流、德邦股份、京東工業上市之后，劉強東旗下的第七個擬上市公司。

出品 | 網經社

撰寫 | 無痕

審稿 | 云馬

配圖 | 網經社圖庫

商業模式：輕重資產融合重塑供應鏈基礎設施價值邏輯

京東產發是京東集團孵化的專注于現代化供應鏈基礎設施開發、運營與資產管理的平臺型企業。其核心使命并非簡單提供倉儲空間，而是通過高標準物流園區、產業園區及數據中心等物理載體，為電商、制造、零售、汽車等多元行業提供“空間+服務+數據”的一體化供應鏈解決方案。歷經數年沉淀，公司已構建起“重資產開發筑基、輕資產運營提效、資本循環賦能”的三維商業模式。

在業務架構上，京東產發形成三大支柱協同發力：

基礎設施解決方案作為營收主干（2025年前9個月貢獻25.64億元，占比85.4%），涵蓋定制化高標倉、新能源汽車產業園、冷鏈樞紐及數據中心的全周期服務；

資產價值提升聚焦存量資產優化，通過收購改造、綠色升級、智慧化運營實現增值，2020-2024年累計實現資產增值收益13億元，年均回報率達初始成本40%；

基金與合伙投資平臺管理則推動輕資產轉型，公司主導設立5只核心基金、1只開發基金、1只收購基金及上交所首單倉儲REIT（嘉實京東倉儲基礎設施REIT），2024年管理費收入1.97億元，復合增長率達30%，基金管理規模占資產管理總規模33.7%。這種“開發-培育-退出-再投資”的閉環模式，顯著提升資本周轉效率，降低重資產模式的資金沉淀壓力。

對于京東產發遞交招股書，產業互聯網專家、網經社電子商務研究中心主任曹磊指出，京東產發遞交上市申請標志著其作為京東集團供應鏈基礎設施核心平臺的戰略升級邁出關鍵一步。

京東產發如果成功上市，將成為京東集團旗下的第七家上市公司，其他六家分別為京東集團、達達集團、京東健康、京東物流、德邦股份、京東工業。

曹磊進而表示，港股上市將為京東產發注入資本活水，助力其加速輕資產轉型、擴大基金管理規模，并深化“倉儲+產業+數據”融合的資產策略，契合全球供應鏈韌性建設與智能制造升級趨勢。然而，能否在激烈競爭中進一步降低客戶依賴、優化全球資產配置效率、平衡擴張與財務穩健性，將成為決定其長期價值的關鍵。

財務表現：收入穩步增長、核心盈利持續改善

招股書顯示，京東產發2023年實現總收入29.00億元，2024年增至34.00億元；2025年1月至9月收入達30.00億元，較2024年同期增長21.2%。其中，基礎設施解決方案業務為收入主體，2025年1月至9月貢獻25.64億元，占總收入85.4%；基金及合伙投資平臺管理業務2024年管理費收入為1.97億元，2020年至2024年復合增長率為30%。

利潤方面，公司2023年凈虧損18.29億元，2024年凈虧損12.00億元，2025年1月至9月凈虧損收窄至1.59億元；同期經調整凈利潤（非國際財務報告準則計量，通常剔除投資物業公允價值變動等非現金項目）分別為2.61億元、5.30億元和8.23億元，2025年1月至9月同比增長77.0%。毛利率由2023年的70.4%微降至2025年1月至9月的67.9%。投資物業公允價值變動在2023年至2025年9月30日期間累計影響損益約43.7億元。

對此，郭濤認為，京東產發財務呈現收入穩步增長、核心盈利持續改善的特征。收入端近年來保持穩定增長態勢，核心來源為基礎設施解決方案與運營服務，同時通過拓展增值服務豐富收入結構。經調整凈利潤逐年提升，直觀反映核心業務盈利能力增強，這得益于穩定的出租率與運營效率優化。

郭濤進而表示，但需警惕兩大關鍵問題：一是國際財務準則下仍存在持續虧損，主要受國內投資物業公允價值變動影響，雖屬非現金核算項，但可能影響資本市場對其估值的判斷；二是毛利率呈現小幅下滑趨勢，與行業龍頭存在差距，需重點關注成本控制與服務溢價能力。

風險提示：折射供應鏈基建轉型陣痛

京東產發在招股書中詳細披露了多項風險因素，這些風險點不僅關乎公司自身發展，也折射出中國供應鏈基礎設施行業面臨的共性挑戰。根據招股書"風險因素"章節，公司主要面臨以下風險：

行業競爭風險：國內供應鏈基礎設施行業競爭日益激烈，普洛斯、萬緯物流等頭部企業及傳統地產商加速布局，可能導致租賃價格下行、行業毛利率承壓。

客戶集中度風險：2025年1–9月，前五大客戶貢獻收入占比36.3%，其中最大客戶（京東物流）占比28.7%。若主要客戶業務需求發生重大變化，可能對經營業績產生顯著影響。

流動性與財務結構風險：截至2025年9月30日，流動負債凈額266億元，流動資產65.6億元僅覆蓋流動負債的24.6%；資產負債率為68.2%，高于行業平均水平，存在短期償債壓力。

海外業務拓展風險：海外項目面臨地緣政治不確定性、各國政策法規差異、本地化運營難度、文化適應及人才儲備等挑戰，項目落地周期與盈利回報存在不確定性。

投資物業公允價值波動風險：2023年至2025年9月30日期間，投資物業公允價值變動累計影響損益約43.7億元。該變動屬非現金項目，但持續影響國際財務報告準則下的凈利潤表現。

戰略轉型執行風險：公司正推進“開發-培育-退出-再投資”的輕資產轉型路徑，但基金與合伙投資平臺管理業務規模仍有限（2024年管理費收入1.97億元），轉型速度與資本循環效率存在不及預期的可能。

資產運營風險：盡管已竣工園區平均出租率超90%，但若宏觀經濟波動、區域供需失衡或客戶經營狀況惡化，可能導致空置率上升、租金收繳延遲等運營壓力。

曹磊指出，京東產發風險披露全面審慎，既體現合規透明度，也反映行業共性挑戰。其核心破局點在于：加速外部客戶拓展，將京東生態協同優勢轉化為跨行業服務競爭力；通過REITs、基金等工具持續優化資產結構，緩解流動性壓力；審慎推進海外布局，優先聚焦中資企業聚集區域驗證單點盈利模型。

戰略突圍：差異化競爭破“內卷” 全球化布局需跨越“水土不服”

從行業背景來看，京東產發的上市籌備，契合了智能制造與供應鏈基礎設施升級的行業趨勢。近年來，在《中國制造 2025》及 " 十四五 " 智能制造發展規劃等政策推動下，中國智能制造行業持續高速發展，2024 年市場規模已突破 3.2 萬億元，預計 2025 年將接近 3.8 萬億元，物流、產業園等基礎設施作為供應鏈的核心載體，市場需求持續旺盛。

而在全球供應鏈重構的背景下，企業對高標準、智能化基礎設施的需求進一步提升，為京東產發這類具備技術與規模優勢的企業提供了廣闊的市場空間。

郭濤認為，國內供應鏈基礎設施行業呈現頭部集中格局，行業龍頭憑借先發優勢與全球網絡占據領先地位，另有依托大型集團資源的玩家快速崛起，在規模與客戶資源上形成競爭優勢。

郭濤表示，京東產發的突圍路徑聚焦差異化競爭：一是依托京東供應鏈核心能力，在新能源汽車、跨境電商等新興領域打造標桿服務案例，精準吸引第三方優質客戶；二是通過數智化運營提升資產使用效率，以穩定的服務質量鞏固市場份額；三是加速海外市場布局，在多個海外地區落地項目，避開國內存量市場的激烈競爭。

郭濤進而表示，其挑戰不容忽視，電商巨頭與傳統地產企業紛紛入局賽道，可能引發行業競爭加劇，壓縮利潤空間；海外拓展則面臨本地化政策適配、人才儲備、市場需求對接等多重風險，短期難以形成規模效應。對投資人而言，其第三方客戶占比提升速度與海外項目盈利回報能力，是判斷長期競爭力的核心。

京東產發的港股IPO，不僅是京東生態資本化版圖的完善，更是中國供應鏈基礎設施行業走向專業化、資本化的標志性事件。其“輕重結合”模式驗證了重資產運營與資本效率的平衡可能，而外部客戶占比提升、全球化布局則昭示其獨立成長野心。

【小貼士】

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