龍湖破局：償債″卷王″的降債之路與新周期突圍戰

　　在房地產行業深陷債務泥潭的2025-2026年，龍湖集團以一系列精準的償債動作和戰略布局，走出了一條與眾不同的破局之路。從提前結清百億銀團貸款到有序兌付境內債券，從三年壓降400億有息負債到構建多元營收結構，這家民營房企用實際行動詮釋了"財務穩健"與"戰略前瞻"的雙重價值，也為行業提供了穿越周期的參考樣本。2025年，房地產行業迎來歷史級償債壓力，全年到期債務規模高達7745.7億元，其中信用債5591.7億元、海外債2154.1億元。而這一年，正是龍湖集團此前預判的"債務轉換關鍵年"，其以"不拖、不賭、不碰運氣"的原則，完成了一場漂亮的償債攻堅戰。

　　償債攻堅：以"提前鋪排"穿越債務高峰

　　從時間線來看，龍湖的償債節奏清晰且富有前瞻性。2025年1月，提前回售"22龍湖01""20龍湖02"兩支債券，合計39.775億元；3月如期兌付"20龍湖04"25.02億元；5月兌付"22龍湖03"5.2億元；7月密集兌付"22龍湖04"17.66億元、"20龍湖拓展MTN001B"5.225億元；8月不僅將9.5億元撥入"20龍湖06"兌付專戶，還完成兩支中票超36億元的兌付。

　　更為關鍵的是，2025年12月，龍湖提前結清原定于當月21日到期、規模達92.27億港元（約合人民幣85億元）的五年期港幣銀團貸款。據了解，自當年第三季度起，龍湖便分階段推進剩余款項償還，最終提前足額兌付，此舉也標志著其平穩度過2025年償債高峰。

　　進入2026年，龍湖的償債步伐并未放緩。1月5日，公司如期完成"21龍湖02"公司債券本息兌付，總金額約10.38億元，其中包含行權到期本金9.94億元及利息0.44億元。至此，龍湖境內信用債余額僅剩約34億元，且到期結構分散：2026年3月到期1.47億元、5月到期15億元、8月到期10億元，2027年1月到期8億元。惠譽對此評價稱，2025年后龍湖債券和銀團貸款的到期壓力顯著減輕，流動性安全邊際持續抬高。

　　降債布局：三年壓降400億的戰略定力

　　龍湖的償債底氣，源于其早在2022年便啟動的降負債戰略。回溯至2022年中期，龍湖有息負債規模達2080億元，面對行業債務壓力，公司果斷提出兩大核心策略：一是通過經營性現金流壓降負債，二是在2023年推出經營性物業貸置換信用債。

　　這一戰略的成效在數據上得以直觀體現。截至2025年上半年，龍湖綜合借貸降至1698億元，較2024年底減少65億元；自2022年中期以來，三年累計壓降有息負債超400億元。按照管理層規劃，2025年底有息負債規模已降至1400億元左右，后續還將以每年凈減少約100億元的速度推進，最終穩定在1000億元左右的合理區間。

　　財務結構的優化還體現在多個維度。截至2025年6月底，龍湖在手現金446.7億元，現金短債比達1.74倍，遠高于行業0.88的平均水平；平均融資成本降至3.58%的歷史低位，平均合同借貸年期拉長至10.95年，銀行融資占比高達87%，債務結構呈現"長期化、低成本、穩來源"的特征。即便在2025年11月標普將其長期發行人信用評級從"BB"下調至"BB-"，仍維持"穩定"展望，認可其財務韌性。

　　業務轉型：從"開發依賴"到"多元造血"

　　在嚴控債務的同時，龍湖也在加速業務結構轉型，以擺脫對傳統房地產開發的依賴，構建可持續的"第二增長曲線"。數據顯示，2025年上半年，龍湖運營及服務業務收入合計132.7億元，占總營業收入的22.6%，其中運營業務毛利率高達77.7%，成為穩定的利潤來源。

　　具體來看，商業運營板塊表現亮眼。截至2025年中期，龍湖已開業商場89座，出租率穩定在96.8%，上半年租金收入55億元，同比增長4.9%，商場總營業額超400億元，同比增長17%。長租公寓品牌"冠寓"全國開業房源超12.7萬間，出租率達95.6%，在福田CBD落地的深業嶺里D|龍湖冠寓，成為核心區高端租賃標桿。

　　代建業務同樣成為增長新引擎。2025年上半年，龍湖旗下"龍智造"營業收入同比增長65%，新增代建面積852萬平方米。其通過數字化技術提升項目效率，如廣州"央璟頌"項目利用BIM技術實現"虛擬建造"，南京"麒麟天街"項目提供全周期代建運營服務，杭州螞蟻集團全球總部二期項目還成為中國首批零碳建筑項目之一。

　　此外，龍湖在房地產開發主業上也采取"聚焦核心、審慎拿地"的策略。2025年全年拿地總金額約34億元，較2024年的68億元下滑50%，僅在上海、蘇州、貴陽、成都、深圳等核心城市獲取5宗地塊，權益地價約30億元。2025年12月8日，龍湖還以7.66億元競得深圳光明區一宗住宅用地，成為年內唯一摘得住宅地塊的純民營房企，展現出對核心城市市場的信心。

　　行業啟示：新周期下的生存邏輯重構

　　龍湖的探索，也折射出房地產行業新周期下的生存邏輯轉變。隨著"高周轉、高杠桿"的舊模式終結，行業正從"規模比拼"轉向"質量競爭"，從"土地驅動"轉向"運營驅動"。中指研究院數據顯示，2021-2025年連續五年進入銷售百強的房企僅剩53家，而華潤、龍湖等企業憑借多元營收結構和財務穩健性，展現出更強的抗周期韌性——2025年上半年，兩者非開發業務貢獻利潤均超六成。

　　從市場需求來看，盡管行業銷售規模持續下滑，但結構性機會依然存在。澤平宏觀測算顯示，2025-2030年住房需求總量仍維持在55億平方米左右，2030年剛性需求2.5億平方米、改善性需求3.7億平方米、更新需求2.7億平方米。在此背景下，2025年全國兩會首次將"好房子"寫入政府工作報告，明確安全、舒適、綠色、智慧四大標準，這也推動房企從"建房者"向"城市運營商"轉型。

　　龍湖在這一趨勢下的布局已初見成效。2025年12月，公司發布《龍湖集團好房子產品標準》，涵蓋"好+社區、好+小區、好+房子、好+服務"四好價值體系，包含17項價值主張、70個產品價值點、435項產品標準細化條款；在商業創新上，天街推出"歡肆街區""山下街區"等年輕化空間，挖掘消費趨勢中的情緒價值與社交價值。

　　對于未來，龍湖管理層表示，將繼續堅守"債務安全優先于增量投資"的原則，同時保持對核心城市優質項目的投資力度。隨著債務壓力持續減輕、多元業務不斷發力，這家民營房企有望在行業新周期中占據更有利的位置。而龍湖的經驗也為更多房企提供了啟示：在行業深度調整期，唯有憑借財務穩健的"壓艙石"和多元業務的"增長輪"，才能真正穿越周期，實現高質量發展。