新房價格止跌、二手房賣“爆”！南京樓市穩(wěn)住了

南京新房價格，穩(wěn)住了。

今日（1.19），國家統(tǒng)計局公布了2025年12月份商品住宅銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示：

南京上月新房價格環(huán)比持平，同比下跌2.5%；二手房價格環(huán)比下跌1.2%，同比下跌8.4%。

與此同時，在2026年元旦之后，南京樓市迎來了一系列政策利好，從稅收減免、人才新政到下調(diào)個人住房公積金貸款利率等，切實(shí)降低買賣雙方交易成本。

政策利好對樓市最明顯的刺激，體現(xiàn)在二手房市場——價格雖一直處于下降趨勢，但近期成交量持續(xù)走高。

新房價格止跌回穩(wěn)

我們先來看新房。

繼11月（2025年）微漲后，南京新房價格繼續(xù)止跌回穩(wěn)。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上月（2025年12月）南京新房價格環(huán)比持平，同比下跌2.5%，去年1-12月份均價同比下降2%。

在經(jīng)歷長達(dá)7個月的持續(xù)下跌后，南京新房價格在2025年最后兩個月迎來了轉(zhuǎn)折，給新一年的樓市注入了信心。

再來看市場供需表現(xiàn)。

克而瑞南京的數(shù)據(jù)顯示：2025年全市商品住宅累計供應(yīng)230.77萬㎡，同比下滑22.98%；累計成交308.15萬㎡，同比下滑28.56%。

而在新房價格歷經(jīng)波折，且供應(yīng)量與成交量整體也呈低迷態(tài)勢的行情下，南京一批改善型項(xiàng)目反而走出了獨(dú)立行情。

比如河西的金陵月華，主打建面約270、320、400㎡戶型產(chǎn)品，套均總價約2093萬。于2024年、2025年，連續(xù)2年霸榜南京市&江蘇省新房網(wǎng)簽金額TOP1。（2025年網(wǎng)簽金額約27.32億元，數(shù)據(jù)來源于克而瑞南京）

還有安德門的頤和金陵印，集低密洋房、四代宅、超高空間使用率等優(yōu)勢于一身，是2025年南京樓市四代宅代表性項(xiàng)目。自2025年8月底首開以來，累計推出214套住宅，截至目前去化近9成。

另外在價格上，南京剛改和改善類型的產(chǎn)品價格也相對穩(wěn)定。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在去年1-12月份銷售價格分類指數(shù)中，90-144㎡戶型及144㎡以上戶型環(huán)比降幅最低，分別是1.9%、1.8%。

值得一提的是，隨著近兩年來出讓地塊容積率的持續(xù)優(yōu)化，以及四代住宅產(chǎn)品的不斷升級迭代，河西、南部新城、江核、江寧等板塊中在售/待售項(xiàng)目中，基本已被“低密+四代宅”覆蓋。

2026年的南京樓市，改善型產(chǎn)品的占比將會更高。

二手房持續(xù)“以價換量”

與新房價格止跌回穩(wěn)不同，南京二手房市場仍在持續(xù)調(diào)整。

上個月（2025年12月），二手房價格環(huán)比下跌1.2%，同比下跌8.4%，跌幅明顯擴(kuò)大。

反觀同期成交量，數(shù)據(jù)顯示則是上漲趨勢。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年四季度南京二手房成交面積為194萬㎡，環(huán)比三季度上漲3%，可見“以價換量”仍為市場大勢。

相對新房，二手房的定價權(quán)更多地掌握在賣家手上。

而南京樓市可觀的掛牌量不僅給買房人提供了更多選擇，同時也加大了市場競爭壓力，這讓買家議價時有更多的“籌碼”，于是想要快速成交的賣家，“降價”就是不得不接受的讓步。

我們再把時間線拉到當(dāng)下。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，自2026年元旦之后，南京二手房成交量持續(xù)走高：

2025.12.29-2026.1.4，成交量約917套

1.5-1.11，成交量約1045套

1.12-1.18，成交量約1284套

相比上個月（2025年12月）最低846套、最高886套的周成交量，漲幅非常明顯。

除此之外，上周（1.12-1.18），看房人數(shù)超過2.3萬，環(huán)比漲幅約2.5%。市場整體活躍度也相對較高。

二手房市場及近期熱度“暴漲”最直接的原因，離不開政策利好的持續(xù)釋放。

稅收減免

2025年12月30日，財政部發(fā)布《關(guān)于個人銷售住房增值稅政策的公告》，直接降低了二手房交易成本。

新政規(guī)定，不滿2年的二手房，增值稅征收率降至3%；滿2年的二手房則免征增值稅。這一政策已于2026年1月1日正式實(shí)施。

我們以一套總價300萬的二手房為例，此前需繳納增值稅15萬元，新政后僅需9萬元，直接節(jié)省6萬元。

換購住房個稅政策延期

1月14日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》：

自2026年1月1日至2027年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

人才政策

發(fā)放青年人才房票（大專3萬、本科6萬、碩士10萬、博士15萬）；持票購房公積金貸款額度最高可達(dá)200萬元/戶。

目前江北新區(qū)相關(guān)細(xì)則已出爐，包括映象星潮、江海和鳴、七里江瀾府、谷翠星嵐等熱盤在內(nèi)的多個新房項(xiàng)目，已確認(rèn)參與人才房票政策。

存量公積金貸款利率正式下調(diào)

根據(jù)2025年5月7日發(fā)布的《中國人民銀行關(guān)于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知》：

自2025年5月8日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.1%和2.6%。5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.525%和3.075%。

對于2025年5月8日以前已經(jīng)發(fā)放的個人住房公積金貸款，自2026年1月1日開始，執(zhí)行調(diào)整后的個人住房公積金貸款利率，即5年以上公積金貸款利率由2.85%降到2.6%（首套）。

商業(yè)用房購房首付下降

1月15日，人民銀行新聞發(fā)言人、副行長鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會上表示：將會同金融監(jiān)管總局，將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動商辦房地產(chǎn)市場去庫存。

這意味著，接下來購買公寓、商鋪、寫字樓等商業(yè)用房，最低首付比例從此前的50%降為30%。

節(jié)后至今短短20天里，樓市持續(xù)釋放積極信號，同時給新房置業(yè)、二手房買賣等帶來了實(shí)質(zhì)性助力——降低成本、提高支付能力、改善市場預(yù)期。