家庭穩(wěn)定月入三萬，最高能安全承受多少總價的房子？月供紅線在哪

北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

我的情況比較復雜，懇請您從專業(yè)角度給予置換可行性分析和方案建議。

一、家庭基本情況

1、資產：北京戶籍，目前在天通苑持有兩套商品房（均“滿五”）。計劃出售其中一套，市場估價約450萬元（稅后凈得）。

2、收入與負債：家庭穩(wěn)定月收入約3萬元，公積金月繳存約8000元。目前無其他負債。

3、居住需求：一家五口（三代人），孩子已在西城區(qū)上學，因此希望在西城或通勤30-40分鐘內的海淀、豐臺相鄰區(qū)域定居，結束租房生活。必須購買三居室。

二、核心訴求與擔憂

1、核心訴求：希望用賣房款及貸款，置換一套能解決長期自住、且資產相對抗跌的房產。

2、主要擔憂：

·財務風險：以我家當前收入，最高能安全承受多少總價的房子？月供紅線在哪？

·選擇風險：預算內，西城的“老破小”與海淀/豐臺的次新房，哪個是更優(yōu)解？

·時機風險：在當前經濟與市場環(huán)境下，我這個置換邏輯是否成立？現(xiàn)在是好時機嗎？

三、希望您指導的具體問題

1、從收入和風險角度看，您認為我家適合現(xiàn)在進行置換嗎？

2、根據(jù)您的經驗，我家情況可承受的房屋總價和月供安全區(qū)間是多少？請給出具體數(shù)值范圍。

3、您能為我設計一個“最優(yōu)置換方案”嗎？（例如：是否保留一套天通苑收租？目標區(qū)域優(yōu)先級？）

4、針對“抗跌”需求，在西城（如新街口、車公莊）或海淀/豐臺近地鐵區(qū)域，應重點篩選哪類房源（如已改造公房、特定次新盤）？

章哥：

1、也不算太復雜吧，只是想的有點兒復雜了而已。

2、賣房套現(xiàn)450萬，收入3萬是剔除公積金后到手的吧？包括天通苑的房租嗎？如果都包括了，那既然是孩子在西城上小學，如果今后幾年不能確定性的增加穩(wěn)定收入，我建議月供除公積金外不超1萬。也就是商業(yè)貸款在200萬左右，最高買700來萬的房子（含公積金貸款）。

之所以留下2萬收入，除了日常開銷之外，最好留出孩子上中學之后的補課費用。現(xiàn)在北京一對一的平均價是千兒八百一次，也就是每科每月低了3000左右，高了能5000以上。如果開始補課，只補一科的很少，兩科三科的居多，那教育支出就要合計上萬了。尤其是在西城這種教育競爭激烈的環(huán)境里，還是盡量多留點兒教育基金吧。

3、既然孩子已經上學，那為什么還要買西城老破小啊？居住的性價比至少低了20%以上（25%平均值），保值角度也要承擔這部分的風險，又用不上學位了，圖什么呢？

海淀或豐臺的次新房都一房一議吧，如果在海淀溢價合適的情況下，首選海淀，否則選豐臺。比如能買到海淀不帶學區(qū)溢價的，那自然性價比高。但如果溢價高過10%或15%，那就先看豐臺的吧，至少沒風險，居住的性價比也不吃虧。

4、現(xiàn)在如果是改善需求，算是比較好的時機，因為北京平均租金收益率已經超過同期銀行利率，意味著居住的性價比相對高。這種時期在北京樓市歷史上就出現(xiàn)過三次，每次都是房價低谷期。

如果是買學區(qū)房那就說不好了，常規(guī)是不太建議的。因為今年是確定的入學人數(shù)大幅下降，除非是能買到溢價很低的，否則就得看將來的政策了，至少是有一定的保值風險，而且居住的性價比低。

5、房子是用來住的，是否置換看自己的需求。但如果是我的話會換房，否則就只能租房了。可您既然能接受豐臺的房子，那為什么要長期租房啊？又不是買不起，租房的話也至少不占便宜，包括資金收益和性價比，那優(yōu)勢在哪里？

6、最優(yōu)方案談不上，但換我肯定保留一套能收租的房子。然后先看海淀，如果能買到沒溢價或很低的就買，比如海淀東部這幾個學區(qū)都有可能。實在找不到的再看豐臺，離西城近的也不少板塊呢。

7、房產保值的常規(guī)排序是商品房（次新），公房或福利房，政策房，保障房，最后是安置房和回遷房。市區(qū)的地鐵對保值不是很重要，只要離的不太遠就行。公房是否改造的也無所謂，沒輪到的才算有潛力呢。特定次新指哪種？回遷vs三定三限vs福利房？首選福利房唄，比如銀金行會系統(tǒng)的，其他的看具體情況吧，首選能保證物業(yè)水平的。

8、簡單就這情況吧，您的情況不算復雜，就是想的有點兒復雜。我只是先列出這些情況而已。

僅供參考。

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