萬科大規(guī)模清退

萬科泊寓近期在多個(gè)城市集中清退租客，主要是其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整與長租公寓行業(yè)“二房東”模式困境共同作用的結(jié)果。

這不僅僅是萬科和租客之間的一場風(fēng)波，而是長租公寓行業(yè)“高歌猛進(jìn)”時(shí)代所埋下的隱患，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與市場環(huán)境下的一次總清算。我們可以把它看作一個(gè)由“戰(zhàn)略誤判、模式困境、財(cái)務(wù)壓力、租客買單”共同構(gòu)成的事件鏈。

一、事件的爆發(fā)：一次“被動”的集中清退

事件始于2025年底，核心區(qū)域是深圳，并波及武漢、杭州等城市。表象是萬科泊寓通知大量租客限期搬離，但其根本驅(qū)動是萬科作為“二房東”，因拖欠“大房東”（原業(yè)主）租金而被業(yè)主解約、收回房屋。

? 導(dǎo)火索：萬科旗下的運(yùn)營公司（如深圳市萬村發(fā)展有限公司）出現(xiàn)財(cái)務(wù)困難，未能按時(shí)支付業(yè)主租金，拖欠時(shí)間超過60天的合同解約紅線。

? 連鎖反應(yīng)：業(yè)主根據(jù)合同收房，導(dǎo)致萬科必須清退租住其中的房客。租客的合同是與萬科簽訂的，而非與業(yè)主直接簽訂，因此成為最直接的受影響方。

二、根源追溯：一個(gè)“昂貴的包袱”——“萬村計(jì)劃”

這次被清退的房源，大部分是萬科在2017年前后啟動的 “萬村計(jì)劃” 的產(chǎn)物。這個(gè)計(jì)劃是理解一切的關(guān)鍵。

1. 激進(jìn)的開始：萬科以顯著高于市場行情的價(jià)格，從深圳的城中村業(yè)主手中大規(guī)模、長期（通常10-15年）整棟收房，意圖改造后作為品牌公寓出租。

2. 高昂的成本：收房后，萬科還需投入巨資進(jìn)行裝修改造（業(yè)內(nèi)估計(jì)單間成本約5萬元），并附帶高質(zhì)量的物業(yè)管理和服務(wù)。

3. 致命的“對賭”條款：在與業(yè)主的合同中，萬科約定了“每3年租金上漲10%”的剛性條款。這在當(dāng)時(shí)市場看漲的預(yù)期下似乎合理，但為日后埋下了“租金倒掛”的禍根。

三、問題顯現(xiàn)：“租金倒掛”與模式困境

所謂“租金倒掛”，簡單說就是從業(yè)主那里收房的成本，高于向租客出租的價(jià)格。

? 市場下行：近幾年，住房租賃市場趨于平穩(wěn)甚至下行，公寓對租客的提價(jià)能力有限。

? 成本攀升：但根據(jù)合同，萬科支付給業(yè)主的租金卻在剛性上漲。

? 虧損黑洞：最終導(dǎo)致這些“萬村”項(xiàng)目變成了持續(xù)虧損的資產(chǎn)。例如，僅2025年前11個(gè)月，深圳泊寓因此類項(xiàng)目虧損就超過8000萬元。它們不再是“現(xiàn)金牛”，而是“出血點(diǎn)”。

四、最后推手：萬科的財(cái)務(wù)“生死線”

2025年，萬科集團(tuán)面臨前所未有的債務(wù)壓力。前三季度虧損超過280億元，有大量短期債務(wù)到期，必須千方百計(jì)回籠資金、保障現(xiàn)金流。在“活下去”的優(yōu)先級面前，清理這些持續(xù)虧損、非核心的低效資產(chǎn)，就成了一個(gè)痛苦的必然選擇。這不再是為了利潤，而是為了生存。

五、各方處境：租客成為“夾心層”的無奈

在業(yè)主、萬科、租客的三角關(guān)系中，租客成了最被動的一方。

? 通知倉促：往往只有幾天的搬離時(shí)間，打亂生活和工作計(jì)劃。

? 補(bǔ)償爭議：提供的搬家補(bǔ)貼（如300元）被認(rèn)為杯水車薪，遠(yuǎn)不夠覆蓋實(shí)際搬家成本。

? 安置難題：提供的“換租方案”，可選房源通常位置更遠(yuǎn)，大幅增加通勤成本和時(shí)間。而如果選擇與業(yè)主直簽，則失去了品牌公寓的管理和服務(wù)，也失去了與大型機(jī)構(gòu)談判的相對穩(wěn)定感。

六、行業(yè)啟示：一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)

這次事件標(biāo)志著長租公寓行業(yè)“高收低租、規(guī)模為王”的“二房東”包租模式，在資本退潮和市場調(diào)整期的失敗。它宣告了一個(gè)重資產(chǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張時(shí)代的終結(jié)。

泊寓自身也在艱難轉(zhuǎn)型，方向是：

1. 擁抱“納保”：大規(guī)模轉(zhuǎn)向與政府合作，運(yùn)營“保障性租賃住房”，這有穩(wěn)定的政策和收益預(yù)期。

2. 做“輕”資產(chǎn)：不再自己大量持有房源，而是轉(zhuǎn)向品牌輸出和代運(yùn)營，賺取管理費(fèi)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

總結(jié)而言，萬科泊寓的清退潮，是一個(gè)由歷史戰(zhàn)略失誤、商業(yè)模式缺陷，疊加企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)，最終由普通租客承擔(dān)沖擊的典型案例。它不僅是萬科的一次“斷臂求生”，更是整個(gè)長租公寓行業(yè)從野蠻生長轉(zhuǎn)向理性、穩(wěn)健發(fā)展的一個(gè)痛苦而清晰的注腳。