萬科擬22億元整體出售復地萬科活力城

近期，上海商業(yè)地產(chǎn)市場傳出一則重磅消息：位于浦東新區(qū)御橋板塊的核心商業(yè)項目——復地萬科活力城，擬以22億元人民幣的報價進行整體出售。這不僅是一筆高額的資產(chǎn)交易，更是觀察當前中國商業(yè)地產(chǎn)資本流動、開發(fā)商策略調(diào)整和存量資產(chǎn)價值的重要窗口。

一、 項目背景與基本面：一個成熟的“現(xiàn)金?！?/p>

? 產(chǎn)權與歷史：該項目原名“復地活力城”，由復地集團開發(fā)。2017年，萬科通過旗下商業(yè)平臺“印力集團”收購了其大部分股權，并負責項目的改造和運營，更名為“復地萬科活力城”，于2019年12月正式開業(yè)。此次出售，意味著原股東方（復地與萬科/印力）可能正在聯(lián)手實現(xiàn)資本退出。

? 物理與經(jīng)營指標：

? 體量：項目總商業(yè)建筑面積約10.92萬平方米，其中可租賃面積約5.78萬平方米。這是一個標準的中大型社區(qū)型購物中心體量。

? 財務表現(xiàn)：當前出租率高達97%，年均租金收入約2.1億元人民幣。這是一個非常健康且具有吸引力的運營數(shù)據(jù)，表明項目已度過培育期，進入穩(wěn)定盈利的“現(xiàn)金牛”階段。粗略估算，其報價對應的資本化率約為9.5%，在當前市場環(huán)境下對尋求穩(wěn)定收益的資本具備相當吸引力。

? 硬件配套：擁有1,076個地下停車位，充分滿足了以家庭為主的目標客群的停車需求，這是其競爭力的重要組成部分。

二、 核心價值：區(qū)位、交通與成熟的生態(tài)

1. 黃金區(qū)位，社區(qū)中心：項目坐落于浦東新區(qū)滬南路御橋路交匯處。這里并非傳統(tǒng)城市核心商圈，但卻是浦東腹地多個大型居住板塊（如御橋、三林、北蔡、康橋）的幾何中心。其定位精準服務于周邊3-5公里范圍內(nèi)近百萬的常住人口，消費基礎堅實，受線上沖擊相對較小。

2. 雙地鐵上蓋，交通樞紐：項目最大的王牌之一是與上海地鐵11號線、18號線的御橋站無縫銜接（上蓋）。御橋站本身是一個換乘站，雙軌交帶來了巨大且穩(wěn)定的通勤人流和周末消費人流。這種交通優(yōu)勢是稀缺的，也是項目估值的重要支撐。

3. 業(yè)態(tài)成熟，品牌力強：經(jīng)過五年運營，項目成功確立了“一站式家庭生活中心”的定位。引入了超過200個品牌，其中：

? 主力店陣容堅實：包括盒馬鮮生（生鮮超市）、一兆韋德（大型健身會所）、CGV影城等，這些品牌自身就是客流引擎。

? 業(yè)態(tài)組合均衡：覆蓋親子教育、時尚零售、餐飲美食、生活服務、娛樂體驗等，完美契合了周邊家庭客群的全方位需求，客戶粘性高。

三、 交易動因與市場背景分析

賣方選擇此時出售，可能基于多重考量：

? 開發(fā)商資金回籠與戰(zhàn)略調(diào)整：在當前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，頭部開發(fā)商普遍面臨流動性壓力。通過出售成熟、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)，可以快速回籠大量資金，優(yōu)化資產(chǎn)負債表，聚焦核心業(yè)務或償還債務。對于萬科而言，這符合其“瘦身健體”、盤活存量資產(chǎn)的戰(zhàn)略。

? 資本對核心存量資產(chǎn)的青睞：盡管市場存在不確定性，但位于中國一線城市核心區(qū)位、擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，始終是國內(nèi)外大型機構資本（如保險資金、主權基金、境內(nèi)外房地產(chǎn)基金等）長期配置的“壓艙石”資產(chǎn)。出售此類資產(chǎn)容易吸引實力買家。

? 資產(chǎn)價值重估與退出時機：項目開業(yè)已滿五年，運營數(shù)據(jù)亮眼，達到了資產(chǎn)價值最大化、實現(xiàn)資本退出的理想階段。賣方可以憑借優(yōu)秀的運營成績單，爭取一個較好的估值。

四、 潛在買家畫像與交易意義

? 潛在買家：最有可能的買家包括：

1. 國內(nèi)險資機構：如人壽、平安等，其資金成本低、投資周期長，對能提供穩(wěn)定租金收益的物業(yè)有天然偏好。

2. 境內(nèi)外不動產(chǎn)投資基金：尤其是專注于中國存量物業(yè)改造和價值提升的基金。

3. 有擴張需求的實體企業(yè)或財團。

? 交易意義：如果交易成功，將成為2026年初上海商業(yè)地產(chǎn)市場的一筆標志性交易。它向市場傳遞了幾個關鍵信號：

1. 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流動性依然存在：只要資產(chǎn)足夠優(yōu)質(zhì)，即使總價高昂，也能找到買家。

2. 資本化率基準：交易最終達成的資本化率，將為上海非核心商圈但區(qū)位優(yōu)越的成熟商業(yè)資產(chǎn)定價提供重要參考。

3. 存量時代邏輯：中國房地產(chǎn)正從增量開發(fā)向存量運營和資產(chǎn)金融化深度轉型。此類交易正是這一趨勢的典型體現(xiàn)。

五、 總結：機遇與挑戰(zhàn)并存

機遇在于：對于買家而言，這是一個“買入即盈利”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，無需承擔培育期的風險和投入，就能獲得上海成熟社區(qū)穩(wěn)定的人流和現(xiàn)金流。其雙地鐵的稀缺屬性確保了資產(chǎn)的長期抗風險能力。

挑戰(zhàn)在于：

1. 高昂的總價：22億的門檻將絕大多數(shù)投資者排除在外，交易能否達成取決于少數(shù)大型資本的決策。

2. 未來增長空間：項目已接近滿租，租金收入的未來增長將主要依賴于自然增長和有限的業(yè)態(tài)調(diào)整，爆發(fā)性增長空間有限。

3. 區(qū)域競爭：隨著周邊商業(yè)的不斷開發(fā)，需持續(xù)進行運營創(chuàng)新以維持競爭力。

綜上所述，上海復地萬科活力城的出售，是一個在正確時機、出售正確資產(chǎn)的典型案例。它不僅是一個物業(yè)的轉讓，更是一次關于商業(yè)地產(chǎn)價值、資本偏好和市場信心的集中呈現(xiàn)。其最終成交結果，值得市場持續(xù)關注。