今年買房，是“撿漏”還是“接盤”？內行人說出實情，提前了解

最近好多人都在問一個問題：

“現在這行情，今年買房到底是在抄底撿漏，還是跑去山頂給前人解盤？”

一邊是新聞里不斷說：首付降到歷史最低、房貸利率跌破3%、限購基本取消、增值稅也在減；另一邊是身邊房價跌了30%還在賣、二手房掛牌量一大把，誰看了都有點慌。

今天就站在內行人的角度，給你把這盤棋講清楚：

現在樓市處在哪個階段？哪些人是在“撿漏”，哪些人很可能在“接盤”？普通人該怎么選、怎么避坑？

樓市現在走到哪一步了？

簡單說四個字——“L型筑底”。

從2021年下半年開始，這輪樓市調整已經持續了四年多。2025年全國新建商品房銷售面積約8.9億平方米、銷售額約8.4萬億元，跟歷史高點比，差不多跌了一半。

這也意味著：以前那種閉眼買都漲的時代徹底過去了，現在是“擠泡沫、找新平衡”。

價格層面，新房和二手房完全是兩個節奏：

新房：有政策托著，核心城市的新房價格基本止跌，局部甚至略有上漲。統計下來，2025年百城新房價格全年累計漲了約2.58%。

二手房：那是實打實地在“以價換量”，百城二手房價格全年累計跌了約8.36%，很多業主都是把價格降下來，才換得一個成交。

政策就更直接了——能松的基本都松了：

首付：全國層面，首套和二套房商貸最低首付比例已經降到15%和25%的歷史低位。

利率：全國房貸利率下限取消，部分城市首套房貸利率已經跌破3%，公積金利率也在一再下調。

限購和稅費：多數城市限購基本取消，一線城市也在逐漸松綁；個人賣房不滿2年的增值稅征收率由5%降到3%，降低二手房交易成本。

在這種背景下，到底什么叫“撿漏”，什么叫“接盤”？

內行人一般會看三個硬條件——城市對不對、房子對不對、時間點對不對。

撿漏的條件一：城市要對——人口和產業能撐得住。

城市大概可以分成三檔來記：

第一檔：

北上廣深 + 杭州、成都、西安、重慶等強二線，人口持續流入、產業扎實，工作機會多，購房需求也穩。

第二檔：

部分二線、省會城市，具體要看產業和人口流，有的還不錯，有的就已經開始掉隊。

第三檔：

人口持續流出、產業空心化、庫存高企的三四線城市，這些地方新房消化很慢，二手房更難賣。

內行人有一句很直白的話：

“先看城市，再看盤；城市選錯了，后面基本是白忙。”

撿漏的條件二：房子要對——地段、產品和缺口都得在線。

地段上，至少要占一兩樣：地鐵、學校、醫院、商圈。將來無論你是自住、出租還是賣房，這些都是硬支撐。

產品上，別只盯著單價低，要看：

• 戶型是否方正、采光通風好不好；
• 小區車位夠不夠、物業負責不負責；
• 周邊環境、噪音、有沒有明顯硬傷。

還要看供應缺口：

如果一個片區未來幾年還要大量供地、建新房，那現在的房子很可能會被“更便宜的新房”壓一頭。

撿漏的條件三：時間點要對——不追高，也不賭絕對底。

從數據看，成交量整體已經從“快速下滑”變成“降幅收窄、局部企穩”：

2025年重點30城新房成交面積約3.26億平米，已經接近四年來的底部區域。

但要注意：

沒有全國統一的“最低點”，不同城市節奏差很遠，有的已經企穩，有的還在探底。

所以，普通人別總想著精準踩到那個絕對底，更現實的做法是：

在相對低位、有真實需求的時候，看到價格合適的房子就上車，而不是賭“明年會不會更便宜”。

說完撿漏，再說說“接盤”的幾種典型情況，內行人看了一般都會勸你慎重。

第一種：為了“抄底賺差價”的純投資。

現在政策、機構都在反復強調：房地產從“高增長”轉向“高質量發展”，普漲時代已經結束。

這時候還想著短持幾年賺一大筆差價，很容易買在半山腰，站崗好幾年。

第二種：只圖便宜，不看城市基本面。

很多三四線城市房子確實便宜，但背后往往是：

人口凈流出、產業空心、新房庫存高、二手房掛牌一大把。

這種地方今天看著便宜，明年可能更便宜，而且想賣的時候發現根本沒人接盤。

第三種：盲目買遠郊大盤和“概念房”。

遠郊盤，尤其是那種離主城幾十公里、地鐵還在圖紙上、學校醫院全是故事的盤，要特別小心：

• 開發商資金鏈一吃緊，就可能停工、減配甚至爛尾；
• 就算順利交付，配套跟不上，最后也是“遠、偏、沒人氣”。

真要買遠郊，至少要看到：

地鐵或快速路已經開工/建成；產業、學校、醫院有明確落地時間表，而不是只停留在PPT里。

第四種：不看流動性和持有成本。

有些房子單價看著便宜，但問題很多：

租金回報很低，好幾年都抵不上利息；想賣的時候掛牌半年無人問津。這種房子對家庭來說，更像是有價無市的負資產。

那今年到底該怎么買？內行人總結了7條實用建議，照著做能少踩不少坑

1）先問自己三遍：剛需 / 改善 / 純投資？

剛需和改善，在安全城市里遇到匹配自己需求的房子，價格和月供都能承受，就認真考慮，別因為猶豫錯過。

純投資，默認自己可能判斷不準，不要亂加杠桿，優先選核心城市優質資產。

2）優先“一線 + 強二線”的核心地段和好產品。

能在一線/強二線，就別去三四線；能買主城，就別買遠郊；

戶型、地段、物業、學校、交通，至少占兩三樣才穩。

3）充分利用低利率和低首付，但別把杠桿拉滿。

現在的利率和首付是歷史低位，確實能大幅降低上車成本；但月供最好控制在家庭月收入的30%–40%以內，再預留6–12個月應急資金。

4）優先選二手房成交活躍的區域。

一個區域二手房成交量大、帶看多，說明真實需求強、流動性好，將來想賣、想租都更有把握。

5）期房一定要“三查三問”。

查開發商：負債率、現金流、過往項目有沒有爛尾和質量糾紛；查監管資金：預售資金是否嚴格監管、專款專用；查施工進度：工地在不在正常推進，是否接近現房。

6）用“自住五年以上”的標準選房。

問自己一句：“如果這房子五年內賣不掉，我愿不愿意一直住下去？”

答案是“愿意”，才值得上車。

7）盡量避開三類典型“接盤盤”。

人口持續流出、庫存高企的三四線高庫存樓盤；開發商暴雷、資金鏈緊張、工地長時間停工的項目；只有規劃故事，沒有實際配套落地的遠郊大盤。

總結：

現在的樓市，不是以前那種“閉眼買都漲”的市場了，而是一個“精挑細選 + 長期持有”的分化市場。這樣買，房子才是幫你“托住家庭生活”的資產，而不是把你套在山頂上的“接盤貨”。