收益率腰斬，倒貼錢養房！越南河內公寓出租神話破滅，投資者集體“夢醒時分”

越南河內（Hà N?i）公寓出租回報率跌至銀行存款利息的一半，激烈的競爭壓力與高昂的折舊成本，令許多業主深感失望。

去年底，當東部新區多個新樓盤密集交付時，36歲的嘉林社（x? Gia Lam）居民秋莊（Thu Trang）向銀行貸款20億越南盾（約合人民幣53.1萬元人民幣），購買了一套三居室公寓。該房位于已交付5年的小區，總價約48億越南盾（約127.5萬元）。收房后，她又投入2億越南盾（約5.3萬元人民幣）進行裝修，期望月租金可達1400–1500萬越南盾（約3718–3984元人民幣）。

秋莊選擇購入次新房，本意是既能趕上房價上漲紅利，又能立即出租，用租金現金流覆蓋貸款利息。然而恰逢租賃淡季，中介評估同類三居室月租僅1200–1300萬越南盾（約3187–3453元人民幣），且仍難覓租客。空置一個月后，她最終以1150萬越南盾/月（約3054元人民幣）簽下首年租約，比最初預期低了5%–12%。

“我每月仍需額外補貼500–600萬越南盾（約1328–1594元人民幣）來償還銀行貸款。”她說。據其測算，當前租金收益率僅約2.5%，低于銀行定期存款利率，因此計劃待市場回暖時出售房產。

類似情況也發生在慈廉坊（ph??ng T? Liêm）35歲的越（Vi?t）身上。他剛花費3000萬越南盾（約7968元人民幣）翻修一套位于西部新城的公寓——此前租客退租后，房屋狀況令他大吃一驚。盡管僅出租一年，但仿木地板起翹、墻面污漬難清、真皮沙發撕裂、門把手脫落等問題頻出。聯系維修公司后，他無奈表示：“只能認虧一個月租金”用于重新粉刷、更換家具。

“押金都不夠修房，我還得再貼近2000萬越南盾（約5312元人民幣），還不算空置一個月和找新租客的中介費。”他說。扣除各項支出后，他全年實際僅收到10個月租金，年化收益率約為2.4%。

越先生的公寓出租一年后，房屋狀況惡化

不僅是新城區因大量房源集中交付導致租金回報下滑，就連已交付十余年的老項目也難逃此趨勢。黃烈坊（ph??ng Hoàng Li?t）投資者俊（Tu?n）透露，其位于林鄧HH小區（HH Linh ?àm）的67平方米公寓空置數月后才找到新租客。過去一年，該類房源月租穩定在700–800萬越南盾（約1859–2125元），而售價卻已上漲20%–30%。“算下來租金收益率僅2.8%–3%，更別提房屋老化快、折舊成本高。”他說。

上述三人只是眾多“租房夢碎”投資者的縮影。他們大多在樓市“高熱期”借助金融杠桿（銀行貸款）購房，意圖短期“炒房套利”。然而，項目位置偏遠、租賃供應過剩，使得這些區域難以吸引穩定租客，更無法覆蓋每月還貸壓力。

近年來，河內公寓租金回報率持續低于銀行存款利率，且呈下降趨勢。該指標通常按公式計算：（月租金 × 12）÷ 房產總值。

國際房地產服務商世邦魏理仕（CBRE）數據顯示，河內公寓平均年租金收益率目前為3%–3.4%，而2023年該數值尚超5.1%。

同樣，房產信息平臺Batdongsan（batdongsan.com.vn）統計顯示，河內當前租金收益率約3%，而2023年初仍在4.9%–5%區間。該平臺副總經理阮國英（Nguy?n Qu?c Anh）指出，房價與租金之間的差距日益擴大，導致純靠出租獲利的投資吸引力顯著下降。

目前，河內公寓均價達8000–9000萬越南盾/平方米（約2.1–2.4萬元人民幣/㎡），年漲幅約30%–40%；而租金年漲幅僅8%–10%，部分項目甚至長期未漲。

河內南部一排老舊公寓樓

阮國英預測，隨著大量高端新盤入市，而二手房價格仍居高不下，租金收益率可能進一步下滑。

越南房地產經紀人協會（VARS）主席阮文定（Nguy?n V?n ?ính）持相同觀點。他表示，越南公寓租金收益率普遍低于2%，大城市約3%，確實不如存銀行。“投入50–60億越南盾（約133–160萬元人民幣），卻換來越來越低的實際回報，讓許多非專業投資者夢想破滅。”他說。

不過，阮文定也指出，對于資金雄厚、經驗豐富的投資者而言，公寓仍有資產配置價值。他們更看重資產升值潛力，出租僅是持有期間的補充收益。

展望2026–2028年，河內預計將有數萬套可交付新房入市，進一步加劇租賃市場競爭，尤其在郊區。CBRE預測，未來兩年，首都每年或將新增超3.3萬套公寓。

“在供應充裕而價格高企的背景下，新投資者必須審慎評估投資回報、現金流及流動性風險。與其追求快進快出，不如轉向中長期策略，精挑細選優質項目。”CBRE建議道。