這個內環豪宅，成交慢半拍

文/上海進深 嚴明會

單看官宣聲量，中糧北外灘壹號很容易給市場造成一種錯覺：

這是一個幾乎順理成章會賣得很好的項目。

北外灘核心區位、與提籃橋風貌區緊密相鄰、央企中糧操盤，再疊加一整套“城市封面”“塔尖資產”的話術體系，從傳播端看，它幾乎踩中了當下豪宅營銷的所有標準答案。

中糧北外灘壹號認購結束后，對外給出的數字是：接近90%。

隨后公布的搖號名單顯示，共計77組客戶。以此測算，實際認購率約為85%。

12月21日的首開，中糧方面官宣去化約60%，折算下來，大約成交50套。

網簽節奏，并沒有匹配它的官宣熱度。

開盤至今20天過去，已售16套，且成交時間都集中在2025年12月。

其中，185㎡的賣出10套，228㎡的賣出6套。

無論從成交速度，還是從轉化效率來看，都明顯與前期的官宣熱度不在同一條節奏線上。

認籌聲量不低，轉化卻明顯偏弱。網簽端的冷靜表現，構成了這個項目最真實的市場畫像。

產品不差，節奏落后

回到產品與供應結構，中糧北外灘壹號規劃90套高層與118套海派風貌別墅，所有高層都集中在一棟樓，意味著大部分資源被風貌占據。

11月底高層房源一次性過會， 其中包含185㎡46套，228㎡44套，均價14.38萬/㎡，最低單價約11.75萬/㎡，最高價也只有16.6萬/㎡，整體溢價可控。

項目在入市前便啟動了分銷，并同步推出激勵政策：前168位認購客戶，開盤當日成功選房即贈送一個產權車位，市場價值約50萬 。

在同級別豪宅項目中，這樣的促銷力度并不常見，本身也從側面反映出開發方對成交確定性的重視程度。

與過往壹號系項目相比，北外灘壹號還有一個重要區別：

這是中糧大悅城首個“壹號系 歷史風貌”組合型項目，由項目總經理李洋操盤。

這既是亮點，也意味著市場需要更長的認知和消化周期。

從項目節奏看，這場銷售并不是一蹴而就的。

拿地到入市的周期，已經超過兩年。

2023年9月，大悅城控股上海大區公司通過上海聯交所成功競得項目所在的北外灘街道hk367-01地塊（原虹口116街坊地塊）折合樓面價94437元/㎡。

早在2024年，案名、效果圖等項目信息就已陸續釋放。

今年8月中旬，大悅城控股副總經理、華東大區公司總經理李平帶隊調研北外灘壹號項目。

他現場發話：高層蓄客要扎實推進，年底必須順利開盤；風貌別墅客戶要精準摸排、重點維護，為明年銷售打基礎；樣板間展示效果要切實賦能營銷。

三條指令，條條指向快銷售。

生不逢時，難度升級

當中糧真正入場時，北外灘乃至整個內環豪宅市場的優質客群，其實已經被提前消耗過一輪。

在它之前，金茂璞元和華潤外灘瑞府已經完成了一次客群切割，分流了部分1500-2000萬級預算的客戶。

同時，板塊內2500萬元以上的客群，也已被提前鎖定了不少。

中糧北外灘壹號面對的，是一個經過多輪篩選的存量市場。

去年12月的豪宅新盤集中入市，則進一步放大了這種結構性壓力。

聲勢很大的安瀾上海，211套房源，12月19日啟動認籌；后灘澐啟濱江，一批次日光之后趁勢加推；普陀真如中海環宇玖章入市；東外灘外灘道、綠城黃浦ONE則持續放量。

北外灘區域內，外灘瑞府三批次與中糧北外灘壹號正面碰撞。

這已經不是單一項目之間的競爭，而是一場覆蓋全市頂級改善客群的爭奪戰。

當所有項目都在強調“塔尖”“圈層”“終極改善”時，真正具備同時出手能力的人群，反而顯得更加稀缺。

結果也就變得非常現實：

有的項目憑借先發優勢，提前完成鎖客；有的項目通過產品梯度，穩住中堅改善力量。

而中糧北外灘壹號，被擠在了競爭最密集、也最難突圍的中段區間。

對比之下，中糧北外灘壹號的處境恰恰是：優勢并不少，但沒有一個形成絕對統治力。

地段不是唯一核心，產品不是最具話題性，價格也沒有構成壓倒性優勢，最終只能更多依賴品牌背書與傳播聲量，來支撐市場預期。

但在豪宅市場，聲量可以制造熱度，卻無法制造真實且持續的購買力。