濟南25年賣了9.3萬套房、房價跌了12%，一年又白干！

2025年已成過去式，2026年正在繼續……

過去的一年里，我們見證到了政策端的不斷加碼——降息、降增值稅、商轉公、公積金政策調整，產品端的加速迭代升級——多個四代宅落地，樓市分化加劇——有的開盤爆火、有的無人問津、門可羅雀，也有人經歷了被大刀砍價的心酸。

下面銳評從濟南的幾個房產數據入手，觀察下2025年濟南樓市的情況。

幾個基本要點——

1、濟南一二手賣了9.3萬套，基本盤尚可，但新房跌幅遠高二手；

2、二手價格實際下跌12%+，房產價值縮水，很多人一兩年又白干；

3、涉宅土地成交規模下跌3成，樓市預期在變，26年房價有望迎來筑底；

4、樓市分化加劇，市場雖差，但不乏亮點紅盤。

下面具體來分析——

2025年濟南一二手住宅累計成交約9.3萬套，同比下跌14%，較21年市場高點直接腰斬。不過，下行市場條件下仍有小10萬套規模成交，濟南樓市的基本盤還是相當可以的。

其中，新房賣了3.5萬套，同比下跌3成，規模收縮至市場高點的1/4~1/3。

據濟南市房地產業協會數據顯示，前11個月濟南商品住宅累計成交3.3萬套，全年成交約3.5萬套，同比下跌28%。要知道，國家統計局公布的前11個月全國商品房銷售同比降幅是7.8%，濟南相當于較全國超跌了3.5倍。

20-23年濟南新房年銷量在6-11萬套，24-25年又從5萬套降至3.5萬套，四五間年，規模較高點縮水了三分之二，這不是腰斬而是膝蓋斬，跌幅真實的讓銳評為之一驚！

如果說網簽還有摻水的可能，那么新增供應則如實反映市場熱度，有多少新錢進入房地產，有多少房企在堅持拿地，有多少新的工地還在開工建設。濟南2025年新房供應僅2.8萬套，同比下跌28%，而2020年是10.6萬套，現在僅是五年前的四分之一！

兩個角度看五年來的新房規模變化——

從成交看，規模縮到了高點的三分之一；

從供應看，規模縮到了高點的四分之一。

這幾年的濟南樓市出現了明顯的矯枉過正，實際上有很大一部分需求被抑制了，舉幾個簡單例子：濟南近幾年每年新增、新增結婚人數4-6萬對、出生人口6-7萬人、小學生新增入學人口10-15萬、新增常住人口5-10萬人，看看身邊的有多少80后、90后有想升級改善的，不是缺少需求，而是多數都在觀望。

濟南24年城鎮居民人均住房面積42.4㎡，住房保有量約3.07億㎡，按照每年房屋折舊率2%估算，每年仍有約613萬㎡的更新替代需求，以戶均面積130㎡估算，約4.7萬套，所以新房3.5萬套成交是明顯超跌的。

二手賣了5.7萬套，同比基本持平，但價格跌了12%+

濟南前11個月的二手住宅成交5.2萬套，同比去年下跌1%，按此漲幅估算，濟南25年二手成交規模在5.7萬套，也算是20年以來的市場高點了。

這幾年,濟南二手房成交規模呈現波動型上漲趨勢，究其原因就是它的超低價。

國家統計局公布房價指數顯示，濟南25年1-11月份二手房價格指數同比下跌6.8%。

有人說，6.8%跌幅小了，一眼假。

這個跌幅不是算數平均值，而是一個指數，是各種樣本數據的加權計算值，一般實際的房價跌幅可能是這個指數的兩倍左右。濟南貝殼25年1-11月主城六區成交均價為13053元/㎡，同比下跌12.1%，基本滿足這個條件。

就拿歷下一些典型樓盤來說，萬科城110平年初還能賣16000、年末降至14000，名士豪庭143平高層年初賣23000、年末降至18000，財富中心107平的年初賣27000、年末降至24000，平均跌幅可能遠不止12%。

12%+的下跌，可能意味著多數家庭房產12%+的縮水，一兩百萬的房子，一年蒸發一二十萬。

參照濟南統計局發布的濟南2024年城鎮單位平均工資，城鎮非私營單位人員年工資13.03萬，私營單位是6.48萬。資產縮水一二十萬，差不多這一兩年又白干了。

房價上漲時，晚買一年房等于白干一年；房價下跌時，晚賣一年房同樣等于白干一年。

再看土地市場。

濟南25年累計成交涉宅用地建面約437萬㎡，其中主城六區累計成交建面251萬㎡、同比下跌28%，較21年市場高點下跌了69%，增量得以有效控制，意味著26年新房的選擇會越來越少；成交樓面價為6793元/㎡、同比上漲了1%，漲幅雖然不多，但足以表明一些核心區的優質地塊仍是開發商眼中的香餑餑，盛福A4、A5，中海省博西、能源保利明湖熱電廠、瑞馬科技城等地塊均以高溢價率成交。

這說明，在上一輪核心區域庫存出清后，開發商已經在重新入局。濟南25年，中海、華潤、保利置業、海通、瑞馬等開發商都在積極拿地，尤其是中海，斥資47.5億拿了五塊地，是拿地金額最多的開發商。樓市下行，有人看到市場頹勢，有人看到洗牌的機會，搶抓戰略窗口期、重新布局。

原因大概有三：

一是，濟南穩健的經濟、人口基本盤，核心區優質地塊風險可控，至少比一些三四線城市要低的多；

二是，房企的生存壓力，根據國家統計局發布的“2025年統計年鑒”顯示，房地產開發從業人員從2019年293.7萬的歷史峰值，直接銳減到2024年的168.6萬，5年時間房企裁員125萬、降幅超40%，濟南房企同樣如此，要么拿地、要么解散；

三是，國家對于樓市定調發生重大轉向。

最近一個月時間，從中央經濟會議的定調，到增值稅大降，再到國家中央機關刊物《求是》發表社論——《改善和穩定房地產市場預期》

文章中關于樓市的表述很有信號意味：

1、房地產帶有顯著的金融資產屬性，關聯性強、涉及面廣、社會關注度高，加強預期管理對穩定房地產市場具有特殊重要性。

2、房地產仍然是支撐國民經濟的基礎產業，2024年我國房地產業和建筑業增加值占國內生產總值的比重達13%，直接帶動就業人口超7000萬人；住房是普通家庭最大、最重要的資產，住房價格直接關系群眾利益，促進房地產市場健康穩定發展，關系我國經濟大盤穩定。

3、政策預期上，政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足，不能采取添油戰術，導致市場與政策陷入博弈狀態。

銳評認為這篇文章最關鍵的一句話，就是“房地產帶有顯著的金融資產屬性”。因為這幾年，很多人都把房子和車子一樣統一歸類為消費品，有需求就買，但買了就要認跌。但現在，官方明確點出房子是金融資產，這就肯定了——房子仍然具備投資屬性和價值空間。

樓市穩定健康發展關系我國經濟大盤穩定，房價不能再繼續放任下跌的信號直接釋放。所以，存量公積金貸款利率下調、降增值稅可能只是開胃菜，2026年預計還有更多真金白銀、一步到位的刺激性政策出臺，幫助房地產市場止跌回穩。

此外，濟南目前很多樓盤房價已跌至2015年的水平，不少已無下跌空間，房價有望迎來實質性筑底。

市場規模雖然變小，但仍有人要買房，需求上更加挑剔，倒逼一些房企在產品端加速迭代升級，以海信君安、華潤望雲、保利九宸賦、能源保利明湖印、中建云啟風華為代表的高品質樓盤得到市場認可，首開后保持不錯的銷售態勢，總價大幾百萬的房子，月均流速高達30-50套，位列下半年金額排行榜TOP10。

但如果對比2021年的市場排行，儼然是上個地產時代。回不去，那就著眼當下，買房、賣房更務實起來。