樓市的反噬，到物業這一關了！

房地產發展到今天，很多坑，大家已經習以為常了。

就拿物業費來說。最近五六年交付的小區，物業費基本都是“五星級”收費標準。

買房子的時候，都會簽前期物業服務合同，物業費標準那可真是清一色“五星級”。

然而，實際上，好多小區的物業服務水準，只能達到“五星級”嗎？

業主和物業之爭，就是高標準收費和實際服務水準之間有偏差。

于是，有些小區業主，期盼成立業委會，解雇老物業，雇靠譜的新物業。

愿景是好的，但在這一系列過程中，經常發生跑偏的情況。

1、

兩年多前，高新區珊瑚灣4號地塊，物業問題成為焦點。

2022年12月、2023年1月和4月，該小區分別召開業主大會，產生業主委員會（老物業不認可，并訴訟）、表決通過解聘原物業北京賓至嘉寧、選聘新物業碧桂園物業。

2023年5月，碧桂園物業進駐小區時，尷尬出現了。老物業以業委會成立及選聘程序“有問題”，提起訴訟，拒不退出物業管理區域，據不移交公共設施設備、物業用房、圖紙資料等，導致兩家物業共同服務至今。

兩家物業，一個小區，同時存在，各自掣肘，互相拆臺、對立，這種奇葩現象，竟然維持到了今天。

最倒霉的就是業主們，小區環境一天比一天差，苦不堪言。

有業主更是訴苦說，當初還不如不成立業委會！

類似的情形，在嶗山都市果嶺小區也上演了。部分業主認為，老物業的服務水準，和收取的物業費標準，差太大了。

于是，在多方推動下，準備換物業。結果，業委會、物業和業主們之間的糾紛恩怨，扯不清了。

這類糾紛，里面有業委會不作為、不給力，站不住腳；也有當事物業耍心眼，一門心思想歪點子。

老物業“不愿退”、新物業“進不來”、車輛停放無序、人員隨意出入、小區環境堪憂……新老物業交接不順暢，給小區業主的日常生活帶來諸多困擾。

“舊物業不走，新物業難進”的類似情形，并不少見，在很多地方出現過。

解決這個問題，首先，業委會打鐵還需自身硬，要對得起業主所托；其次，離不開相關部門的監督和指導。最后，新物業，得挺得起來，有真實高水平。

四方板塊某老小區，在業委會主導下，把開發商物業公司趕跑后，引進的物業，竟然是剛注冊沒幾天的“不知名”公司。

結果可想而知，這個小區和以前沒啥區別，還是一如既往的差，經常被電視臺“報道”。

當然，也有換物業比較順利，有短期效果的。李滄陽光香蜜湖、市南魯商首府，都是典型代表。

陽光香蜜湖的新物業、業委會，配合不錯，還給業主們發盈利紅包。

魯商首府，今年小區環境變化很可喜，業主滿意度在提高。

2、

高昂物業費問題。眾所周知，七八年前，樓市如火如荼。

那時候，一窩蜂的買房。好多細節都被無視了。比如，前期物業服務合同。很多人，就是閉著眼簽字。

置業顧問，讓在哪簽字，就簽字，都是“流程”。

結果呢，等交付后，回過神來了：物業費太高了。舉個例子，紅島板塊的某某紅島灣項目，簽的前期合同是2.95元/月/平，約等于3元。

一套150平的房子，一個月物業費就是450元，一年5400元。

如果房價持續飛，或者物業服務真能達到“五星級”，也就罷了。

實際情況，服務水平非常一般，交付沒多久，小區綠化枯死較多、地面破損嚴重，公區維護得很不好。

這還不是個例。卓越嘉悅、青嵐郡、正陽府、綠地國科等等，都有業主投訴此事的情況。

這些次新小區，都曾被高額物業費所困擾。

好在，2024年青島出臺了有關規定。自2024年2月1日起，對普通住宅前期物業服務收費實行指導價，具體標準根據小區建筑面積規模確定基準價格上浮幅度上限。

新規定，確實有效果。至少，物業費陸續開始下調了。

以白云山某小區為例，疊拼和洋房物業費從每月3.2元/平降至2.77元/平。以城陽區為例，截至2025年9月，全區已有60個小區完成降費（物業費）。

西海岸綠地鳳棲瀾玥，也有“喜訊”。物業費從3.02元，降至2.52元；老物業綠地泉被清理走，新的萬科物業上崗。

錦繡首府小區物業費從2.71元降到了2.52元，但業主仍舊不滿意。因為五星級的收費標準，享受到的服務水平沒跟上。

當然，凡事都有例外。有物業就特別強硬。2025年7月底，中鐵世博城閱峰小區業委會給物業公司發了一封函。之前，高層住宅2.38元，疊拼2.68元；業委會提議同步降價0.4元。

結果呢，物業直接撂挑子了，說將退出，不玩了。物業列舉了空置率高、收費率低，運轉困難等眾多理由。

3、

物業問題的困擾，還有一條路，之前青島有小區，研究過、也干過。就是：業主自治模式。

召開業主大會，終止老物業資格，交由業委會自管。但畢竟不是專業人士，一些設施設備出現問題，或者出現突發事件，確實容易懵逼。

缺乏經驗，也會出現新的矛盾。

大家是否還得湖光山色的曲折道路。前期城建物業被驅逐后，在業委會帶領下小區自治過一段時間。

后來呢，問題不斷產生。不得已，邀請萬科物業入駐。

兜兜轉轉，還是得找靠譜物業公司。

這兩年，大家對居住環境的要求越來越高。尤其是改善中高端小區，業主們不再僅僅滿足于公區衛生有人打掃、門口保安站崗；大家對于小區綠化維護、安全、停車秩序、隱私等方面要求更高了。

對于不少人詬病的五星級高收費、服務水平不達標的情況，青島也有詳細規定。

以門崗為例。五星級的要求是：各主出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設立崗，進出車輛管理、訪客登記。保安手持巡更采集器，按指定的時間和路線每2小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。

保安以中青年為主，45周歲以下的人員占總數60%以上，身體健康，有較強的責任心，并定期接受相關專業培訓。

五星級服務要求對業主投訴在24小時內答復處理；物業經理應具有6年以上的物業服務工作經驗；能提供6種以上便民（無償）服務，如代收郵件、配置手推車、短時間內物品存放、配備雨具、信息咨詢等。

另外，房屋管理、維修養護服務；共用設備設施運行、維修、保養服務等，也都有詳細規定。

具體明細，大家可以查看《青島市普通住宅物業服務等級標準》。

高標準收取物業費，物業公司理應拿出相應標準的物業服務。

想業主所想，急業主所急，主動溝通，積極作為，為業主解決問題……

最可笑的是，拿空置率高、收取率低、運營困難當不能降價的理由。

既然這么難，那趕緊收場，撤出啊！

看看現在的次新小區，各個都是自稱“五星級”服務。這個局，確實應該盡快破掉。

其他地方，已經有出臺星級物業服務評選標準、流程了。需要層層上報、評選，公示。

而且，即使評上了，也不是永久的。會定期復評。

評選、公示，定期復評，這事，是否可以借鑒一下？