攻略｜港樓回暖？香港買樓 VS 內地買樓，核心差別一次看清！

政策窗口期一到，圈妹后臺直接被問爆——

“香港撤辣后買房門檻降多少？和內地比誰更劃算？”

“非永居在香港買房，比內地非戶籍限制少嗎？”

說實話，這真不是你一個人的困惑！

不管是想扎根香港的港漂，還是計劃跨城配置資產的內地買家，面對兩地差異巨大的購房政策、稅費規則和利率機制，很容易一頭霧水。

尤其香港辣招全面松綁+2025年下半年降息，內地同步下調房貸利率，迎增值稅率調降，不少人糾結到失眠：這個節點到底該選哪邊？

別慌！圈妹翻遍兩地最新政策文件，從首付、利率、資格、稅費整理出最關鍵的六大核心差異，從首付、利率到資格、稅費，用大白話一次講透，幫你理清思路不踩坑！

首付&按揭成數

一、香港高成數拉滿杠桿，內地低首付更靈活

買房先看首付門檻，2024年政策調整后，兩地差距直接拉開。

香港：

• 撤辣后按揭成數拉滿，低總價房源上車友好：“撤辣”后最實在的福利就是按揭放寬，永居、非永居均能享高成數貸款。自住物業按揭成數，不論樓價一般最高按揭成數為7成。

• 持有香港身份證，如果想借高過7成按揭，就需要購買由香港按證保險公司(HKMC)提供的按揭保險，若符合條件（如持有港身份證、首置自用、穩定入息），最高可借9成按揭。

• 政策紅利：非永居與永居享同等按揭待遇。

圖源：香港按揭證券有限公司網頁

圖源：大公文匯

內地：因城施策低首付，限購限貸仍存內地首付比例更靈活：但受城市、套數限制明顯，核心城市門檻更高。

• 首套房：一線城市最低15%-20%，二三線低至10%，公積金最高貸80%，剛需友好；

• 二套房：一線城市最低20%-30%，二三線15%-20%，部分城市“認房不認貸”，結清首套房貸后買二套按首套算；

• 注意點：限購未完全取消，上海、廣州、深圳需本地戶籍或連續社保（上海3年、廣州2年、深圳3年）；北京2025年12月新政：非京籍買五環內社保/個稅需2年，五環外1年，非戶籍一般限購1套。

操作提示：買房前先查當地限購限貸細則，剛需優先用公積金，利率比商貸低1-2個百分點，還款壓力更小。

圖源：大公文匯

貸款利率

二、香港降息更劃算，內地LPR穩中有降

香港：

利率直接決定月供壓力，2025年底降息周期下，兩地利率有調整，但計息方式差異極大。

• 香港房貸利率分兩種，通常與銀行同業拆息（HIBOR / H按）或最優惠利率 (Prime /P按) 掛鉤，利率會隨市場波動。

• 銀行同業拆息（HIBOR）有不同檔期，坊間的按揭計劃或備有1、3、6 及12 個月的拆息檔期作選擇，按就所選的拆息檔期支付按揭利息，唯多數「H按」會采用1個月港元香港銀行同業拆息。由于香港銀行同業拆息每月都會重訂，「H按」的每月還款金額有機會不一，故此一般會認為「H按」較為浮動。為避免客戶因拆息上升導致無上限增加供樓支出，銀行普遍都會有「鎖定按息上限」，若拆息高于鎖定按息上限，便會按鎖息上限的利率供樓，一般封頂位為港元最優惠利率為基準的利率。

• 當中不同銀行采用的最優惠利率(Prime Rate) 亦有差異，選擇樓按時應比較不同銀行提供的實際按息（例如 P-2.75%），而非單看 P 數值，以找到最優惠的按揭產品。

實際優勢：800萬房貸、七成按揭、30年還款，香港H按月供僅2.39萬港元，較2023年高位少近5000港元，比內地同額度月供省20%-30%。

圖源：星島頭條

內地：LPR定價，利率穩定：存量房貸可申請下調，內地房貸利率綁定5年期LPR，調整頻率低，整體更穩定。

• 最新利率：首套最低2.95%（LPR-20BP），部分城市疊加補貼更低；二套最低3.15%（LPR+5BP）；

• 特點：LPR每月20日更新，調整慢，存量房貸利率需主動申請下調，流程較繁瑣；

圖源：中國人民銀行官網

稅費結構

三、香港撤辣后成本大降，內地稅費多但有減免

買房的“隱形成本”全在稅費里，香港“撤辣”后優勢凸顯，兩地差異極大。

香港：交易+持有稅雙低，非永居福利拉滿：“撤辣”核心紅利是稅費減免，非永居直接省上百萬。

• 從價印花稅：400萬以下僅100港元，400萬以上階梯遞增（最高4.25%）；

• 取消非永居15%買家印花稅！800萬房產，內地買家稅費從360萬驟減至24萬，立省336萬；

• 持有稅：僅繳差餉（0.1%-0.3%/年，按物業估值）+管理費，無房產稅、遺產稅；

• 額外成本：律師費（0.5%-1%）。

  
  

• 契稅：個人住房契稅優惠首套140㎡以下1%，140㎡以上1.5%；二套140㎡以下1%，二套140㎡以上2%；三套及以上，不限面積，按法定稅率3%-5%；

• 增值稅及附加：滿2年免征，不滿2年按3%全額征收；

• 個稅：滿5年且唯一住房免征，否則按差額20%或按住房不含增值稅的轉讓收入的一定比例核定應納稅額。具體比例由省級地方稅務局或地市級地方稅務局根據出售房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，按1%-3%的幅度征收；

• 持有稅：個人自住住房：非試點城市無持有稅，部分城市試點房產稅（0.4%-1.2%），按年繳納；

• 優惠政策：剛需首套、人才購房可享契稅補貼，部分城市免維修基金。

圖源：新財經報

購房資格

四、香港寬松無門檻，內地限購看戶籍

購房資格是核心差異，香港寬松度遠超內地。

香港：無戶籍限制，非永居可買：無門檻，可購多套住宅，無數量限制。

圖源：Yahoo財經

內地：限購限貸看城市，非戶籍需社保/個稅：內地購房與戶籍、社保掛鉤，核心城市限制嚴格。

• 一線城市：需本地戶籍或連續社保/個稅（上海3年、廣州2年、深圳3年；北京五環內2年、五環外1年），非戶籍一般限購1套；
• 二三線城市：多數取消限購，非戶籍可購1-2套，部分需居住證明；
• 特殊群體：人才、軍人可享限購豁免，部分城市有購房補貼，無“買房換身份”通道。

  
  

核心補充

五、租金回報&市場邏輯，投資自住各有側重

租金回報和市場邏輯決定適配人群，兩地定位完全不同。

香港：租金回報率高，以租養貸可行，投資屬性強：當前香港已現“供平過租”，投資優勢明顯。

• 租金回報率：核心區3.5%-4.5%，非核心區2.5%-3.5%，高于房貸利率，以租養貸可行；
• 市場特點：國際化程度高，租金穩定，房屋流動性強，轉手容易；
• 最新趨勢：內地客回歸，2025年香港樓市成交中，內地客（含高才）占比23%，每4套就有1套被內地人購買。

圖源：中通社

內地：目前租金回報率低，以自住為主，政策導向“房住不炒”。租金回報率：一線城市1.5%-2%，二三線2%-3%，低于房貸利率，以租養貸難度大；

• 市場特點：政策導向“房住不炒”，房價漲幅放緩，適合長期持有自住；
• 核心優勢：教育、醫療配套完善，買房綁定學區資源，剛需更看重這些附加值。

  
  

最后總結

誰適合香港買？誰適合內地買？
適合香港買房的人群：

• 高收入人士、追求高租金回報的投資者，“供平過租”背景下投資成本更優；

• 有香港身份規劃（高才通、優才）的港漂，可享按揭優惠；

• 想配置國際化資產，看重房屋流動性和低持有成本的買家。

圖源：Yahoo財經

適合內地買房的人群：

• 剛需自住，重視教育、醫療配套，尤其是有學區需求的家庭；
• 預算有限，追求低首付、穩定利率，不愿承擔波動風險的買家；
• 長期扎根內地，看重生活便利性和配套完善度的購房者。

圖源：etnet

• 香港買房前，務必咨詢專業銀行機構和律師確認按揭額度、稅費細則；
• 內地買房前，查清當地最新限購限貸政策（如北京2025年底下調非戶籍社保年限）和學區劃分，剛需優先選現房，規避爛尾風險；
• 無論在哪買房，量力而行，月供不超過月收入50%，預留充足流動資金。
  

圖源：香港商報

這次降息+撤辣窗口期難得，看完攻略趕緊按需求做選擇！

愿大家都能買到心儀的房子～