老舊小區加裝電梯納入國補， 項目“啟動難”痛點迎刃而解 業內：加劇行業競爭，需探索“建養一體化”等新模式

日前，國家發展改革委、財政部聯合印發《關于2026年實施大規模設備更新和消費品以舊換新政策的通知》，提出從支持范圍、補貼標準、實施機制等方面優化實施2026年“兩新”政策。

在總體延續2025年支持范圍的基礎上，主要增加三方面更新補貼，其中就包括在民生領域增加老舊小區加裝電梯項目。補貼標準也更加精準，在設備更新方面，住宅老舊電梯更新補貼也由原來的定額補貼，調整為按電梯層（站）數分檔差異化補貼。

圖片來源：國家發展改革委網站

1月5日，中建華宇電梯董事長丁志華在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）采訪時表示，2026年“兩新”政策將老舊小區加裝電梯作為一項新增補貼內容，這一調整是國家加碼推動民生改善、釋放內需潛力的重要信號。過去因資金問題而進展緩慢的加裝項目有望提速，對電梯制造、安裝、市場服務等全產業鏈的企業都將產生直接的積極影響。國家多年來提出的解決老年人上下樓的民生痛點有望得到徹底解決。

事實上，對于老舊小區加裝電梯，近年來多地一直在積極行動。僅從最新披露的數據看，“十四五”以來，北京累計完成加裝電梯3391部，約3.5萬戶居民受益；另據重慶市住房和城鄉建設委員會消息，2025年全市同步完成老舊住宅更新改造及加裝電梯6073部。

新政加持，老舊小區加裝電梯告別“啟動難”

作為老舊小區改造的基礎類項目，北京對加裝電梯非常重視。

每經記者獲悉，去年11月召開的首都“十四五”規劃高質量收官系列主題新聞發布會——住有所居專場披露，“十四五”以來，北京累計完成加裝電梯3391部，約3.5萬戶居民受益。電梯更新獲國債資金支持的1.1萬余臺，共已開工9919臺，完工2603臺，惠及居民51萬余戶。

2024年以來，北京積極落實國家超長期特別國債支持住宅老舊電梯更新的有關政策，組織各區將登記使用15年以上、故障率高、群眾更新意愿強烈的住宅老舊電梯納入儲備庫、分年度申報并推進實施。2024年，北京共有911部電梯更新獲國債資金支持，已全部完成更新；2025年，北京1萬余部電梯更新獲國債資金支持，截至2025年11月已開工9008部，完工1692部，各區正加快推進實施。

截至目前北京市各區老舊小區加裝電梯情況

據每經記者梳理，截至目前，北京市海淀區加裝電梯數量最多，為1375部；朝陽區次之，為1056部；豐臺區、大興區、石景山區等區的加裝數量也均在三位數。

就在2025年12月26日，北京市住建委公布央企在京第五批老舊小區綜合整治項目名單，共有311個項目納入名單中，涉及866棟樓，建筑面積約341萬平方米。其中，加裝電梯或舊梯換新備受關注。

北京市豐臺區某央企家屬院的適老化改造 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

每經記者在采訪中獲悉，北京老舊小區加裝電梯主要有三種模式：一是業主自籌自建模式。由同一單元業主共同籌集資金，按樓層高低以不同比例出資，承擔安裝費用和運行維護費，由業主委托有資質的維保單位負責電梯的運營管理。二是產權單位或集體出資加裝模式。由產權單位或集體組織負責籌集資金和前期建設，后期運營管理由產權單位或集體組織負責，相關費用與居民協商確定。三是租賃模式。鼓勵社會資本積極參與投資建設和后期管理運營，按照“自愿申請、企業出資、協議約定、有償使用”模式實施。

值得注意的是，對既有住宅樓外部增設電梯時，對于井道采用透明材料，且電動機設備不放在頂部的，建筑間距在滿足“兩建筑長邊相對的不小于18米、一建筑的長邊與另一建筑的端邊相對的不小于12米、兩建筑的端邊相對的不小于10米”和消防要求的情況下即可設置。

丁志華表示，從整體看，新政能顯著緩解企業的現金流壓力并激活更多項目，意味著過去完全由居民自籌或地方補貼的加裝電梯項目，現在有了中央資金支持，直接解決了項目“啟動難”的問題。但由于補貼難以完全覆蓋成本，政府補貼起到的主要是“藥引子”作用，能有效撬動業主使用物業維修資金、推動居民集資，并鼓勵社會資本和金融機構進入。

“建得起”之后，“養得起”成為新考題

在實踐中，每經記者從北京市住建委了解到，大興區雙河南里小區建于上世紀90年代，共1棟6層住宅，7個單元，有居民168戶，老年人口占比高，許多老年人和行動不便的居民上下樓難。小區于2018年4月啟動加裝電梯，同年10月竣工交付。

北京雙河南里小區加裝的電梯 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

以該小區第七單元為例，該單元樓梯間外有一個廢棄的垃圾井道。通過拆除垃圾井道并擴鑿洞口，在洞口外新建電梯井道，與樓梯間連廊連接實現平層入戶。電梯井道基礎為筏板基礎，與原樓棟基礎分開獨立承重。井道采用鋼結構，工廠拼裝后運至現場整體吊裝。井道與原樓體采用鉸接方式相連，避免對原樓體產生附加彎矩。加裝電梯投資額為49萬元，其中財政補貼24萬元，社會力量出資25萬元。

不過，不少居民對于老舊小區加裝電梯持有不同意見。

北京王府國旅國際部負責人袁總向每經記者舉例稱，豐臺區豐管路某小區最早建成于1990年，樓道破舊，隔音效果差，老人居多。“一層二層住戶如果沒有加裝電梯，房價會比其他樓層高一些。一旦加裝電梯，不僅房價會與其他樓層持平或降價，而且還會占用一二層公共空間，想要達成業主的統一投票，難度很大。”袁總表示，本身老舊小區的物業費收取就是一個難點，加裝電梯后的維護費又會成為新難題。

據貝殼找房，該小區二手房在售掛牌均價約4.9萬元/平方米，物業費為1.8元/平方米/月。

某央企家屬院80歲的張阿姨也向每經記者明確表示，不支持加裝，“小區已經建成40年了，加裝電梯不利于樓體維護”。該小區在貝殼找房顯示的二手房掛牌均價約5.47萬元/平方米，物業費1.65元/平方米/月。

“雖然我家是5樓，按說應該是加裝電梯的支持者，但如果真要問詢，我還是挺猶豫。加裝電梯最大的坑是后期維護費，這筆錢在建的時候不說清楚，十年八年后就會扯皮，最終電梯脫保，或者被廢棄。”西城區建成于2000年的某小區有業主在社交平臺發文表示。

上述小區于2024年被北京市住建委認定為“較難加裝電梯”。彼時北京市住建委給出的原因是，“擬加裝電梯占用消防車道或侵占機動車停車位，但有改造空間”。

圖片來源：北京市住建委網站

每經記者注意到，在加裝電梯總數最多的海淀區，如花園北路塔院小區朗秋園的多個樓棟，也均因上述理由而未加裝成功。

市場競爭或加劇，需探索“建養一體化”新模式

在備受關注的出資比例上，北京曾于2022年專門出臺《既有多層住宅加裝電梯不同樓層業主出資比例》指導區間文件，業主根據所在樓層、面積、使用率等因素分攤資金，而最終分攤比例由出資的全體業主協商確定。

以每經記者獲取的一份順義區某小區電梯初裝費收費通知為參考，電梯公司向業主收取總費用的50%，其中六層業主分攤費用總計4萬元，需分攤2萬元；五層業主總計3萬元，需分攤1.5萬元；以此類推，一層和二層業主暫無需分攤。

圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

而對于后續維護費用，以海淀某小區去年7月向業主發布的通知為例，6層的小區（一梯兩戶，1層免繳），單部電梯費用標準是2.1萬元/年，分攤到各樓層，從2層到6層的費用分別是840元、1620元、2160元、2700元、3180元。

“最近又在鼓勵加裝電梯了。”有老舊小區業主向每經記者表示，其所在的小區已建成20多年，共6層，她住在3樓，“第一期費用在7萬元左右（不算改造費），每年維護費大約是800元。比較糾結，不想同意的原因是怕日后引發墻體開裂、維修費收不上來，以及對電梯公司的資質不確定等；想同意的原因則是多幾萬塊買個小空間，以后賣房可能會升值”。

問題又交回給市場。丁志華表示，新政將直接推動市場需求結構性變化，并重塑行業競爭格局。從電梯制造廠商、安裝施工企業到后續的維保服務公司，整個產業鏈都將迎來確定的業務增長。降低投資額門檻和優化審核流程，意味著更多中小型安裝、維保企業能夠參與投標并獲得政府項目，行業參與度將顯著提升。

“當然，更多參與者將加劇市場競爭，企業可能需要探索‘建養一體化’、整體打包服務等新模式來獲得優勢。”丁志華表示。

而對企業來說，在補貼差異化背景下，調整定價策略是必要的。老樓加梯樓層差距不大，所以電梯本身的設備價格差異不大，但由于樓梯本身的結構不同，施工有可能遇到燃氣管線改造等問題，導致施工成本差異較大，所以要考慮電梯本身的設備安裝價格與井道施工價格分離。

丁志華坦言：“要根據不同樓層及不同的井道施工方案做差異化補貼，讓居民更直觀地理解政府補貼的合理性與公平性。不僅要讓老百姓受益，同時也要減少鄰里間橫向攀比的矛盾，建設和諧社區。”

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