金錢游戲｜房企化債

一紙重組協議簽署完成，碧桂園117億美元債務被削減，公司董事會主席楊惠妍將其稱為“二次創業”的起點。

2025年的房地產行業，債務重組已成為一場沒有硝煙的戰場。這其中，融創、旭輝等企業已完成了境內外債務的整體重組；金科股份更是創下元的行業最大重整紀錄，以“新金科”身份重啟經營。

行業加速出清

Part.1

據機構統計，目前已有21家出險房企的債務重組合計化債規模高達約1.2萬億元，對應近2萬億元的總有息負債規模。這是一個足以改變行業格局的數字。

年末的房地產行業，迎來了兩場標志性的化債事件。融創中國成為大型房企中首個實現境外債基本清零的企業，約96億美元的現有債務已獲全部解除及免除旭輝控股也在2025年12月底宣布，其境外債務重組各項條件均已達成，至此已完成境內外債務的整體重組

這些實質性進展標志著行業風險出清節奏顯著加快。

從展期到削債

Part.2

房企化債模式的核心轉變——從過去的“展期為主”“全面削債”轉變，已成為2025年房企化債的根本特征。

早期房企多采用“展期”的模式，試圖以時間換空間

進入2025年，多數出險房企的重組方案中，削債比例少則接近50%，多則達到70%左右債轉股成為房企化債的“標配”主流選擇

進程分化明顯

Part.3

盡管化債整體加速，但不同企業的化債進展呈現出不均衡狀態。

一批企業已在年內成功“闖關”。如融創中國、旭輝控股等企業的境外債務重組方案均已正式生效，這些企業化債工作的落地，為其恢復正常經營掃清了障礙。

相比之下，仍有房企處于方案制定談判深化期。如A地產宣布制訂新重組計劃，可能涉及債轉股；B地產等則在持續延長重組期限或進行二次重組談判，化債過程仍面臨挑戰。

化債后仍面臨挑戰

Part.4

化債確實為房企帶來了顯著的短期利益。成功削債的企業能夠立即減輕財務壓力，降低負債率，為恢復正常經營創造條件。對于整個行業而言，債務重組的進展標志著房地產行業已進入了風險出清的新階段

然而，債務重組只是“止血”而非“痊愈”。房企的真正挑戰在于如何恢復自身的“造血”能力。

當前，部分已完成重組的房企，在銷售端、投資端的復蘇仍顯乏力。如何將化債帶來的財務空間轉化為可持續的運營能力，是下一階段的核心挑戰。

后化債時代

Part.5

2025年中央經濟工作會議明確指出，要“加快構建房地產發展新模式”。這表明化債只是起點，而非終點。

完成債務重組的房企紛紛將戰略重心轉向輕資產運營

碧桂園等企業開始開拓代建、物業管理等業務，這類業務不需要大規模資本投入，卻能帶來穩定現金流，代表著行業從增量開發向存量運營轉型的未來方向。

商業運營能力強的房企，如華潤置地、太古地產等，正在努力打造商業地產“新引擎”，并通過REITs等多元融資渠道破解重資產運營難題。

行業競爭邏輯已發生根本變化，過去以規模擴張為核心的競爭模式正在被以經營質量可持續發展能力為核心的新邏輯所取代。

2026年，房地產行業站在一個關鍵的十字路口。這場萬億美元的債務重組游戲，正將中國房地產業推入一個全新階段

當碧桂園、融創等企業宣布化債成功時，楊惠妍的“二次創業”不僅是企業口號，更是整個行業尋找新生的集體宣言。輕資產運營、存量盤活、代建業務、物業管理、商業運營——這些關鍵詞正在重新定義中國房地產的內涵