中國奧園集團香港大樓被強制接管

近日，中國奧園集團名下位于香港的奧創中心大樓被強制接管。

一、 事件核心概述

2026年2月27日，中國奧園集團股份有限公司發布公告，確認其位于香港葵涌的一棟12層物業已被正式委任接管人，且接管程序不會被暫緩。這標志著該公司在化解流動性危機過程中，一項重要的境外抵押資產進入了被強制處置的階段。

二、 事件詳細過程與關鍵信息

1. 時間線與觸發點：

? 委任通知：2026年1月22日，貸款擔保人周偉成發出通知，委任富事高咨詢（香港）有限公司的霍羲禹及周偉成為該物業的連帶接管人和管理人。

? 公司獲知：中國奧園于次日（1月23日）接獲上述通知。

? 協商失敗：公司在接獲通知后，隨即與相關各方協商，試圖暫緩委任接管人。

? 最終確認：2026年2月27日，中國奧園公告確認，委任接管人的決定將不會被暫緩，接管程序正式生效。

2. 涉及資產詳情：

? 物業位置：香港新界葵涌市地段第46號。

? 物業狀況：一棟地上12層的建筑物（包括兩層停車場），總建筑面積約為10,900平方米（約11.7萬平方英尺）。該物業是中國奧園在香港推出的首個活化工廈項目——奧創中心。

? 權屬關系：該物業由中國奧園的一家間接全資附屬公司持有，并作為抵押品。

3. 債務情況：

? 債權人：恒生銀行，是該筆按揭貸款的受益人。

? 債務規模：截至公告日，該筆按揭貸款的未償還本金約為5.39億港元，應計利息約為1.21億港元，債務總額合計約6.6億港元。

? 擔保情況：該筆貸款由中國奧園集團提供擔保。

三、 事件背景：中國奧園的債務危機與重組進程

此次資產被接管并非孤立事件，而是中國奧園自2021年陷入流動性危機后，持續債務化解過程中的一個環節。

1. 債務重組進展：

? 境外重組：公司的境外債務重組計劃已于2024年3月正式生效。根據該計劃，公司需在2026年3月20日前處置所有海外房地產項目以換取現金，用于贖回相關票據。最新公告顯示，該重組計劃的“持有期”已被進一步延長至2026年3月23日。

? 境內重組：公司境內債務重組計劃方案已基本完善，正在征求債權人意見。2025年全年，公司已與境內金融機構達成合同安排，對約12.1億元的現有融資進行了展期。

2. 資產處置歷史：為緩解資金壓力，中國奧園近年來持續出售資產。

? 香港資產：早在2021年11月，公司就以9億港元出售了位于香港西半山的燕貽大廈項目，預期虧損約1.77億港元。

? 海外資產：2024年6月，公司公告擬以約3.91億港元出售加拿大安大略省的M2M項目一期，所得款項擬用于贖回境外債務重組相關的票據。

3. 公司經營現狀：根據2025年數據，公司全年物業合同銷售額約72.9億元。為控制開支，員工總數已減少約38%，并精簡了組織架構。

四、 事件影響分析

1. 對公司的影響：

? 財務影響：直接導致一項價值數億港元的資產脫離控制，可能面臨被處置以償還債務的局面，造成資產減損。

? 現金流影響：失去該物業可能產生的租金收入或未來出售收益。

? 重組進程：此次接管事件可能對正在進行的境內外債務重組談判產生負面影響，削弱債權人對公司資產保全能力的信心。

? 法律與運營：公司公告稱，正在評估此事帶來的法律、財務和營運影響。

2. 對債權人與市場的影響：

? 對于債權人恒生銀行而言，委任接管人是保障其債權回收的標準法律程序。

? 事件反映了房地產企業，尤其是已出險房企，在境外資產處置和債務化解中面臨的嚴峻挑戰。

五、 香港物業接管程序簡介

在香港法律框架下，當抵押人（如中國奧園的附屬公司）未能履行按揭貸款合約時，抵押權人（銀行）有權委任接管人（Receiver）接管抵押資產。接管人的主要職責是接管該物業的管理權和控制權，并通過運營、出租或出售該資產，將所得收益用于償還債務。這通常是一個由法院或根據抵押契約條款進行的法定程序，旨在保障債權人的利益。

六、 總結與展望

中國奧園香港葵涌物業被接管，是其債務危機持續發酵的一個具體表現。核心原因在于相關按揭貸款違約，觸發了債權人的資產保全措施。此事發生在公司境外債務重組計劃持有期即將屆滿（2026年3月23日）的關鍵時點，凸顯了其履行重組條款、加速資產變現以償還債務的壓力。

展望未來，中國奧園需繼續積極推進境內外債務重組談判，同時可能被迫加速處置剩余資產以回籠資金。此次接管事件也提醒市場，對于高負債房企而言，持有優質抵押資產的債權人，在債務人違約時采取法律行動保護自身權益是常態，這可能會進一步加劇相關企業的資產流失和重組難度。公司后續如何平衡資產處置、債務償還與維持基本運營，將是市場關注的焦點。