深圳民營房企“四大天王”的2026：降薪、刮骨與終局

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

剛開年，行業(yè)逐步進(jìn)入轉(zhuǎn)型的“最后陣痛期”，早期撐不下去的房企早已出清，而那些憑借組織變革熬過寒冬的玩家，已悄然開啟第二曲線。

在地產(chǎn)江湖圖譜里面，粵系房企與閩系房企可謂是大家最為津津樂道的，盡管閩系曾占據(jù)房企30強(qiáng)半壁江山，在地產(chǎn)江湖中聲望最高的仍然還是粵系房企。

盡管如今民企陣營確實已經(jīng)所剩無幾，但是在大灣區(qū)市場，特別是在深圳，如今四大天王房企仍然還活躍在牌面，成為民企最后的榮光。

深圳，是房地產(chǎn)行業(yè)最為特殊的存在，這里土地稀缺，早已經(jīng)進(jìn)入了存量博弈時代，但是又聚焦了全國最頂級的幾大頭部央企總部，是全國知名的行業(yè)鼻祖城市。

能夠在深圳如今還能存活的房企，無論是民企還是國央企，土地儲備是第一生存資本，寸土寸金的深圳市場，對房企的土地獲取能力直接提決定了可持續(xù)發(fā)展門檻。

從2025年深圳公開市場成交數(shù)據(jù)來看，全年僅成交住宅用地12宗，總成交金額290.9億，同比下降16%；成交建面77.3萬平米，同比下降10.3%。

市場已經(jīng)急速分化，國央企陣營持續(xù)深耕公開市場，本地穩(wěn)健民企深耕舊改市場，這種雙線并行的格局，正在定義這座超一線城市未來的開發(fā)邏輯。

從如今民企“四大天王”的整體發(fā)展路徑來看，其中鴻榮源集團(tuán)，卓越置業(yè)，星河地產(chǎn)，京基集團(tuán)成為這一時期最有特點的代表。

“雙輪驅(qū)動”是深圳民企四大天王生存底色，在深圳擁有大體量的舊改項目儲備是其發(fā)展基石，加上城市核心商業(yè)存量持有項目的現(xiàn)金流，讓民企四大天王仍然活躍在牌桌。

在“四大天王”里面，都是屬于公司不上市，悶聲發(fā)財?shù)念愋停@也與深圳民營房企大多數(shù)是潮汕家族管理有較大關(guān)系，低調(diào)也是這類房企較為明顯標(biāo)簽。

星河地產(chǎn)作為如今深圳最知名的民營之一，旗下持有大量的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，并且在廣深惠三地舊改土地儲備厚實，已經(jīng)屬于潮汕民企中的扛把子。

從早期包工頭出身到如今擁有千億自持的超級巨無霸，星河集團(tuán)算是穿越了整個行業(yè)發(fā)展歷程，已經(jīng)算是優(yōu)秀民企代表。

不過，行業(yè)下行并未繞過這位“老將”，深圳舊改市場變天，廣州項目銷售承壓的兩難境地，這幾年的星河集團(tuán)已經(jīng)開始了巨變。

地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉，剛開年，星河地產(chǎn)就撕開了一個口子，地產(chǎn)板塊全員開始規(guī)模降薪，在通過一個極端手段對抗行業(yè)周期，用時間換空間。

很顯然，在如今深圳這種特殊開發(fā)環(huán)境下，就算早期家底厚實的大佬也難免傷筋動骨，星河地產(chǎn)需要刮骨療傷。

從目前得知的整體方案來看，首先動刀的就是高管序列，總監(jiān)以上降薪比例高達(dá)15-20%，很有可能集團(tuán)部門總，區(qū)域總，副總級的比例更高。

普通經(jīng)理級別降薪比例為10%左右，補(bǔ)貼部分與公積金比例也下調(diào)明顯，地產(chǎn)板塊預(yù)計節(jié)后還是會有一些員工選擇離開。

其實降薪這個話題已經(jīng)是老生常談，不僅僅是民企陣營，就連濃眉大眼的國央企巨頭也都紛紛降薪，有些高管如今的薪酬已經(jīng)是高峰期的50%以下。

星河早期靠舊改起家，總部扎在深圳，風(fēng)格一貫穩(wěn)，手里拿得出名字的項目不少，星河丹堤、星河雅居、星河華居，業(yè)主群里一問，口碑還挺硬。

后來幾年，星河走住宅疊產(chǎn)業(yè)加商業(yè)的路子，坂田的星河城那套產(chǎn)城邏輯，真是把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的勁兒打了出來。

160萬平的盤子，產(chǎn)值說到300億，稅收30億，入駐企業(yè)2318家，名單里還有25家世界五百強(qiáng)。

對外喊自己的定位，從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)成“城市共建者”，這個話術(shù)沒空轉(zhuǎn)，落地也有模有樣。

星河集團(tuán)的黃老板也是一位有趣的大佬，對外發(fā)言一直都是包工頭本色出演，也確實是對自家人一直不做，畢竟都是早期包工頭時期的戰(zhàn)友，在星河超過10年的員工非常多。

大哥發(fā)達(dá)了照顧自己創(chuàng)業(yè)時期的小弟也無可厚非，不過行業(yè)已經(jīng)回歸精細(xì)化運(yùn)氣有，星河地產(chǎn)早期依靠土地紅利時代的管控邏輯已經(jīng)完全不適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展了。

星河地產(chǎn)不是第一個降薪的房企，肯定也不是最后一個，如何轉(zhuǎn)型，或許才是這一輪星河地產(chǎn)最需要做的事情。

星河需要的，不是情懷，而是精細(xì)化運(yùn)營的真功夫。降薪是止血，但真正的考驗在于：如何從“人治”走向“機(jī)制治”，從“資源驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“管理驅(qū)動”。

從這幾年星河集團(tuán)整體大動靜來看，“換老人引新人”成為其最為核心關(guān)鍵詞，特別是太子上位之后，地產(chǎn)集團(tuán)總部部門總級別的高管幾乎全部來了一次大更新。

從2021年引入華東區(qū)域總裁章建波，到2022年挖來集團(tuán)產(chǎn)品總經(jīng)理丁磊，再到去年新入職并閃離的集團(tuán)運(yùn)營總彭火根，這兩年的星河地產(chǎn)的變化確實也夠吸睛。

從整體方面來看星河地產(chǎn)雇主品牌得到了一個較大提升，畢竟早期牌面穩(wěn)健，穩(wěn)定度也比較高，大家眼里絕對的好公司，干活壓力也不大，工資也屬于行業(yè)正常水平。

但是從這幾次的幾輪換將下來，組織效能并未明顯提升，很大的問題就是老一輩管理邏輯與新時代邏輯的碰撞，光靠一兩個人去改變這一現(xiàn)場恐怕是過于理想化。

老員工保命重要，不出錯原則為主，新來的大佬們想要突圍業(yè)績，必須改革，肯定要動之前老人掌握的資源，這套劇本，在很多房企都上演過，星河不過是又一輪主角。

星河地產(chǎn)降薪，本質(zhì)上是在為“舊改的慢”和“市場的冷”買單。畢竟，牌桌還在，就看怎么打下去。

相比之下，深圳四大天王中誰家的舊改貨值更偏向“快周轉(zhuǎn)”的工改住，誰家的商業(yè)資產(chǎn)更優(yōu)質(zhì)，可能會決定他們誰能笑到最后。

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