僅有出資和居住，父母主張房屋所有權被法院駁回｜房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙建國、李秀芳系夫妻，趙明為其獨生女。2004年，趙建國所在單位傳出內部購房消息，為享受可能的優惠，二人決定以當時尚在外地讀書的女兒趙明名義購房。

2004年9月，趙明與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，購買位于北京的一套住宅（以下簡稱一號房屋），總價71萬余元。其中首付款約31萬元，貸款40萬元。2007年，一號房屋取得產權證，登記在趙明一人名下。

購房后，趙建國、李秀芳自2006年起一直居住在一號房屋，并持有購房合同、貸款合同、發票、房產證原件及歷年物業費、水電燃氣繳費憑證。二人稱：

“所有房款均由我們支付，只是借用女兒名字，從未贈與，也未想過過戶。”

然而，自2014年起，趙明多次以一號房屋為抵押物辦理貸款，相關抵押登記信息在不動產登記系統中均有記錄。趙建國夫婦持有的房產證為早期版本，未體現后續抵押情況。

2019年，因趙明及其丈夫王磊（外籍）拖欠債權人張偉借款，法院作出A號民事判決，判令趙明、王磊償還本金及利息。判決生效后，張偉申請強制執行，法院于2020年查封并擬拍賣登記在趙明名下的一號房屋。

趙建國、李秀芳隨即提出執行異議，主張：

“我們是實際出資人和真實所有權人，房屋是我們唯一住房，應停止執行。”

法院審查后作出B號執行裁定，駁回其異議。二人遂提起執行異議之訴，請求確認所有權并排除執行。

庭審中，趙建國提交部分銀行流水，顯示其曾在2003–2004年間向趙明賬戶存入多筆現金（合計約31萬元），但未能提供完整轉賬鏈或書面代持協議。趙明、王磊經公告傳喚未到庭，亦未答辯。

另查明，趙建國、李秀芳名下無其他房產，且年事已高、患有疾病，目前仍居住在一號房屋內。

二、裁判結果

法院判決：

? 駁回趙建國、李秀芳的全部訴訟請求。

? 其對一號房屋不享有足以排除強制執行的民事權益。

核心結論：僅有出資+長期居住+持有證件，不足以推翻不動產登記效力；借名買房風險應由出名人與借名人自行承擔。

三、法院說理要點

不動產物權以登記為準，具有公示公信效力

一號房屋自2007年起即登記在趙明名下，對外具有法律效力；

債權人張偉基于登記信賴申請執行，應受法律保護。

父母出資購房，不能當然認定為借名買房

從家庭習俗看，父母為子女購房出資，常見情形包括贈與、資助、借款或代持；

僅憑出資行為、居住事實、持有票據等，不足以證明存在借名合意。

長達十余年未過戶，放任風險擴大

房屋2007年已辦證，2014年起趙明多次抵押，趙建國夫婦從未主張權利或要求過戶；

法院認為：“其應預見借名風險，并自行承擔后果。”

證據不足以證明“借名”而非“贈與”

無書面代持協議；

銀行流水不完整，無法完全對應購房款；

趙明作為完全民事行為能力人，長期以房屋抵押融資，進一步強化其所有權外觀。

同情不等于支持

法院雖對老人境遇表示理解，但強調：“法律保護的是合法權利，而非情感訴求。”

四、律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）

“借名買房”是高風險行為，尤其用于規避政策或單位福利時：

一旦登記人負債、離婚或反悔，出資人極難追回房屋。

僅有出資+居住+拿房產證 ≠ 所有權：

法院更看重書面協議、資金流向閉環、及時確權行動。

十年不過戶，等于默認放棄權利：

登記人多年行使處分權（如抵押、出租），將嚴重削弱“借名”主張可信度。

唯一住房≠不可執行：

若房屋面積過大、價值過高，或被執行人有其他安置可能，法院仍可執行。

正確做法：

如確需借名，務必簽訂書面代持協議；

保留完整付款憑證（備注用途）；

在條件允許時立即辦理過戶；

避免讓登記人設立抵押或出售。

血淚教訓：

本案中，父母本想為女兒安家，卻因未做法律安排，最終既失去房屋控制權，又無法阻止執行。

親情可貴，但產權必須落在紙上。