基于目前樓市的現狀，五年以后，價值100萬的房子還能值多少錢？

“100萬買的房，五年后還能值幾個錢？”——昨晚群里有人甩出這句，瞬間炸出一堆苦主。有人貼出自家小區同戶型最新成交價，直接砍到75萬還沒人要；有人甩出中介截圖，掛牌半年零帶看。屏幕這頭的我，盯著自家2019年上車的小三房，心里咯噔一下：當年掏空六個錢包、搭進未來30年，難道真要砸手里？

別急，先把我這兩天翻政策、扒數據、問行內人的零碎筆記攤開，給你捋一捋。看完你就知道，房子到底是繼續咬牙供，還是割肉跑。

先說最扎心的——空屋。官方口徑全國空置率12%，聽起來還行？可我表弟在岳陽做水電安裝，他說晚上去新交付小區開燈率不到三成，一整排廚房連插座都沒裝過。房子沒人住，就像牛奶倒進河，價格再低也撐不起。更慘的是，這些“鬼樓”還在源源不斷交付，開發商欠著銀行、欠著總包，不賣房就得破產，只能揮刀自砍，一百萬的盤直接砍到七折，送車位送物業費，就差跪下來求你簽字。

再說人口。我表妹91年，未婚，在杭州做運營，月薪1.5萬，租房住濱江，問她啥時候買房，她翻個白眼：“結婚都懶得結，買房給誰住？”一句話，把“婚房剛需”這條傳統大腿踹瘸。同樣被踹瘸的，還有三四線“返鄉置業”。我老家縣城廣場大屏幕天天播“歡迎回家買房”，可高鐵一通，年輕人跑得更快，過年回來住酒店，方便又省心。人走茶涼，房價就是茶渣，泡不出味兒。

政策端也沒打算再喂糖。住建部今年高頻詞只有一句：“控增量、去庫存”。翻譯成人話——地少批、房少建，先把堆在倉庫里的賣掉再說。鄭州、蘇州、重慶已經試點政府下場收房做保障房，收誰？收那些賣不動的遠郊大盤，價格腰斬再腰斬。原本指望“政府救市”的房東們，現在發現對手盤就是政府，人家砍價比你還狠。

那一線城市就能扛？扛個寂寞。我同事老林去年把北京朝陽小兩居掛了出去，想換學區，結果同小區同戶型三個月內成交三套，每套比上一套低30萬，最新一套直接跌回2016年。中介勸他“隨行就市”，他算了算，首付都快跌沒了，干脆撤牌出租，月租1.1萬，年化回報1.6%，還不如貨幣基金。可租又租不上價，租客一句話：“哥，旁邊保租房才5500，您這老裝修，再降降。”

有人把希望押在“房產稅”落地前夜，幻想最后一波出逃窗口。上海重慶試點十幾年，稅率0.4%-1.2%，看著溫柔，可別忘了免征面積：人均60平。三口之家180平以內不收，剛好卡掉大多數老破小，可一旦你在杭州、成都、廈門有兩套，分分鐘超標。最慌的是“房叔房姐”，我前老板在合肥手握八套回遷房，去年就開始悄悄出貨，中介朋友圈一天刷三條“急售、可小刀”，以前趾高氣揚的房東，現在主動請你喝茶，砍價直接“您說了算”。

再說回我自己。我把自家小區近一年成交拉了個Excel，發現只要樓齡過15年、沒學區、沒地鐵，跌幅全在25%以上；反之，帶學區+近地鐵，居然還能微漲3%。結論粗暴：以后房子只剩兩條命——“好學區”和“好地鐵”，其他全是庫存。想保值？先對照下面三條打鉤：

1. 步行15分鐘內有沒有三甲醫院+地鐵站？ 2. 小學初中在不在家長擠破頭的名單？ 3. 房齡低于10年，戶型能做出三房兩衛？

一條都不占？別幻想了，那就是 tomorrow’s 鶴崗，晚賣一天多虧一天利息。

最后給兩個真實選項，不灌雞湯：

A. 自住房，以上三條全踩中，月供不超家庭收入30%，你就當租房繼續住，別天天刷成交，心臟受不了。 B. 投資房，只要有一條不達標，掛出去，每降5%設個鬧鐘，三個月內必成交，把現金攥手里，五年后你會回來謝我。

房子永遠漲的年代，已經埋進土里了。接下來拼的不是誰膽大，比誰跑得快。