不是玩笑！馬云 “房子如蔥” 照進現實，2026年買房 3 大注意避坑

來源：大偉看樓市

2017年，馬云“八年后房子如蔥”的言論拋出時，恰逢樓市高燒不退，被不少人視作脫離現實的戲言，甚至遭到炒房客的集體嘲諷。彼時全國商品房銷售額突破13萬億，搶房潮席卷一二三線城市，沒人相信被奉為“財富保險箱”的房產會褪去光環。然而時隔八年，隨著“房住不炒”理念深度落地，樓市徹底告別普漲時代，進入“核心資產穩健、非核心資產貶值”的分化新格局，馬云的預言正以具象化的方式照進現實。2026年作為“十五五”開局之年，部分缺乏支撐的房源價格持續走低，鶴崗、玉門等城市千元房源頻現，即便二線城市遠郊“睡城”也陷入降價難賣的窘境。對于剛需購房者而言，當前市場并非“閉眼上車”的窗口期，反而暗藏諸多陷阱，掌握核心避坑原則成為置業關鍵。

厘清“房子如蔥”的核心內涵，是把握2026年購房邏輯的前提。事實上，馬云的表述并非指房價會跌至大蔥價格，而是預見房地產將褪去投機泡沫，回歸居住本質，不再成為稀缺的增值資產。這一判斷的底層邏輯，在當下市場中已充分顯現：人口老齡化加劇、出生率下滑導致住房需求基本面收縮，2025年三四線城市人口凈流出達312萬人，住房需求持續萎縮；城市化進程放緩，資源向核心城市集中，非核心區域房產失去需求支撐；政策層面持續推進“托底不刺激”調控，保障房大量入市擠壓中低端商品房溢價空間，全國住房信息聯網更從制度上遏制了投機行為。中指研究院數據顯示，2026年新建商品房銷售面積預計同比下降6%，市場“冰火兩重天”格局愈發鮮明，這種分化態勢正是“房子如蔥”預言的現實注腳，也警示購房者必須摒棄“買漲不買跌”的投機思維。

2026年買房避坑，首要原則是嚴守城市與板塊篩選底線，避開人口與產業雙重缺失的貶值重災區。樓市底層邏輯已徹底轉變為“房子跟著人走”，人口流入與產業支撐成為房產保值的核心密碼。從城市層級看，應優先選擇一線及強二線核心城市，這類城市憑借產業升級優勢持續虹吸人口，2025年深圳人口凈流入接近50萬，杭州、成都均超20萬，住房需求基礎穩固。以上海內環學區房、深圳前海地鐵房為代表的優質資產，業內預測2026年漲幅可達5%-8%；杭州未來科技城、武漢光谷等產業集聚板塊，也因穩定的就業需求形成堅實的住房支撐。

與之相反，三四線及以下城市需堅決謹慎介入。這類城市人口持續凈流出，2026年土地出讓收入預計再降15%，配套設施維護乏力，多數房源將陷入“陰跌”循環，瑞銀預測部分弱三四線城市房價可能再跌10%。即便是普通二線城市，也要避開無產業支撐的遠郊概念盤，2025年上海遠郊板塊成交占比僅8.6%，多數房源掛牌半年以上無人問津，價格與核心區差距擴大至3倍以上。鄭州張先生賣掉郊區兩套房置換武漢光谷90平地鐵房的案例，正是精準規避區域貶值風險的明智選擇。

其次，嚴控杠桿比例，警惕信貸與持有成本雙重風險，是2026年購房的安全底線。盡管2026年信貸政策呈現寬松態勢，北京通州、廣州黃埔等區域首套首付比例降至15%，上海、杭州等城市首套公積金貸款利率低至2.6%，但盲目加杠桿仍隱患重重。二套房利率比首套高出0.5個百分點，100萬貸款30年將多還9萬利息，過高杠桿會大幅增加還款壓力。更需警惕的是持有成本上升風險，2026年房地產稅試點有望擴圍至10個城市，重慶已實行0.5%-1.2%的稅率標準，一套200萬的房子每年最多需繳納2.4萬稅費。

對于收入不穩定群體，若租金無法覆蓋月供，一旦遭遇失業或收入波動，極易陷入斷供危機。因此，購房者需建立理性的財務規劃：將月供嚴格控制在家庭月收入的30%以內，避免過度透支現金流；同時預留1-2年的應急資金，應對突發的收入中斷風險。此外，要精準把握政策紅利降低成本，武漢三孩家庭購房補貼最高20萬元，四川遂寧新房補貼合同總額2%，蘇州等城市“賣舊買新”可全額退契稅，合理運用這些政策能有效減輕購房壓力。

最后，辨明房源價值，避開政策與產權雙重陷阱，是保障置業安全的關鍵環節。2026年“老房新政”全面推進，但并非所有老房都能享受政策紅利。需重點避開未被納入改造清單、房齡超30年且結構老化的非核心區老房，這類房源不僅無法獲得政策支持，后續維修成本高昂，還可能因不符合居住標準面臨流通困難。而納入城市更新規劃的老舊小區則另當別論，北京東城區60平米老房改造后月租金上漲300元，上海靜安區小區管網升級后掛牌價上漲12%，這類房源可作為優質選擇。

產權問題更需謹慎核查，二手房交易中產權糾紛占比超60%。購房者需提前到不動產中心確認房屋無抵押、查封，共有權人全部同意出售；避開限售期內房源和辦證率不足四成的安置房；核實房屋“滿五唯一”資質，避免稅費計算錯誤導致額外支出。在房企選擇上，應鎖定“三道紅線”全達標的綠檔房企，優先選擇現房，避免期房爛尾風險，必要時要求開發商出具資金監管證明和質量檢測報告。2026年民營房企多轉向代建、物業領域，部分小型房企開發的商品房可能存在質量問題，優先選擇國企央企開發項目，能大幅降低交房與質量風險。

2026年的樓市，早已告別“閉眼買房就能增值”的時代，馬云“房子如蔥”的預言，本質是提醒市場摒棄房產投機思維。對于剛需群體而言，購房應聚焦居住屬性，以“配套成熟、有人口流入支撐”為核心選擇標準；對于投資者，需清醒認識到多數非核心房產已失去投資價值，切勿盲目跟風。遵循城市篩選、杠桿控制、房源甄別三大原則，既能滿足居住需求，又能保障資產安全。在分化的市場格局中，選對房遠比買房本身更重要，唯有理性敬畏市場規律，才能在樓市轉型期避開陷阱，實現置業與資產的雙重穩健。