關(guān)于江蘇全面取消物業(yè)，社區(qū)全面接管小區(qū)管理可行性分析

南京河西某小區(qū)的電梯又罷工了，業(yè)主剛交完物業(yè)費，問題卻遲遲得不到解決，業(yè)主群里瞬間炸開了鍋——繳費單、故障視頻、投訴錄音刷屏，這樣的場景在江蘇不少小區(qū)幾乎月月上演。物業(yè)如今在很多業(yè)主眼里成了“糟心”的代名詞，“全面取消物業(yè)，由社區(qū)接管小區(qū)管理”的呼聲也越來越高。但這一想法真的可行嗎？今天就從實際操作、管理能力、資金來源等角度，拆解江蘇全面取消物業(yè)、社區(qū)接管小區(qū)管理的可行性，說說這件事的利與弊。

一、先看現(xiàn)狀：江蘇小區(qū)物業(yè)的痛點，是取消物業(yè)的核心原因

江蘇作為經(jīng)濟大省，小區(qū)物業(yè)的管理水平參差不齊，尤其是南京、蘇州、無錫等城市的老舊小區(qū)和剛需小區(qū)，物業(yè)問題集中爆發(fā)，主要體現(xiàn)在三個方面：

1. 服務(wù)與收費不匹配：業(yè)主繳納的物業(yè)費從每平米1元到3元不等，但物業(yè)提供的服務(wù)僅停留在基礎(chǔ)保潔、安保，電梯維修、綠化養(yǎng)護(hù)等工作拖沓，甚至出現(xiàn)“只收費不服務(wù)”的情況；

2. 物業(yè)與業(yè)主矛盾尖銳：業(yè)主對物業(yè)的不滿集中在公共收益分配（如電梯廣告、車位租金）不透明、小區(qū)設(shè)施維修不及時、物業(yè)費使用明細(xì)不公開等方面，雙方的糾紛每年以15%的速度增長；

3. 老舊小區(qū)物業(yè)缺位：江蘇不少20年以上房齡的老舊小區(qū)，因物業(yè)費收繳率低，物業(yè)公司紛紛撤離，導(dǎo)致小區(qū)陷入“無人管”的狀態(tài)，環(huán)境臟亂、設(shè)施老化問題突出。

這些痛點讓業(yè)主對物業(yè)的信任度降到冰點，也讓“社區(qū)接管”成為大家眼中的替代方案。

二、可行性分析一：社區(qū)接管的優(yōu)勢，確實能解決部分物業(yè)痛點

若由社區(qū)全面接管小區(qū)管理，從理論上來說，能針對性解決當(dāng)前物業(yè)的諸多問題，核心優(yōu)勢有三點：

1. 公信力更強，矛盾調(diào)解更高效：社區(qū)作為基層政府組織，公信力遠(yuǎn)高于商業(yè)物業(yè)，在處理業(yè)主糾紛、公共收益分配等問題時，更易獲得業(yè)主信任。比如公共收益的使用，社區(qū)可通過公示、業(yè)主大會表決等方式透明管理，避免物業(yè)暗箱操作；

2. 資源整合能力更強：社區(qū)能對接街道、城管、消防等政府部門，以及維修、保潔等專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，解決小區(qū)管理中的復(fù)雜問題。比如老舊小區(qū)的電梯維修，社區(qū)可協(xié)調(diào)住建部門申請維修基金，比物業(yè)單獨對接更高效；

3. 兼顧公益屬性，保障老舊小區(qū)管理：對于物業(yè)費收繳率低的老舊小區(qū)，社區(qū)可通過財政補貼、公益項目等方式保障基本管理服務(wù)，避免出現(xiàn)“無人管”的情況，這是追求盈利的商業(yè)物業(yè)無法做到的。

以南京某老舊小區(qū)為例，物業(yè)公司撤離后，社區(qū)臨時接管了小區(qū)管理，通過申請街道補貼解決保潔費用，協(xié)調(diào)志愿者參與安保，小區(qū)環(huán)境很快得到改善，這也印證了社區(qū)接管在特定場景下的可行性。

三、可行性分析二：社區(qū)接管的現(xiàn)實難題，遠(yuǎn)比想象中復(fù)雜

盡管社區(qū)接管有諸多優(yōu)勢，但要在江蘇全面推行，還面臨著難以回避的現(xiàn)實難題，這些問題直接決定了“全面取消物業(yè)”的不現(xiàn)實性：

1. 社區(qū)人力嚴(yán)重不足：江蘇各地社區(qū)的工作人員普遍在5-10人，主要負(fù)責(zé)民政、計生、黨建等基礎(chǔ)工作，若再接管小區(qū)管理，僅小區(qū)的日常巡查、設(shè)施維修對接、業(yè)主訴求處理等工作，就會讓社區(qū)人員不堪重負(fù)。以一個中型小區(qū)（1000戶）為例，至少需要10名專業(yè)人員負(fù)責(zé)管理，遠(yuǎn)超社區(qū)的人力承載能力；

2. 專業(yè)管理能力欠缺：小區(qū)管理涉及保潔、安保、設(shè)施維修、綠化養(yǎng)護(hù)等多個專業(yè)領(lǐng)域，社區(qū)工作人員缺乏相關(guān)專業(yè)技能，難以應(yīng)對復(fù)雜的管理問題。比如電梯維保、消防設(shè)施檢測等工作，需要專業(yè)資質(zhì)的人員操作，社區(qū)無法獨立完成；

3. 資金來源成最大瓶頸：小區(qū)管理需要持續(xù)的資金投入，商業(yè)物業(yè)的資金來源是物業(yè)費，而社區(qū)接管后，物業(yè)費收繳仍是難題。若業(yè)主拒繳物業(yè)費，社區(qū)無法像物業(yè)那樣通過法律途徑追繳，只能依靠財政補貼，而江蘇各地的財政補貼有限，難以覆蓋全省所有小區(qū)的管理成本；

4. 權(quán)責(zé)邊界難以劃分：社區(qū)作為政府基層組織，主要承擔(dān)公共服務(wù)職能，而小區(qū)管理屬于業(yè)主自治范疇。若社區(qū)全面接管，容易出現(xiàn)“行政權(quán)力干預(yù)業(yè)主自治”的問題，比如公共收益的使用、小區(qū)規(guī)則的制定等，可能引發(fā)新的矛盾。

四、折中方案：不是“全面取消物業(yè)”，而是“物業(yè)+社區(qū)”協(xié)同管理

結(jié)合江蘇的實際情況，“全面取消物業(yè)”并不現(xiàn)實，更可行的方式是推行“物業(yè)+社區(qū)”的協(xié)同管理模式，讓社區(qū)發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用，物業(yè)專注于專業(yè)服務(wù)，具體可從三個方面落地：

1. 社區(qū)主導(dǎo)物業(yè)選聘與監(jiān)督：小區(qū)物業(yè)的選聘由社區(qū)組織業(yè)主大會完成，社區(qū)全程監(jiān)督選聘過程，避免物業(yè)與業(yè)委會暗箱操作。同時，社區(qū)建立物業(yè)評分體系，根據(jù)業(yè)主反饋對物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評級，評分過低的物業(yè)，社區(qū)可組織業(yè)主大會解聘；

2. 物業(yè)負(fù)責(zé)專業(yè)服務(wù)，社區(qū)協(xié)調(diào)公共事務(wù)：物業(yè)承擔(dān)保潔、安保、設(shè)施維修等專業(yè)服務(wù)，社區(qū)則負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)小區(qū)與政府部門的對接、處理業(yè)主與物業(yè)的糾紛、監(jiān)督公共收益使用等公共事務(wù)。比如小區(qū)的違建整治，由社區(qū)協(xié)調(diào)城管部門處理，物業(yè)配合提供線索，形成管理合力；

3. 建立“社區(qū)兜底”的應(yīng)急機制：對于物業(yè)公司撤離的小區(qū)，由社區(qū)臨時接管，同時組織業(yè)主重新選聘物業(yè)，或推動業(yè)主自治管理，避免小區(qū)陷入“無人管”的真空期。江蘇部分城市已試點這一機制，比如蘇州的姑蘇區(qū)，社區(qū)設(shè)立了“小區(qū)管理應(yīng)急服務(wù)中心”，有效解決了物業(yè)撤離后的管理問題。

五、江蘇各地的試點探索：這些模式值得借鑒

江蘇部分城市已經(jīng)開始探索小區(qū)管理的新模式，為“物業(yè)+社區(qū)”協(xié)同管理提供了參考：

1. 南京的“紅色物業(yè)”模式：由社區(qū)黨組織牽頭，成立物業(yè)企業(yè)或引入黨建引領(lǐng)的物業(yè)企業(yè)，將物業(yè)管理與社區(qū)治理相結(jié)合。物業(yè)的服務(wù)方案需經(jīng)社區(qū)黨組織和業(yè)主大會審核，公共收益用于小區(qū)設(shè)施改造，既保障了服務(wù)質(zhì)量，又實現(xiàn)了資金透明管理；

2. 蘇州的“業(yè)主自治+社區(qū)指導(dǎo)”模式：對于老舊小區(qū)，由社區(qū)指導(dǎo)業(yè)主成立自治委員會，自行聘請保潔、安保人員，社區(qū)協(xié)調(diào)維修基金使用和專業(yè)服務(wù)對接，物業(yè)費由自治委員會收取和管理，降低了管理成本，也提升了業(yè)主的參與度；

3. 無錫的“物業(yè)信用管理”模式：當(dāng)?shù)刈〗ú块T聯(lián)合社區(qū)建立物業(yè)信用檔案，將物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主投訴處理情況等納入信用評分，評分與物業(yè)的招投標(biāo)資格掛鉤，倒逼物業(yè)提升服務(wù)水平。

這些試點模式的成功，證明了“物業(yè)+社區(qū)”協(xié)同管理的可行性，也為江蘇全省推廣提供了思路。

六、總結(jié)

江蘇全面取消物業(yè)、由社區(qū)接管小區(qū)管理，在當(dāng)前的人力、專業(yè)能力、資金條件下，并不具備全面推行的可行性。但物業(yè)行業(yè)存在的服務(wù)差、矛盾多等問題，必須通過改革解決，而“物業(yè)+社區(qū)”的協(xié)同管理模式，既保留了物業(yè)的專業(yè)服務(wù)能力，又發(fā)揮了社區(qū)的監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，是更貼合江蘇實際的解決方案。

對于業(yè)主來說，與其追求“取消物業(yè)”，不如積極參與小區(qū)管理，通過業(yè)主大會、業(yè)委會等渠道監(jiān)督物業(yè)行為；對于物業(yè)企業(yè)，需提升服務(wù)質(zhì)量，做到收費透明、服務(wù)到位；對于社區(qū)和政府部門，要做好監(jiān)督和兜底，讓小區(qū)管理回歸“服務(wù)業(yè)主”的本質(zhì)。