惠州樓市迎新政利好！個人賣房增值稅稅率下調 不滿 2 年稅率從 5% 降至 3%

近日，關于個人住房轉讓增值稅政策調整的消息引發市場廣泛關注：此前個人銷售不滿 2 年的住房需按 5% 全額繳納增值稅，現政策明確將該稅率下調至 3%。這一減負舉措不僅降低了二手房交易的稅費成本，也為惠州樓市注入新的活力。結合惠州本土樓市特征，業內人士認為，新政有望激活二手房流通、帶動剛需釋放，推動市場逐步回歸良性循環。

新政落地：二手房交易稅費成本顯著降低

此次增值稅稅率調整聚焦 “不滿 2 年” 的二手房交易核心痛點。以惠州為例，若市民轉讓一套購買不滿 2 年、網簽價 100 萬元的普通住宅，按原 5% 稅率計算，需繳納增值稅約 5 萬元；稅率降至 3% 后，僅需繳納 3 萬元，直接減少稅費支出 2 萬元，降幅達 40%。

對于稅費承擔方多為買方的惠州二手房市場而言，這一調整實質降低了購房門檻。惠州中原地產市場研究部負責人表示：“惠州二手房交易中，約 30% 的房源房齡不足 2 年，新政覆蓋的房源體量不小。稅費減少直接降低了剛需群體的購房總成本，尤其是對總價 100-150 萬元的主流剛需房源，減負效果更為明顯?！?/p>

惠州本土：新政契合市場需求 激活二手房流通

作為粵港澳大灣區重要的宜居城市，惠州樓市以剛需為主導，二手房市場長期面臨 “流通效率偏低” 的問題。數據顯示，2025 年惠州二手房網簽量約 3.2 萬套，同比小幅下降 5%，其中房齡不足 2 年的房源成交占比僅 12%，高稅費是制約這類房源成交的重要因素。

“惠州不少購房者因工作調動、家庭置換等原因，在購房 2 年內有轉讓需求，高增值稅曾讓這部分房源要么‘惜售’，要么將稅費轉嫁至房價，導致成交周期拉長?！?惠州房協相關負責人分析，稅率下調后，這類房源的議價空間更大，業主更愿意掛牌，買方也能以更合理的價格入手，雙向推動二手房流通。

從區域來看，惠州臨深片區（惠陽、大亞灣）、惠城中心區的次新房房源最多，新政利好將率先顯現。以大亞灣為例，該片區大量房源為近 2 年交付的新房，此前因稅費高，不少投資客持房觀望；稅率下調后，部分投資客或選擇拋售房源，增加二手房供應，緩解片區新房與二手房價格倒掛的現象。

未來預測：短期激活成交 長期推動市場供需平衡

1. 二手房成交或迎階段性回升

業內預計，新政落地后 1-3 個月，惠州二手房掛牌量將有所增加，尤其是房齡 1-2 年的次新房源，成交周期有望從平均 3-4 個月縮短至 2-3 個月，2026 年惠州二手房網簽量或回升至 3.5-3.8 萬套，同比增長約 10%-18%。

2. 剛需群體成最大受益方，新房市場間接受益

惠州剛需購房群體占比超 70%，新政降低二手房入手成本后，部分原本觀望的剛需會加快入市；同時，二手房流通加快也會帶動 “以舊換新” 需求釋放，推動改善型購房者轉向新房市場，形成 “二手房 - 新房” 的聯動效應，利好惠城、惠陽、仲愷等新房供應量大的片區。

3. 房價保持平穩，不會出現大幅波動

盡管新政利好交易，但惠州樓市整體仍以 “穩” 為主。一方面，惠州新房庫存仍處合理區間（去化周期約 12 個月），二手房供應增加不會引發房價上漲；另一方面，政策調整僅針對稅費，并未放松限購、限貸等核心調控，市場不會出現過熱跡象。預計 2026 年惠州二手房價格保持微漲（漲幅 1%-3%），新房價格基本穩定。

4. 臨深片區虹吸效應增強

惠州臨深片區因毗鄰深圳，購房群體中深圳外溢需求占比超 40%。稅費降低后，深圳剛需對臨深片區的購房意愿進一步提升，惠陽、大亞灣的二手房成交或將成為全市增長主力，區域樓市活躍度持續提升。

業內觀點：政策減負精準 助力市場回歸理性

惠州某資深房產分析師表示：“此次增值稅稅率下調，是精準針對二手房交易的減負政策，契合惠州以剛需為主的市場特征。不同于全面刺激政策，這類稅費調整更注重‘降低交易成本、激活市場流通’，既能緩解購房者壓力，也能避免市場過熱，符合‘房住不炒’的總基調?！?/p>

對于購房者而言，業內建議：若有剛需購房需求，可重點關注房齡 1-2 年的次新房源，當前議價空間較大；對于業主，無需盲目漲價，合理定價更易促成成交。長期來看，隨著二手房流通效率提升，惠州樓市供需將更趨平衡，市場逐步回歸理性發展軌道。