消費驅動轉型：體驗式商業崛起，商業營業用房迎來新模式

一、概念概況

商業營業用房市場主要包括：

• 零售商業物業：購物中心、百貨商場、商業街區等
• 專業市場：批發市場、家居建材市場、專業賣場等
• 社區商業：沿街商鋪、社區商業中心等
• 旅游商業：景區商業、文旅配套商業等

當前市場正從"開發銷售"向"運營服務"轉變，從"規模導向"向"價值導向"轉型。

二、行業特點

1. 消費驅動型特征：與居民消費能力、消費習慣變化密切相關
2. 區位極度敏感：地理位置和商業氛圍是決定價值的關鍵因素
3. 運營要求極高：需要專業的商業定位、業態規劃、招商運營能力
4. 投資回收期長：需要長期資金支持，依賴持續穩定的租金收益
5. 業態組合復雜：需要根據市場需求不斷調整優化業態配比

三、市場現狀分析

據博思數據發布的《2025-2031年中國商鋪地產市場環境影響與投資方向調整報告》表明：2025年上半年我國房地產商業營業用房投資累計值達3293.53億元，期末總額比上年累計下降8.4%。

房地產商業營業用房投資

1. 投資降幅收窄，顯現企穩跡象

• 2025年1-6月商業營業用房投資累計值3293.53億元，累計下降8.4%
• 投資下滑幅度從2024年12月的-13.9%收窄至2025年6月的-8.4%
• 下降趨勢明顯減緩，反映市場正在尋找新的平衡點

1. 市場分化加劇

• 核心城市優質商圈表現穩健，空置率相對可控
• 非核心區域面臨較大去化壓力，空置率居高不下
• 社區商業表現優于大型商業綜合體，抗風險能力更強

1. 運營壓力持續

• 租金水平普遍面臨下行壓力，租戶穩定性下降
• 招商難度加大，業主需要提供更多優惠條件
• 運營成本持續上升，利潤率受到擠壓

四、未來趨勢展望

1. 體驗式消費崛起

• 從單純購物向社交、體驗、娛樂多元功能轉型
• 引入文創、親子、餐飲等體驗式業態
• 打造特色主題商業，避免同質化競爭

1. 數字化深度融合

• 線上線下全渠道融合成為標配
• 借助大數據優化業態組合和營銷策略
• 智慧商業、智能管理提升運營效率

1. 小而美趨勢明顯

• 社區商業、精致商業體更受青睞
• 注重精準定位和特色化經營
• 從"大而全"向"精而美"轉型

五、挑戰與機遇

挑戰：

• 電商沖擊持續：線上分流效應仍然顯著
• 供給過剩問題：部分區域商業面積供應過量
• 同質化競爭：缺乏特色和差異化優勢
• 運營人才短缺：專業商業運營人才匱乏

機遇：

• 消費升級需求：消費者對品質、體驗需求提升
• 城市更新機會：存量商業改造提升空間巨大
• 社區商業藍海：最后一公里商業價值凸顯
• 業態創新空間：新興業態、特色商業不斷涌現

在這個過程中，博思數據將繼續關注行業動態，為相關企業和投資者提供準確、及時的市場分析和建議。