小區業主拒交物業費，收到律所催收短信稱“將申請凍結同等價值財產”，物業回應

近日，承德市雙灤區行宮小區的業主向紅星新聞記者爆料，小區內有很多未交物業費的業主近日收到同一家律師事務所發來的催收短信，內容含有“訴前將核查產權人所有賬戶，提前申請凍結同等價值的財產或金額”的表述，這讓業主覺得被威脅了。業主表示，拖欠物業費是因為覺得小區物業服務質量不高。 12月29日，涉事小區物業方相關負責人表示，整個小區有一千多戶業主，其中有五六百戶存在拖欠物業費情況，該負責人承認公司聯系律所對拖欠物業費的業主進行了短信催收。

▲涉事小區系老舊小區

對此，紅星新聞記者采訪的律師表示，倘若物業公司通過法律途徑提起訴訟追討物業費，是可以按照法律規定的程序進行相應的財產保全的。繳納物業費同時督促物業公司履職盡責并不矛盾，業主和物業公司都應當按照物業服務合同的約定全面履行自身的義務。在收取物業費的時候，各方也可以根據具體情況進行協商，沒有必要進一步激化矛盾。

業主講述：

未交物業費收到律所催收短信：

“將核查賬戶，提前申請凍結同等價值財產”

王女士的父親就居住在涉事小區。據王女士介紹，她們一家2002年左右入住該小區，小區沒有業主委員會，此前每平方米的物業費是兩毛錢，但自從2023年換了新物業公司后，該物業公司單方面將每平方米的物業費漲到4毛錢，物業此舉讓很多業主不滿，因此拒交物業費。

王女士承認自己家里也拖欠了物業費，原因是此前家里暖氣管道嚴重漏水，家人為此事找到物業公司，物業公司說不歸他們管，讓去找供熱公司，供熱公司又稱該物業公司管，最后無奈之下只好自己出錢進行了維修。

▲業主收到的催收短信

此外，王女士認為小區里沒有安裝監控、門禁等設施，時有住戶家中財物被盜的情況發生，整體物業服務質量不高。前不久，小區一些拖欠物業費的業主陸續收到一家律所發來的催收短信。王女士提供的催收短信截圖顯示：“拖延免除不了物業費，我方訴前將核查產權人所有賬戶，提前申請凍結同等價值的財產或金額。”還有的業主收到的催收短信中寫到“后期不排除請律師以訴訟維權，請今明兩天結清欠費”等。

有業主認為，這樣的催收短信帶有威脅性質。

物業回應：

小區有五六百戶業主欠費

承認公司聯系法務進行短信催收

12月29日，紅星新聞記者致電涉事小區的物業服務中心，一位王姓負責人表示，公司年底整理賬務，梳理出小區拖欠物業費的業主名單并交給公司統一催收，他承認公司聯系了法務對拖欠物業費的業主進行短信催收。

對于業主質疑物業公司單方面上漲物業費一事。該負責人表示，此前物業費每平方米兩毛錢是當時小區內部物業公司自己定的價，這家物業公司在2023年退出后，新物業公司進場并按照市場定價按每平方米4毛錢收費，物業費高的業主每年400元左右，低的一年不到200元，但有的業主至今長達三年都沒交物業費，“大概有五六百戶（拖欠物業費）”。

對于業主質疑物業服務質量的問題，該負責人表示，涉事小區是有著20多年歷史的開放式老小區，四通八達，沒有大門，也不便管理，小區里確實沒有安裝監控，物業平時主要負責小區清潔衛生、清理污水池等，如果業主交了物業費，可以免費幫業主通下水道以及幫助解決水龍頭壞了這種事情。

對收到催收短信仍未交費的業主是否會采取其他措施，該負責人表示到時公司法務會處理，自己主要負責小區的衛生和排查小區安全隱患等。

律師觀點：

物業公司提起訴訟追討物業費

可按照法定程序進行相應財產保全

四川一上律師事務所合伙人林小明律師認為，如果物業公司依法簽訂了物業服務合同并提供了相應的物業服務，那么就有權利按照約定收取相應的物業管理費。根據法律規定，物業服務內容主要包括建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維修等服務，若物業公司沒有承諾或與業主約定提供其他服務，那么其盡到了前述的物業服務內容，則按照法律規定，業主應當支付物業費，也就是說，業主拒交物業費的抗辯理由若非法律規定的或者超出物業服務內容的話，則其抗辯理由很難成立。

另外，根據《民法典》規定的“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力”，也就是說，物業公司所訂立的前期物業服務合同或者物業服務合同從程序到內容都合理合法的話，那么就對全體業主有效。當然，若物業公司單方面漲了物業費，沒有經過業主委員會或者業主大會同意，則對業主來說不應當產生效力。倘若物業公司通過法律途徑提起訴訟追討物業費，是可以按照法律規定的程序進行相應的財產保全的。

林小明認為，繳納物業費同時督促物業公司履職盡責并不矛盾，業主和物業公司都應當按照物業服務合同的約定全面履行自身的義務。在收取物業費的時候，各方也可以根據具體情況進行協商，沒有必要進一步激化矛盾。

四川縱目律師事務所張柄堯律師表示，物業公司提供物業服務后，業主遵照合同約定及時支付物業費，這是業主的合同義務。若業主未及時繳納物業費，物業公司自身或委托律師事務所等采取短信催收乃至訴訟等方式追討物業費，這屬物業公司正當行使權利，包括催收短信中提到的提前申請凍結同等價值的財產或金額，這也屬正常的訴前或訴訟中財產保全行為。

對于物業公司提供物業服務達不到合同約定部分，業主可在訴訟中提起反訴，要求物業公司承擔對應責任。另外，由于涉事小區迄今為止仍未成立業委會且此前曾更換物業公司，并同時提高物業費標準。通常而言，包括更換物業公司、提高物業費標準均屬重大事項調整，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，若不符合前述要求，相關行為的效力則存在問題。

紅星新聞記者 王超

編輯潘莉

審核 王光東