小區近200個車位每年3.6萬元“租”給開發商 ，業主起訴開發商、業委會要求撤銷協議！判了

根據《民法典》規定，住宅小區規劃范圍內公共用地上設立的停車場，歸全體業主共同所有。四川宜賓“宜都崇文”小區公共區域內近200個停車位，卻自建成以來一直由開發商經營管理。根據開發商與前業主委員會簽訂的協議，業委會每年收到3.6萬元。 新一屆業委會成立后，業主于2024年11月將開發商和業委會起訴至法院，一審法院判決撤銷業委會與開發商簽訂《宜都崇文小區停車場有關事項的協議》的決定，二審法院維持原判。

▲宜都崇文小區及規劃公共區域 業委會供圖

12月16日，就在小區業委會成員羅某某在該小區綜合樓張貼小區將召開業主大會討論停車場問題的相關公示時，與開發商宜賓天成房地產開發有限公司駐守停車場的工作人員發生糾紛，一名開發商公司的工作人員倒地受傷，經醫院診斷為“左側尺骨中段骨折”，目前仍在醫院接受治療。12月29日，紅星新聞記者從轄區警方獲悉，事發后當地公安派出所已介入調查。

▲停車場糾紛引發人員受傷 業委會供圖

業主起訴：

撤銷業委會決定、確認停車場協議無效

“宜都崇文”小區位于宜賓市敘州區趙場街道，地處宜賓南岸西區核心區域，系宜賓天成房地產開發有限公司（以下簡稱天成公司）開發的首個小區，2007年建成投用。在小區外的公共區域有6000平方米，目前有197個固定停車位，若干臨時停車位。小區內共有住宅樓、綜合樓8棟，575戶，先后經歷五屆業主委員會。

2024年11月7日，該小區業主蘇某學、周某、夏某云將小區業主委員會、天成公司起訴至宜賓市敘州區人民法院，請求法院判決撤銷小區業委會作出的與天成公司簽訂《宜都崇文小區停車場有關事項的協議》的決定；確認業委會與天成公司簽訂的《宜都崇文小區停車場有關事項的協議》無效；二被告承擔本案訴訟費用。

▲開發商用無牌車堵住小區臨時通道 羅敏 攝

原告起訴稱，2023年底，小區業委會換屆成功。原告等小區業主督促業委會公開與業主切身利益相關的材料，發現第四屆業委會與天成公司簽訂了《宜都崇文小區停車場有關事項的協議》。該協議所涉停車場占地6000平方米左右，共計197個固定停車位，臨時停車位若干，系全體業主共有。從協議內容來看，業委會（第四屆）將停車場以每年36000元的價格交由天成公司管理，嚴重侵害了全體業主實體權益。

原告認為，根據民法典規定，停車場的經營應當由業主共同決定。但業委會與天成公司簽訂協議以前，沒有通知業主進行表決，更沒有經過業主任何形式的同意，在全體業主完全不知情的情況下，擅自做出了與天成公司簽訂協議的“決定”。原告同時認為，天成公司作為開發商，應當完全知曉相關法律法規，其行為屬于惡意串通，嚴重損壞業主權益，非善意第三人。

被告宜都崇文小區業委會辯稱，案涉合同是小區第四屆業委會與被告天成公司簽訂的，第五屆業委會對之前的事情不清楚。2023年12月，第五屆業委會才知曉案涉停車場的租賃期限和租賃費用，上一屆業委會也沒有向新成立的業委會交接相關事項。

開發商辯稱：

案涉停車位在小區外 依法屬開發商所有

審理過程中，被告天成公司稱，案涉停車位在小區外面，系建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位，依法屬開發商所有，十多年來未有爭議。與業委會簽訂合同約定分成，是對小區全體業主的支持。不僅于此，天成公司為小區建設了許多可改造為門面的空間，一直交由業委會出租。天成公司在小區有地下停車位近100個，也交由業委會出租。天成公司在小區內有一商業近千平方米，多年來也無償交由小區作為物業用房。以上均體現了天成公司對小區全體業主的支持。小區物業費只有市場價格的一半，年底（業委會）還有分成。

天成公司認為，原告無權要求撤銷業委會的決議。決議事項涉及全體業主的利益，而非僅涉及起訴業主的專屬權益，個別業主不具備單獨起訴的主體資格，原告訴訟主體不適格。原告沒有證據證明業委會的決議存在可撤銷的情形。原告沒有證據能夠證明該決議對其合法權益造成了何種具體實質性的侵害。

天成公司稱：該決議業委會在小區進行了公示，只要公示，全體業主就“應當知道”該決議內容。原告不能以“最近才知道”為由起訴。除公示外，原告在2021年，2022年還兩次提起訴訟，要求在業委會公示之外查閱詳細收支并得到了法院的支持。由此可以證明原告已知該決議，行使撤銷權已經超過了一年的時效。

天成公司表示，依法成立的業主委員會在其權限范圍內有權對外簽訂合同，依法成立的合同受法律保護。且（停車場）合同的內容并不違反法律法規的強制性規定。有利于小區整體利益，況且該合同已經履行十余年，也得到了廣大業主的認可。是有利于維護小區的穩定和業主的共同利益。個別業主不能任意提起確認合同無效之訴。天成公司認為：“原告不具備提起確認合同無效之訴的主體資格。原告的訴求沒有任何事實及法律上的依據，請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求?！?/p>

法院判決：

一審判決撤銷業委會決定二審維持原判

經宜賓市敘州區人民法院審理后認定，原告蘇某學、周某、夏某云系宜賓市敘州區“宜都崇文”小區業主。根據宜賓市自然資源和規劃檔案館出具的規劃建設用地紅線圖及《商品房預售許可證》載明內容，宜都崇文小區于2006年取得商品房預售許可，售房單位為宜賓魯能(集團)有限公司、宜賓天成房地產開發有限公司，房屋座落地點宜賓南岸西區，房屋性質為商??；小區紅線范圍內南側規劃有公共用地。

法院查明，2021年9月1日，業委會（甲方）與天成公司（乙方）簽訂《宜都崇文小區停車場有關事項的協議》，內容包括規劃紅線范圍內公共用地由天成公司經營，天成公司每年向業委會交6萬元，雙方按業委會六成、天成公司四成分配；業委會負責管理、收費的小區地下停車場和小區內地面停車位，仍按業委會六成、天成公司四成分配等相關內容，協議期限至2026年8月31日。

2022年1月，小區業主方某、蘇某學、夏某云訴請小區業委會對2016年4月20日起至2021年4月19日的賬目進行公開并審計。敘州區人民法院經審理認為，業主對小區公共事務和物業管理的相關事項享有知情權，可以向業主委員會要求公布、查閱，依法應當向業主公開且由業主大會、業主委員會掌握的資料。但對原告主張的對相關賬目進行審計的訴訟請求，認為現行法律法規對此并無具體規定，在被告不同意進行審計的情況下，原告要求進行審計的訴訟請求于法無據。

2023年9月，小區第五屆業委會成立，業委會主任何英。庭審中，何英稱“對上屆業委會與天成公司簽訂的《宜都崇文小區停車場有關事項的協議》是否召開業主大會進行表決不知情”，上屆業委會移交的材料中也沒有相關資料；同樣的問題，天成公司代理人表示“需庭后核實回復法庭”，但判決書顯示天成公司代理人“未在法庭指定的期限內回復”。

▲業委會主任何英介紹消火栓情況 羅敏 攝

2025年1月7日，宜賓市敘州區人民法院一審判決“撤銷被告宜賓市敘州區宜都崇文小區業主委員會與被告宜賓天成房地產開發有限公司簽訂《宜都崇文小區停車場有關事項的協議》的決定；駁回原告其他訴訟請求”。

一審宣判后，被告天成公司不服，上訴至宜賓市中級人民法院。2025年7月15日，宜賓中院作出“駁回上訴，維持原判”的終審判決。

實地走訪：

業主稱公共區域停車場由開發商經營 小區消防設施亟需整改

12月29日，紅星新聞記者前往宜都崇文小區實地走訪。小區業主陳女士告訴記者，該小區近年來問題較多，尤其是小區公共區域停車場一直由天成公司在經營管理，不少業主對此非常不滿；小區部分公共設施老化，需要更新等。在小區公示欄，記者見到了《宜都崇文小區關于擬召開2025年第四次業主大會的公示》等文書，大會召開的時間為2026年1月1日上午9時30分。

紅星新聞記者走訪期間，有業主向記者介紹，該小區當前最大的隱患是消防隱患。在每棟樓下，都有裸露的消火栓，但每個消火栓里都沒水。業委會主任何英告訴記者，此前，業委會組織人員對每個地面消火栓都進行了檢查，并作了放水試驗。“放了900噸水，但消火栓都沒水，不知道這900噸水都去了哪里?！?/p>

紅星新聞記者注意到，不僅小區地面消火栓沒水，就連有諸多單位所在的綜合樓一樓的消火栓里也沒水。該綜合樓共有17層，約100戶左右，有事業單位、企業、民房和酒店等，一旦發生火災，后果不堪設想。

▲銹跡斑斑、無水的消火栓 羅敏 攝

2024年3月14日，宜賓市敘州區消防救援大隊向小區物業公司下發“責令限期改正通知書”，因發現該小區室內消火栓無水、部分消火栓箱內水帶缺失，火災自動報警系統故障等，責令其于2024年6月14日前改正。但小區業主們表示，小區消火栓沒水的現象已經持續多年，即使被責令改正至今，也沒有得到任何改善。

▲消防責令限期改正通知書

對此，業委會主任何英回復紅星新聞記者稱：“針對消火栓無水問題，業委會曾召開業主大會商議。但簽字三次都沒有通過，不管是動用維修基金還是用小區公共收益來解決消防設施問題，簽字均未通過?！?/p>

紅星新聞記者 羅敏

編輯 歐鵬

審核 王光東