2025全國多地物業費迎來大跳水！2026年會是物業信托制元年？

房地產市場的價格關系問題我有很多文章，恰好這個話題和我近期參與推進的一個項目息息相關，那就是我們正在試圖通過業委會、社區政府、物業公司一起推動杭州市第一個物業信托制項目的落地，而今天問題里物業費的普遍性矛盾問題，實際上就是房地產紅利周期過峰之后，物業企業作為地產的附屬和現金奶牛，大量的物業費沒有被用在小區維護，而是被用于地產還債，這不僅導致了物業企業員工福利下降，收入保障困難，用工大量外包，拖欠工資現象問題頻出的直接導火索，也是造成業主不滿物業費高額支出，但服務品質連年下降的主要原因！

此外，物業企業絕大部分都是采用旱澇保收的包干制模式，這導致后續資金使用，業務會除了獎懲條款外，沒有能力進行干涉！而近年來新發展的薪酬制模式，雖然能有效提高服務品質，且便于監督資金，但瑣事眾多之下，又把沒有報酬的業務會推向了一個到底是不是實質經營的問題！

因此，最新的模式是信托制，雖然其依然還有一些列定位問題，但基于信托協議下，實際上已經從向物業買服務，變成了向物業租團隊，相應的開支，小區具有較大的決定權，業委會的風險也有所被隔離，但也需要社區提升自己獨立的信息化ERP系統，以便費用的透明化管理！

我們接下去就簡單聊聊這個問題為什么會發生在2025年，順便我再給個預測：2026年將是物業信托制的爆發元年！

一、消費的理性回歸與居住成本的精細化趨勢

在我看來，2025年宏觀財經環境為物業費降價提供了背景支撐，數據顯示，前三季度全國居民人均可支配收入實際增長5.2%，但消費支出實際增長4.7%，消費意愿趨于謹慎，居民對剛性居住成本的敏感度顯著提升。

而在此之下，收入的結構性變化，讓居民更注重“錢花得值”的問題，這對物業費這一固定支出的性價比提出更高要求。

同時，我國CPI正處于輸入性和結構性雙重影響下的溫和回升趨勢，雖然核心CPI都已經到1.2%的漲幅了，但這并未改變居民對基礎服務消費的理性態度。

物業費作為家庭居住成本的重要組成部分，其降價直接減輕了居民負擔，一套100平米的房子年均可節省千元以上，這在一定程度上釋放了其他消費潛力，與擴大內需的宏觀導向形成呼應

而部分小區業主欠繳物業費現象加劇，也從側面反映出經濟預期對居住消費決策的影響，倒逼物業企業通過降價緩解收繳壓力。

二、行業洗牌加劇！盈利模式正面臨不得不變的前夕

物業費降價潮的本質是物業行業粗放發展模式已經與居民收入增長速度、房價復蘇速度不相匹配，而這一變革與包干制、薪酬制（酬金制）、信托制三種核心收費模式的迭代升級深度綁定。

過去依托房地產紅利，全國物業企業數量五年增長近60%，達到37.5萬家，形成“規模優先”的競爭格局，其中絕大多數企業采用包干制模式，即業主支付固定物業費，企業自負盈虧。

而如今新房供應量減少，市場轉向存量競爭，“僧多粥少”的局面下，包干制的弊端愈發凸顯：人工成本上漲疊加物業費降價，企業為維持盈利只能壓縮服務成本，導致業主滿意度下降、欠繳率攀升，形成惡性循環。

這種困境迫使企業主動求變，降價爭奪項目的同時，紛紛探索薪酬制與信托制轉型，頭部企業也未能幸免，龍湖物業、金科服務等多家企業出現收入下滑或增收不增利。

而這種趨勢一旦路徑話，那降價背后的行業盈利空間也會面臨持續壓縮，而不同收費模式的盈利邏輯差異，還會進一步加劇了行業分化，對于物業公司而言，不是要不要變的問題，是誰能想通了變的更徹底的問題。

2025年上半年，我國63家上市物企毛利潤均值同比下降2.0%，其中降幅最大的世茂服務，其歸母凈利潤降幅達95.37%，這里面的主要原因就是采用包干制的中小項目受到了行業性沖擊！

在業委會和居民代表大會決議下，很多項目都被要求降低物業費，這其中有些項目合理，但部分項目因收費低于運營成本，就必須要被迫撤場。

因此這種壓力下，就會推動行業加速轉型：一方面，企業通過智能化降本，引入AI巡檢等技術減少人力依賴。另一方面，核心變革在于收費模式升級，至少要達到薪酬制（酬金制）模式以穩固項目，其核心是通過“固定酬金+考核獎勵”分離服務報酬與運營成本，物業公司收入與服務質量直接掛鉤！

而更高端一些，業務會綜合素質比較高的小區，則可以一步到位進入信托制模式，這個模式下，將會把將物業費與公共收益納入獨立信托賬戶，企業僅提取固定比例酬金，資金使用全程透明！最有名的武漢漢鴻華花園小區轉型后繳費率從20%升至80%，公共資金結余翻三倍，而這個項目據說因為參觀的人太多，因此業委會陪同考察一次的收費，據說一度炒到2000元一次。

簡單而言，中國的物業市場這么大，從結構上看和經濟結構趨勢一樣，都在從“規模紅利”向“質量紅利”轉變！

三、房地產市場的連鎖反應！

我們都知道，物業費的波動與房地產市場周期深度綁定，房價又和收入周期有關，因此現在只不過是一個周期性的重新適配過程，低價對低速非常合理。

加上2025年住建部推進現房銷售制，疊加因城施策去庫存的導向，房地產市場從增量擴張轉向存量優化，物業行業的“配套紅利”已經基本消退。

而過去開發商主導的前期物業費定價模式，往往存在溢價空間，如今隨著新房交付減少，物業企業不得不轉向存量小區競爭，降價成為搶占市場的必然選擇。

同時，這里也有個平均數據的問題，那就是保障性住房供給增加與城中村改造盤活存量用地，也拉低了整體物業服務的價格中樞。

很多老舊小區因收費標準二十余年未漲，這成為了降費重災區！而部分高端小區因房價調整，業主對高額物業費的容忍度下降，就算是深圳灣一號這種超頭部級豪宅盤也在啟動降費協商，這說明大資本家現在也要省著點花啊！

所以，從實現路徑看，物業費降價潮是業主、物業與政府三方博弈重平衡的表現，而收費模式的迭代則是市場化定價機制的反映。

在政策層面，重慶、武漢等城市，都已經出臺了物業費指導價，劃定收費上限，從源頭規范包干制下的不合理溢價！而2025年實行的物業新規更是明確要求物業行業必須實現實行市場調節價，要求企業每季度公示收支明細，這一要求與薪酬制、信托制的透明化屬性高度契合，也倒逼傳統包干制小區加速改革。

最后，從我個人的實踐來看，三種模式的博弈結果，市場已經很清晰了：包干制因信息不透明、權責不對等，成為業主與物業矛盾的主要發源地，也是此次降價潮的重災區！薪酬制通過預算審議、考核掛鉤機制，平衡了降價與服務質量的關系，是可以選擇的模式，不過業務會權限過大，如果監督成為重點！而信托制則憑借“錢屬業主、賬目透明、風險隔離”的優勢，既避免了惡性降價，又通過資金高效利用提升了服務品質，我認為除去金融和信息化兩個難點外，是個好趨勢！
2025年物業費大跳水并非行業“寒冬”，而是告別粗放包干制、邁向精細化治理的必經之路，如何讓物業費真正回歸“質價相符”的本質，推動形成“業主付費、企業履約、監管到位”的良性循環，才是當下環境下，居住品質提升的重要體驗！