找到了！總價200來萬買市區(qū)新房，羅湖首個面向人才配售的住房！

“最近有看到合適的房子嗎？總價兩三百萬那種。”

朋友西西再給我發(fā)信息，她剛忙完婚禮，又開始把買房這件事提上日程了。其實(shí)大概從2024年中開始，他們小倆口就開啟了周末看房的模式，卻很難看上中意的——價格合適的房子下不了手，看得上的又超出預(yù)算。

西西在羅湖的事業(yè)單位上班，隊友在福田CBD工作，兩人很早就達(dá)成共識，只考慮羅湖和福田，圖通勤方便配套也成熟。

同時，他們也不想掏空父母養(yǎng)老錢，打算靠自己買個兩房就好，首付控制在40萬左右，月供壓力也別太大。

按照西西的要求倒推，以最低1.5成首付計算，他們的總價預(yù)算大概270萬，沿著兩人通勤最便利的2號線尋找福田、羅湖符合條件的小區(qū)。

從貝殼找房APP搜索結(jié)果來看，2號線沿線上，崗廈北站以西的各站點(diǎn)符合條件的小區(qū)基本沒有，無論新房還是二手房，動輒10萬+；進(jìn)入羅湖地界后各站點(diǎn)符合條件的房源才多一些。

▲貝殼找房APP截圖，以“2號線沿線、總價200-300萬、兩房”為篩選條件

符合條件、且掛牌房源選擇相對較多的小區(qū)，樓齡都較老。

▲部分符合條件的福田羅湖二手房源

但西西又很挑剔：看不上樓齡太大的，怕“老破小”以后維護(hù)成本太高，單純靠室內(nèi)裝修解決不了。

退而求其次，在2號線外找到在他們預(yù)算內(nèi)的次新房，她又嫌房子周邊沒商場沒地鐵。

講真，我以為他們要買到房，要么等再攢點(diǎn)錢提高預(yù)算，要么等繼承父母家的房產(chǎn)。

但最近一個新項目的亮相，讓我覺得他們有了一個新選項：羅湖首個面向人才配售的住房景福花園。項目近日已啟動配售，均價約3.7萬/㎡，帶裝修交付。

扒了一下房源價格表，兩房首付最低約30萬，即使是三房，首付最低也就40多萬。

如果你們也有跟西西同款的看房煩惱，不妨也看看。

首付約30萬起

即可安家羅湖

價格是第一步，也是最直觀的沖擊。

景福花園，作為羅湖首個面向人才配售的住房，項目位于2/8號線蓮塘站。本次配售房源341套，其中申購門檻最低的兩房和三房一衛(wèi)產(chǎn)品，只要深戶+無房+3年社保，最低專科學(xué)歷即可申請。

實(shí)際上，在景福花園啟動配售前，我實(shí)地去看了建面約63㎡兩房和建面約90㎡三房戶型的樣板間。

63㎡兩房是南向兩房，雖然是小戶型，但空間不顯局促。

餐客廳一體化，公衛(wèi)干濕分離，早晚的洗漱高峰也可以很高效。

樣板間的設(shè)計更貼近年輕人的審美，活潑精致，也很注重實(shí)用性。

客廳用整面收納空間替代電視背景墻，方便收納與互動；智能收納系統(tǒng)解決物品收納問題，投影幕布秒變星空影院。

▲創(chuàng)意樣板間實(shí)拍

我給西西算了一筆賬，約63㎡兩房總價約233萬起，首付1.5成約35萬，以等額本息按揭30年，月供大概是8412元，憑西西和隊友的公積金差不多可以覆蓋，房貸壓力驟減，也不用擔(dān)心買房導(dǎo)致生活質(zhì)量下降。

200多萬買兩房在蓮塘不是沒其他選項，樓齡較新的基本也在2005年前后，60多㎡南向的兩房總價貴上至少30多萬，無論樓齡還是價格，景福花園顯然是性價比更優(yōu)的選擇。

建面約90㎡三房，適合與父母同住、或者三口之家的家庭申購。

東向戶型，白天屋里也足夠敞亮。進(jìn)門就看到單獨(dú)的玄關(guān)位置，放置鞋柜收納外，還可以在墻面上釘上一塊洞洞板，鑰匙布包雨傘等小物件往上一掛，出門或者回家時都是順手的事兒。

L型廚房，除了收納柜外，臺面也提供闊綽的收納空間。電飯鍋、空氣炸鍋、咖啡壺等等，都有從容安放的位置。

餐客廳一體化，減少空間的切割，未來入住之后也能增加在公區(qū)中家庭成員的互動和交流。

公衛(wèi)干濕分離，能滿足早晚高峰家庭成員的洗漱需求。

▲創(chuàng)意樣板間實(shí)拍

建面約90㎡三房總價約331萬起，首付約51萬起，按首套利率3.05%、等額本息的還款方式貸款30年，月供約1.19萬。

除了三房一衛(wèi)外，景福花園還有建面約98-115㎡三房兩衛(wèi)、建面約118-121㎡四房戶型，最低首付分別約53萬、約71萬。

首付約71萬起想在羅湖買110多㎡以上的純新四房并不容易，或許也只有這里能實(shí)現(xiàn)。

從價格來看，景福花園為深圳人提供的，是一種“踮踮腳就能夠到”的可能性。

它沒有把礙于預(yù)算的年輕人推向郊區(qū)，而是為他們提供了一個安家在城市核心區(qū)的解決方案，以一種更從容、更輕松的方式。

▲景福花園北向景觀

這里再補(bǔ)充一句，今年3月落地的深圳公積金新政，針對購買深圳保障性住房的家庭有所傾斜：

最高額度可以上浮20%，如果再疊加首次購房、多子女家庭等條件，最高上浮110%，即家庭公積金貸款最高可貸231萬，且購買保障房公積金貸款最低首付比例也從此前的20%調(diào)整為15%，可以進(jìn)一步減輕申購家庭的壓力。

▲圖源：@深圳住建

步行可達(dá)成熟配套

才是真正能掌控在手的生活

之所以覺得景福花園跟西西的買房需求高度匹配，是因為除了預(yù)算符合外，還有在這里步行可達(dá)的成熟配套。

▲景福花園周邊配套

下樓就能走到景福安薈鄰。

11月底開業(yè)的景福安薈鄰，終于拼上蓮塘片區(qū)的商業(yè)拼圖，據(jù)了解，已成功匯聚超過50家優(yōu)質(zhì)品牌，可輻射周邊三公里近20萬常住人口。

▲景福安薈鄰實(shí)拍

踩盤當(dāng)天進(jìn)商場逛了逛，發(fā)現(xiàn)西西最喜歡的一家咖啡館也在這里開了新店，下個樓就能喝上。

小區(qū)門口就是2/8號線蓮塘站A口。

2站到蓮塘口岸，聯(lián)通香港；到西西單位所在的湖貝站只需要5站，9站便可直達(dá)她老公上班的福田CBD。

論對通勤時間的掌控，地鐵向來是更穩(wěn)妥的方案，開車可能會塞車，但地鐵的每一站，都是以分鐘計時。

值得一提的是，商場還跟地鐵站無縫鏈接，下班出地鐵直接就可以逛商場再回家，便利度拉滿！

深圳地鐵口物業(yè)不算少，或者樓下就是商場的小區(qū)也不少，但地鐵口就在小區(qū)邊上，并可直連樓下商場負(fù)一層的小區(qū)并不多。

據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳有超過3600個住宅小區(qū)，樓下有商場，且連著地鐵站的大概二三十個，占比不到1%。

而由西至東串聯(lián)起蛇口和蓮塘的黃金2號線上，符合條件的住宅大概也就5個，當(dāng)中海上世界雙璽如今成交價約18-19萬/㎡，東海花園約10.7-14萬/㎡，在售新房湖貝未來城，備案均價超7萬/㎡，景福花園是極具性價比的一個。

馬路對面就是羅外初中部。

羅外是羅湖老牌學(xué)校，雖然近幾年校方不再公布成績，但據(jù)教育自媒體整理的數(shù)據(jù)顯示，羅外教學(xué)成績斐然：2020年公辦高中錄取率達(dá)83.85%，2021年中考最高分590分；今年中考，羅外13名學(xué)生被深中錄取，普高率超過70%。

▲除了羅外，項目周邊兩公里還分布有多所學(xué)校

2022年深圳發(fā)布集團(tuán)化辦學(xué)實(shí)施方案，推進(jìn)教育資源均衡化，而從當(dāng)前成績來看，核心校區(qū)的表現(xiàn)還是更為亮眼，家長也更為認(rèn)可——從核心校區(qū)的學(xué)區(qū)房價格堅挺，就可以看出。

盡管西西還沒成為家長，但為將來的孩子提前規(guī)劃，也是一件好事。學(xué)校離家近，至少以后孩子上學(xué)，都能多睡一會兒 。（入學(xué)相關(guān)政策，以當(dāng)年教育局和學(xué)校規(guī)定為準(zhǔn)）

步行能到的除了門口學(xué)校，還有梧桐山登云道和羅湖中醫(yī)院。

周末戶外活動，在家門口就可以實(shí)現(xiàn)；日常身體調(diào)理，尤其是父母年邁需要格外用心照看的，住處周邊有一家醫(yī)院確實(shí)也能更放心些 。

住在景福花園，對于西西一家而言，能更好支配屬于自己的生活。

賣一套少一套

機(jī)會窗口正在關(guān)閉

回到最后，也是最重要的一個問題：現(xiàn)在該不該買房？

不同的人當(dāng)然會有不同的選擇，像西西這樣很想有一個自己的家、但預(yù)算只有200多萬的買房人來說，掃描市區(qū)內(nèi)的項目，景福花園或許就是他們的首選。

深圳已明確最新的住房保障體系，未來面向社會配售的是配售型保障房，而面向人才配售住房從2023年8月起不再新增，已批在建的存量項目賣一套少一套，也意味著，深圳買房的又一個機(jī)會窗口正在關(guān)閉。

其次，從市場現(xiàn)實(shí)來看，在深圳，同時滿足“地鐵口+成熟商業(yè)+優(yōu)質(zhì)學(xué)校在旁+價格洼地”這四個條件的住宅項目，鳳毛麟角。

景福花園的入市，幾乎是唯一能同時滿足這些苛刻條件的選項。

再從項目進(jìn)度來看，項目已是準(zhǔn)現(xiàn)房，再過半年左右便可交付，周邊地鐵、商業(yè)、學(xué)校等配套都不是規(guī)劃圖紙上的標(biāo)注，而是所見即所得。

這次景福花園僅341套房源配售，除了約98-121㎡房源外，建面約58-92㎡2-3房戶型加起來不到200套，預(yù)計本次發(fā)售就會搶購一空。

對于符合條件的申請人，這更像一次“機(jī)不可失”的選拔。如果錯過，未來或許很難在相似預(yù)算和地段條件下，找到匹配度這么高的項目。

我已經(jīng)讓西西趁元旦假期趕緊去看看房子。

根據(jù)配售公告，景福花園線上申請認(rèn)購時間為：2025年12月27日9:00至2026年 1月11日18:00。

如果你的預(yù)算也在200多到300多萬之間，想安家在市區(qū)，又想無縫享受各種便利配套，不妨先去了解一下，并抓緊時間準(zhǔn)備材料進(jìn)行申購。

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1.提及的所有圖文資料、相關(guān)建議僅代表作者個人觀點(diǎn)，僅供參考。不構(gòu)成任何市場交易依據(jù)或投資建議，不構(gòu)成開發(fā)商的任何承諾，購房者應(yīng)結(jié)合自身需求自行甄別核實(shí)，審慎決策。項目最終需以向政府相關(guān)部門報批報建并通過的方案為準(zhǔn)。買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，均以雙方正式簽署的《住房買賣合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。

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3.文中效果圖及相關(guān)圖片僅為規(guī)劃意向的概念設(shè)計展示，并非最終交付狀態(tài)；

4.本文僅對項目周邊教育氛圍進(jìn)行客觀描述，學(xué)區(qū)劃分由教育主管部門主導(dǎo)，將綜合考量適齡學(xué)生人數(shù)、學(xué)校辦學(xué)規(guī)模、區(qū)域交通狀況等多重因素確定，且劃分結(jié)果可能動態(tài)調(diào)整。本項目不因地理位置臨近某教育設(shè)施而享有優(yōu)先就讀權(quán)，學(xué)位及學(xué)區(qū)相關(guān)政策最終以政府教育主管部門最新發(fā)布的官方文件為準(zhǔn)。作者不對購房者因自行決策購房后能否就讀目標(biāo)學(xué)校作出任何承諾或保證。

5.本文所涉及市場相關(guān)數(shù)據(jù)信息來源于深圳市住建局官網(wǎng)及克而瑞、中國指數(shù)研究院、貝殼、安居客等信息平臺。