結構分化：核心城市顯現韌性，住宅市場進入新發展階段

一、概念概況

房地產住宅市場主要包括：

• 商品住宅開發與銷售：房地產開發企業投資建設并面向市場銷售的住宅物業
• 保障性住房建設：政府主導的面向特定群體的政策性住房
• 住宅租賃市場：包括機構化租賃和分散式租賃
• 二手房交易市場：存量住宅的流通交易

當前市場正經歷從"增量開發"向"存量運營"的結構性轉變，行業發展進入新階段。

二、行業特點

1. 強周期性特征：與宏觀經濟、政策調控、金融環境密切相關
2. 資金密集型：開發周期長、資金需求大、杠桿率較高
3. 政策敏感度高：受土地、信貸、限購等政策影響顯著
4. 區域性差異明顯：不同能級城市市場表現分化加劇
5. 產業鏈帶動性強：關聯建筑、建材、金融、家居等眾多行業

三、市場現狀分析

據博思數據發布的《2025-2031年中國房地產金融市場動態監測與投資策略優化報告》表明：2025年上半年我國房地產住宅投資累計值達35770.41億元，期末總額比上年累計下降10.4%。

房地產住宅投資

1. 投資持續收縮，調整深度延續

• 2025年1-6月住宅投資累計值35770.41億元，累計下降10.4%
• 投資增速已連續多月維持負增長區間，顯示行業仍處探底階段
• 值得注意的是，下降幅度從2月的-9.2%略微擴大至6月的-10.4%，表明市場調整仍在深化

1. 月度投資節奏分析

• 從單月投資額看，6月份投資額約8040億元，較5月（6552億元）有所回升
• 投資規模呈現季節性波動，但整體仍處于較低水平

1. 政策環境持續優化

• 各地因城施策優化調控政策，支持合理住房需求
• 金融支持力度加大，降低購房門檻和融資成本
• 保交樓工作穩步推進，市場信心逐步修復

四、未來趨勢展望

1. 市場結構深度調整

• 房地產開發企業數量將大幅減少，行業集中度提升
• "高杠桿、高周轉"模式終結，穩健經營成為主流
• 國資背景房企市場份額擴大，行業格局重構

1. 發展模式轉型

• 從增量開發向存量運營轉變
• 從住宅開發向城市綜合運營服務商轉型
• 租賃住房、保障性住房重要性提升

1. 產品需求升級

• 改善型、高品質住宅成為市場需求主體
• 綠色建筑、智能家居、健康住宅概念普及
• 物業服務等軟實力成為重要競爭力

五、挑戰與機遇

挑戰：

• 市場需求重構：人口結構變化、城鎮化速度放緩，需求總量見頂
• 企業資金壓力：銷售回款放緩、融資渠道收窄，現金流壓力較大
• 庫存去化壓力：部分城市庫存高企，去化周期較長
• 商業模式轉型：從開發銷售向持有運營轉型面臨諸多困難

機遇：

• 政策支持明確：政府穩市場決心堅定，政策工具箱豐富
• 結構性機會顯現：核心城市核心資產仍具保值增值功能
• 產業升級空間：城市更新、老舊小區改造帶來新機遇
• 租賃市場發展：機構化租賃、保障性租賃住房前景廣闊

在這個過程中，博思數據將繼續關注行業動態，為相關企業和投資者提供準確、及時的市場分析和建議。