8000元租的東三環(huán)老破小，房子400多萬要賣，房東底價會是多少？

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

我工作在西城阜成門，社保十年了。老婆在朝陽東三環(huán)，有工居，孩子在團結(jié)湖剛上幼兒園。我們在附近租房，和同事合租的老破小兩居室，每家每月4000左右。

現(xiàn)在是房東想賣房，要價400多萬，已經(jīng)有中介領(lǐng)看房的上門了，但都說貴，看樣子短期內(nèi)不會成交。

我想請您評估一下，以我畫的這張圖的面積和格局來看，您估計房東底價應(yīng)該多少？

如果我們買的話，需要賣掉各自老家的一套房，邯鄲和衡水，都跌著呢，也在考慮這會賣，是否合適。

章哥：

1、每家每月4000左右，合計8000？夠高的。那如果這是整租的交到房東手里的錢，他要價400多萬屬于合理區(qū)間吧，租售比500多不算高。如果砍價的話，一般也就是砍到最低接近400萬，再低恐怕夠嗆了。

因為現(xiàn)在老破小一居室的租售比也就是500左右，450的就算超值了，兩居室要想達到一居的程度不容易。

但如果這8000塊錢是交到分租的中介手里的，那這套房如果賣400多萬就偏貴了。因為中間商都是加了錢的，也就是超出市場價。而在租金加價的情況下租售比卻是平均值，那就說明售價偏高了，至少得砍到400萬以下。

2、但您這張圖我看不看的意義不大，老小區(qū)的格局都差不多，還是再看看樓座位置+樓層+朝向吧，以及采光和是否有遮擋什么的。另外更重要的是地段兒，團結(jié)湖可以說大的板塊肯定沒毛病，但具體地段兒也是有些價格差的。

3、我要建議是如果真有買的想法，那就找中介去砍價試試，不用說自己買，隨便說幫著親戚朋友打聽就行了，覺得差不多了再自己去和業(yè)主聊。反正老小區(qū)從來都不好賣，不用著急。

4、老家的房只能自己決定了，這外人不好建議。

僅供參考。

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