中建智地，開(kāi)始小心翼翼

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

豐臺(tái)區(qū)張郭莊村0204-6028地塊，進(jìn)展神速。

12月26日，北京豐程置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“豐程置業(yè)”）發(fā)布了三個(gè)招標(biāo)計(jì)劃，包含6028地塊的監(jiān)理、設(shè)計(jì)和施工，投資估算4.83億元。

10天前，中建方程和中建智地以13.54億元底價(jià)，拿下6028地塊。

這是中建系內(nèi)兄弟為數(shù)不多的聯(lián)手。（詳見(jiàn)《中建系兄弟，破天荒聯(lián)手了》）

有關(guān)它們?cè)?028地塊的股比，隨著招標(biāo)計(jì)劃，也曝光了。

豐程置業(yè)成立于2025年12月25日，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，中建方程和中建智地分別持股93%和7%。

高管層面，法人、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理是楊洪祿，他是中建方程北京公司總經(jīng)理；中建智地總經(jīng)理吳國(guó)強(qiáng)為董事。

另一名董事是刁鵬。他今年被中建方程的現(xiàn)任董事長(zhǎng)周宇騉挖角而來(lái)，曾任中海地產(chǎn)北方大區(qū)高級(jí)副總經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)營(yíng)銷策略的制定與執(zhí)行。

加入中建方程后，他擔(dān)任了房地產(chǎn)事業(yè)部總監(jiān)的重任，并帶了一批中海小兄弟。

不論股權(quán)還是人事安排，6028地塊完全由中建方程主導(dǎo)。

中建智地罕見(jiàn)地成了配角。

最近兩年多，中建智地風(fēng)頭無(wú)兩，它的宸園系大獲成功。尤其是北京宸園，開(kāi)盤8個(gè)月網(wǎng)簽過(guò)百億元。

在2025年9月底，中建智地鏖戰(zhàn)339輪，以43億拿下北京太陽(yáng)宮地塊，創(chuàng)造了年度最高土拍溢價(jià)——39%，氣吞如虎。

后來(lái)，它在朝陽(yáng)黃杉木店雙子合作中，因舉報(bào)合作伙伴越秀地產(chǎn)，也折射出這家央企地產(chǎn)商的無(wú)奈。（詳見(jiàn)《舉報(bào)越秀，中建智地放出狠話》）

而這一回進(jìn)豐臺(tái)，中建智地只象征性地要了7%股權(quán)，與過(guò)往的投資比，有些反常。

這只是中建智地試探性進(jìn)入豐臺(tái)的戰(zhàn)略？畢竟，豐臺(tái)樓市庫(kù)存已突破1萬(wàn)套。

但，有一點(diǎn)可以肯定，中建智地在投資上，開(kāi)始小心翼翼了。

至少有兩個(gè)例子，讓它的戰(zhàn)略上有了新的認(rèn)識(shí)，一是黃杉木店雙子，二是太陽(yáng)宮地塊。

黃杉木雙子：地價(jià)覆蓋率39.5%

2025年4月28日，朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店2107-01、02、03地塊及孫河2902-73地塊組合包土拍，中建智地+金茂+越秀+朝陽(yáng)城發(fā)以126億元底價(jià)拿下。

在四家合作伙伴里，中建智地股份最大，占比50%。

股份大，責(zé)任越大。中建智地親自開(kāi)發(fā)地塊最大的紫京宸園，璞樾則交給越秀操盤、金茂出設(shè)計(jì)。

截至2025年12月28日，紫京宸園供應(yīng)813套，網(wǎng)簽138套，均價(jià)9.82萬(wàn)元/平米，總成交額22.48億元；璞樾供應(yīng)410套，網(wǎng)簽162套，均價(jià)10萬(wàn)元/平米，總成交額27.3億元。

兩個(gè)盤的總交易額為49.78億元，地價(jià)覆蓋率約39.5%

這個(gè)成績(jī)，中建智地和其他股東都不太滿意，尤其是中建智地和越秀地產(chǎn)還鬧了不愉快。

相比周邊豪宅星河灣8萬(wàn)元/平左右的二手房?jī)r(jià)，黃杉木雙子的房?jī)r(jià)賣得有點(diǎn)虛高。

花姐預(yù)計(jì)，接下來(lái)，黃杉木雙子的房?jī)r(jià)可能會(huì)往下探。原因還是在于，拿地時(shí)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)預(yù)期過(guò)高了。

太陽(yáng)宮地塊：拿地三月未有動(dòng)靜

春風(fēng)得意馬蹄疾。

今年9月，在黃杉木店雙子拿到預(yù)售證后不久，中建智地硬剛一眾房企，以43.145億元奪下太陽(yáng)宮0627地塊。

去除允許整售的1.3萬(wàn)平米商業(yè)配建，它的住宅的實(shí)際樓面價(jià)約9.5萬(wàn)元/平米。

這與海淀建發(fā)海晏的樓面價(jià)差不多。海晏的住宅銷售均價(jià)，為13.5萬(wàn)元/平米。

但，太陽(yáng)宮地塊有一道難解的題，離地鐵太近，退線太多。

尤其是地塊的東南面，地鐵17號(hào)線整個(gè)穿過(guò)，地鐵外軌中心線在用地紅線內(nèi)6-11米處。

根據(jù)土拍文件，地塊內(nèi)擬建設(shè)的敏感建筑，退17號(hào)線外軌中心線約30米。這意味著，敏感建筑距離東南向用地紅線，實(shí)際退線達(dá)到36-41米。

假如0627地塊以平均退線寬38.5米、長(zhǎng)177米計(jì)算，扣除邊角料，它的退線面積為0.68萬(wàn)平米，約占1.95萬(wàn)平米占地面積的35%。

簡(jiǎn)而言之，0627地塊的住宅實(shí)際容積率要上浮30%，從原來(lái)的2.6，飆升至3.38。

對(duì)于沒(méi)有TOD開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的中建智地來(lái)說(shuō)，必須放慢腳步去對(duì)待太陽(yáng)宮0627地塊。

截至目前，中建智地拿下太陽(yáng)宮0627地塊，已經(jīng)過(guò)去了3個(gè)月，依然沒(méi)有動(dòng)靜。（詳見(jiàn)《中建智地，慢了下來(lái)》）

花姐了解到，其內(nèi)部已對(duì)0627地塊進(jìn)行了多輪打磨，預(yù)計(jì)規(guī)劃的住宅樓棟，最多不超過(guò)6棟，甚至更少。

張郭莊地塊：7%股權(quán)試水溫

豐臺(tái)作為北京樓市的“重災(zāi)區(qū)”，是中建智地的戰(zhàn)略空白點(diǎn)。

雖說(shuō)張郭莊地塊不規(guī)則、呈三角形，但有兩大優(yōu)點(diǎn)：

1、臨地鐵14號(hào)線和在建的1號(hào)線支線張郭莊換乘站；

2、體量不大，占地3.18萬(wàn)平米、地上建面4.77萬(wàn)平方米——總建面7.9萬(wàn)平米，控高24米（局部30米），容積率1.5，6-11層的純洋房社區(qū)。

張郭莊地塊往西3公里，是中海永定玖里，樓面價(jià)3.15萬(wàn)元/平米，容積率1.1。

它2024年3月拿證，供應(yīng)720套房，至今網(wǎng)簽298套，成交均價(jià)4.91萬(wàn)元/平米，成交金額16.97萬(wàn)元，地價(jià)覆蓋率約50%。

參照中海永定玖里的成交價(jià)，張郭莊地塊的縫差超過(guò)2萬(wàn)元/平米，有得賺。

但有了黃杉木店雙子和太陽(yáng)宮地塊的例子，中建智地還是不敢單獨(dú)冒進(jìn)豐臺(tái)。

它選擇了入股7%，試水張郭莊地塊。

這一操作做法，很不中建智地，與拿下太陽(yáng)宮地塊的氣魄，截然相反。

豐臺(tái)樓市的水，很深。

2025年壓軸登場(chǎng)的花鄉(xiāng)0001地塊，最終被北京建工集團(tuán)摘得，它的樓面價(jià)實(shí)在太低了，僅有4.2萬(wàn)元/平米。

這可是西南三四環(huán)之間的宅地，意味著房?jī)r(jià)奔7萬(wàn)元/平米。

一切的一切，小心為上。