上海樓市現“逆行”信號：買房客在進場，賣房主在撤牌

還在降價拋售？上海聰明房東已經換了一種新策略

上海二手房市場新動向：成交量回升背后，房東撤牌為哪般？

成交量往上走，掛牌量往下掉：上海樓市上演“冰與火”

2.2萬套成交與掛牌量下滑：解讀上海樓市“矛盾”數據

上海樓市的溫度，最近發生了一個微妙變化。一邊是二手房的成交量走出了上揚曲線，另一邊則是掛牌房源的數量在悄悄減少。這種看似矛盾的“量升價減”組合，恰恰是市場從情緒化波動轉向理性筑底的真實寫照。

根據上海市房地產交易中心公開的數據，今年11月全市二手住宅網簽量超過了2.2萬套。這個數字環比有了顯著提升，顯示出市場的交易通道依然暢通。尤其是外環以外區域，隨著政策優化，剛需和改善型的購房需求正在穩步釋放。

但市場的另一面同樣值得關注。多家主流房產信息平臺的數據顯示，同一時期，上海二手房的掛牌總量不僅沒有因為成交活躍而增加，反而出現了回調。一些中心城區的房源掛牌量下降得更為明顯。

大寧的標桿盤，靜安府跌至開盤價。

慧芝湖花園的2房，比2016年還便宜了。

這種“有人買，也有人撤”的現象，構成了當前市場的獨特風景。它遠非簡單的“僵持”或“悲觀”，而是買賣雙方在價格經過一段時間的調整后，進入新一輪的權衡與博弈。房東撤牌，未必是徹底離場，更像是一種以靜制動的市場策略。

房價的調整是這一行為的主要背景。從市場公開信息看，過去半年多，上海二手房掛牌價格的整體確有一定幅度回調。一些前期價格較高的板塊和房源，價格松動更為明顯。例如，有媒體報道提及，大寧、古美等此前較熱門的次新房板塊，部分房源價格有所回調。

這種價格變化直接影響了房東的心理預期。當市場價格與房東的預期存在差距時，部分房東，特別是那些不急于用錢的房東，會選擇暫時觀望，收回掛牌。這可以被理解為市場自我調節機制的一部分，是價格發現過程中的正常現象。

與其說這是“躺平”，不如視作一種“主動管理”。對于資產持有人而言，在非理性降價和堅守合理價值之間尋求平衡，是一種理性的經濟行為。這反而有助于過濾市場泡沫，促使交易建立在更扎實的基礎上。

那么，為什么成交量還能回升呢？這正好說明了市場需求的堅實。價格的調整，讓原本徘徊在門檻之外的購房者看到了機會。那些總價適中、地段和產品力不錯的房源，依然能夠快速匹配到買家。市場的成交主力，正集中在真正的居住需求上。

對于考慮售房的業主來說，當下的市場環境提出了新要求。單純依靠“掛出去就有人搶”的時代過去了，但“賣得掉”的時代遠遠沒有結束。關鍵在于如何理解并適應新的市場邏輯。

有幾類房源在當前市場環境下，更需要業主清晰認知，積極應對。例如，房齡過老、功能有明顯缺陷的“硬傷房”，其市場競爭力在下降。持有這類資產的業主，需要更務實地看待價格預期。

另一類是高總價但品質并不拔尖的房源。在改善型需求主導的當下，購房者極為挑剔。產品力平庸的高總價房子，可能會發現自己的競爭對手越來越多，包括品質更好的新房。

而對于那些位于外環外，缺乏軌道交通等核心配套的超大型社區，其流動性可能會面臨更大挑戰。因為買家的選擇范圍在變大，他們會綜合比較地段、交通、社區環境等多項因素。

這并不意味著市場沒有機會。反過來看，這種分化恰恰為理性的買賣雙方創造了清晰的選擇坐標。對于買家而言，價格水分被擠出，選擇面更廣，可以有更多時間去比對和挑選真正適合自己的房子。

對于賣家而言，要想在當下市場順利出售，策略需要調整。首先，定價需要更具競爭力，貼近小區近期真實成交價，而不是沉浸于過去的市場高點。其次，需要用心維護房源展示面，干凈的室內環境、良好的采光照片都能增加吸引力。

更重要的是，要理解市場的節奏。年末年初，傳統上并非交易最火爆的時段，但競爭也相對較少。一些有誠意、決策周期短的買家往往在這個時間段活躍。錯開旺季的擁擠，有時反而能獲得更專注的客戶關注。

市場也在傳遞一些積極信號。隨著整體經濟環境的平穩向好，以及自住需求的持續釋放，上海樓市的基石依然穩固。房地產市場的長期發展，始終與城市的人口、產業和資源綁定在一起。上海的吸引力，決定了其核心資產的基本面。

當前的政策導向也十分明確，就是支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。各種優化措施的目的，是讓市場運行更順暢，而非刺激非理性波動。這對于買賣雙方都是一種長期保護。

所以，房東選擇撤牌觀望，可以看作是對當前價格的一種不認同，也是對未來信心的一種保存。他們在等待一個更合理的價格匹配點。而購房者的入市，則是對當下價格水平的認可，是用實際行動為居住價值投票。

這種買賣雙方的謹慎博弈，最終會推動形成一個更健康、更可持續的市場價格體系。它讓交易脫離浮躁，回歸到房屋的居住屬性和真實價值本身。這無論對個體家庭，還是對市場整體，都是一件好事。

未來一段時間，上海二手房市場很可能延續這種“量穩價調”的態勢。成交量會隨著需求釋放而波動，價格則會在買賣雙方的反復試探中尋找新的平衡點。大漲大跌的基礎都不存在，平穩將是主旋律。

對于市場中的每一個參與者，無論是買是賣，或許都需要一點耐心和定力。不必為短期的數據波動而焦慮，更重要的是厘清自己的核心需求。是急需置換，是首次安家，還是優化資產？目的清晰，決策才能從容。

上海樓市的韌性，就體現在這些復雜的市場表情之下。有成交的活躍，也有掛牌的收斂，有關注的聚焦，更有等待的耐心。這多種情緒的交織，共同構成了市場走向成熟的一部分。它告訴我們，房子終究是用來住的，它的價值終將錨定在人們對其間生活的向往之上。