陸家嘴太古源·源邸一年開四次 均價才升至18萬/平米

觀點網(wǎng) 若要給近兩年上海新房市場找一個推盤節(jié)奏清晰的頂豪樣本，陸家嘴太古源·源邸幾乎是繞不開的項目。

據(jù)觀點新媒體查詢，陸家嘴太古源·源邸自2024年末首開以來，價格從16.98萬元/平方米逐步上行至18萬元/平方米，不到一年時間內(nèi)完成四批次推盤，累計銷售額接近百億元。

依托一線濱江區(qū)位、大平層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及持續(xù)推進的實景呈現(xiàn)，太古源·源邸在上海高端住宅市場中維持了較為連續(xù)的成交狀態(tài)。

可以說，它的走勢也映射出近期上海樓市的某種狀態(tài)。

從首開到四批次

這個項目第一次被市場關(guān)注，是在2024年的首開。

2024年10月22日，太古源·源邸推出前排兩棟臨江住宅，產(chǎn)品以大尺度平層為主，主力戶型集中在約278平方米、388平方米，同時配置少量頂層大戶型。

首批共推出50套房源，開盤當(dāng)日售出47套，單價16.98萬元/平方米，平均售價約5800萬元，認購率248%。

進入2025年，太古源·源邸推盤節(jié)奏開始加快。

4月20日，該項目迎來第二批次房源過會，均價上調(diào)至17.18萬元/平方米，推出戶型集中在約285平方米-381平方米江景大平層，同時首次亮相約731平方米頂層大平層產(chǎn)品。

該批次共推出57套房源，當(dāng)日即售出55套，兩批次累計銷售額達到57.6億元，已售單位占已推售房源97%。

9月，第三批次房源入市，均價進一步上調(diào)至17.6萬元/平方米。

這一批次在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)變化，為180平方米、240平方米戶型，單套總價區(qū)間有所下探，83套住宅單元首日售出79套。

時間來到2025年12月，太古源·源邸迎來第四批次認購。

本次推售的是項目位置最核心的兩棟住宅，分別是沿江第一排1號樓，以及景觀條件最優(yōu)的5號樓，合計約60套房源，主力戶型為建面約240平方米、388平方米，均價站上18萬元/平方米。

從價格變化來看，太古源·源邸并未出現(xiàn)大幅跳漲，從16.98萬、17.18萬、17.6萬一步一步走到18萬。

資料顯示，陸家嘴太古源·源邸整體僅規(guī)劃11棟住宅塔樓，共378套三至四室高端濱水單位，全部為大平層產(chǎn)品。約6800平方米的會所空間已實景開放，其中超4000平方米的源CLUB會所，通過空中廊橋直達濱江步道，距離黃浦江直線距離大約百米。

在當(dāng)前上海新房市場中，同時具備“一線濱江+綜合體開發(fā)+實景呈現(xiàn)”的項目并不多，而太古源·源邸是其中較為典型的一個。

太古地產(chǎn)內(nèi)地慢節(jié)奏

相比商業(yè)業(yè)務(wù)，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的發(fā)展住宅業(yè)務(wù)節(jié)奏始終偏慢。事實上，陸家嘴太古源·源邸是其在中國內(nèi)地推出的首個高端住宅項目。

自2001年進入中國內(nèi)地市場至今，太古地產(chǎn)已落成的綜合項目有6個，包括北京三里屯太古里、頤堤港，上海興業(yè)太古匯、前灘太古里，廣州太古匯以及成都太古里。

其中，上海是太古地產(chǎn)在內(nèi)地業(yè)務(wù)規(guī)模最大的城市，浦西布局興業(yè)太古匯與張園，浦東則落子前灘太古里與陸家嘴太古源，幾乎覆蓋了上海最具代表性的城市核心。

某種程度上，太古源·源邸更像是太古地產(chǎn)的一次“能力展示”。該項目在規(guī)劃、設(shè)計、施工及呈現(xiàn)階段均拉長周期，通過會所、公共空間和濱江界面的實景開放，讓客戶提前看到成品狀態(tài)，從而降低對未來交付的不確定性。

若把太古源·源邸放回到整個上海房地產(chǎn)市場中，表現(xiàn)也不算孤立。

進入2025年四季度，上海新房市場并未出現(xiàn)全面回暖，而是呈現(xiàn)出明顯的分化特征，核心板塊、確定性較高的項目，仍在按各自節(jié)奏成交，其余區(qū)域則更多依賴價格與產(chǎn)品匹配度。

12月26日，上海徐匯濱江東安板塊的頂豪項目“安瀾上海”首開，當(dāng)天實現(xiàn)銷售約90.77億元。項目首批推出建面約192-370平方米的大平層產(chǎn)品，均價約17.88萬元/平方米，與陸家嘴太古源·源邸處于相近價格區(qū)間。

安瀾上海首批次211套房源12月13日過會，12月19日啟動認籌；截至當(dāng)日18點，官方通報該項目已認籌163組。

根據(jù)公開資料，該項目地塊由中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資四家央企國企聯(lián)合體于9月5日通過產(chǎn)交所摘牌，總出讓金額439.5億元，刷新全國涉宅用地總價紀(jì)錄。

地段方面，安瀾上海位于徐匯濱江核心地段，被納入上海“中央活動區(qū)”（CAZ）規(guī)劃，定位為“國際文化、金融、創(chuàng)新中心”，與世博、前灘構(gòu)成“黃金三角”。

項目間橫向?qū)Ρ瓤梢钥吹剑?2月份上海新房市場出售并不“冷”，8萬多、11萬多、17-18萬，不同價格帶均有成交。

正是在這樣的背景下，均價18萬元/平方米的太古源·源邸開啟新一輪認購，應(yīng)該還是比較合適的時機。

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