深圳樓市：加速觸底了。。

　　馬上就要跟2025年說拜拜了。

　　回望這一年的深圳樓市，不乏聽到這樣那樣的吐槽：政策扭扭捏捏，假房源遍地花開，舊房置換步履維艱……

　　不少人的信心，似乎也在反復(fù)震蕩中逐漸消磨殆盡。

　　然而，當(dāng)我們真正梳理全年的脈絡(luò)卻發(fā)現(xiàn)，好消息依然多于壞消息——

　　除了房?jī)r(jià)還沒有抬頭以外，從成交數(shù)據(jù)到土地市場(chǎng)，多個(gè)維度均呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)

　　01

　　住宅市場(chǎng)

　　看成交量——

　　截至12月26日，深圳住宅今年網(wǎng)簽超9.3萬(wàn)套，其中新房約3.8萬(wàn)套，創(chuàng)近4年新高；二手房約5.5萬(wàn)套，創(chuàng)近5年新高。

　　2021年：新房住宅成交5.24萬(wàn)套，二手住宅成交4.07萬(wàn)套2022年：新房住宅成交3.44萬(wàn)套，二手住宅成交2.17萬(wàn)套2023年：新房住宅成交3.16萬(wàn)套，二手住宅成交3.27萬(wàn)套2024年：新房住宅成交3.79萬(wàn)套，二手住宅成交5.45萬(wàn)套

　　深圳二手房成交量持續(xù)碾壓新房，主要得益于以價(jià)換量。樂有家數(shù)據(jù)顯示，今年11月二手住宅成交均價(jià)已滑落至5.7萬(wàn)/㎡，為近幾年最低。

　　從成交總價(jià)段結(jié)構(gòu)來看——

　　最近一年，500萬(wàn)以下二手住宅成交占比從54.3%提升至63.9％，增長(zhǎng)9.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，300萬(wàn)以下成交占比為28.2％，同比大幅增長(zhǎng)8.2個(gè)百分點(diǎn)。主要是因?yàn)椋@類低總價(jià)房源的“出貨”意愿也比較大，掛牌占比超過三成。

　　一句話總結(jié)2025年的深圳二手房市場(chǎng)：

　　低總價(jià)房源的成交量抬上去了，整體的成交均價(jià)就被拉下來了。

　　深圳樓市，絕大多數(shù)都是以剛需和改善為主。

　　想改善的人不少，但對(duì)于很多換房人來說，需要?jiǎng)傂璋咽稚系姆孔淤I下來，置換鏈條才能順利啟動(dòng)。

　　進(jìn)場(chǎng)的剛需多了，房子的去化速度就會(huì)提升，如果連續(xù)保持這個(gè)趨勢(shì)，有望推動(dòng)改善需求持續(xù)釋放。

　　02

　　大平層市場(chǎng)

　　年末這兩個(gè)月，豪宅新房市場(chǎng)好生熱鬧。

　　11月30日，深圳灣沄璽開首開348套，備案均價(jià)16.88萬(wàn)，一天賣了130億，戶型越大、樓層越高越好賣。目前顯示已備案網(wǎng)簽八成。

　　12月16日，GCC聯(lián)泰超總灣的商務(wù)公寓項(xiàng)目，首推125套303-1032㎡大平層，備案均價(jià)15萬(wàn)，官宣當(dāng)日銷售53億。目前暫未顯示網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

　　上周前后拿證入市的中信信悅灣和后海招商璽，備案均價(jià)分別為24.44萬(wàn)、14.9萬(wàn)。

　　過去十余年，深圳受“7090政策”限制，很多豪宅項(xiàng)目不得不搭配小戶型，產(chǎn)品難以純粹，真正的大平層市場(chǎng)近乎絕跡。

　　而隨著政策松綁，加上“好房子”理念推行，如今開發(fā)商終于能沉下心做純粹的高端產(chǎn)品。

　　在這樣的背景下，市場(chǎng)上能兼顧稀缺地段、全新品質(zhì)、純粹圈層的大平層新房，確實(shí)寥寥無(wú)幾。

　　需求存在，供應(yīng)稀缺，與之對(duì)應(yīng)的代價(jià)是，定價(jià)都比周邊二手房高出不少。

　　03

　　土地市場(chǎng)

　　今年深圳在賣地上做了不少調(diào)整，包括調(diào)規(guī)劃、降配建、降容積率等，能用的招基本都用了。最終全年成交12宗宅地，去年是5宗，雖然數(shù)量上去了，但總建面和總金額仍是近五年最低。

　　2021年深圳賣了39宗地，成交建面562萬(wàn)㎡，共收金999億

　　2022年深圳賣了34宗地，成交建面472萬(wàn)㎡，共收金727億

　　2023年深圳賣了13宗地，成交建面127萬(wàn)㎡，共收金312億

　　2024年深圳賣了5宗地，成交建面86萬(wàn)㎡，共收金324億

　　2025年深圳賣了12宗地，成交建面77萬(wàn)㎡，共收金291億

　　說明去庫(kù)存仍是主旋律。

　　從區(qū)域分布看，龍華以4宗成交成為今年賣地最多的區(qū)域，南山、寶安、光明各2宗，福田、龍崗各1宗。

　　整體呈現(xiàn)出鮮明的反差：

　　一邊是前海地塊創(chuàng)下8.41萬(wàn)/㎡的樓面價(jià)新高，深超總地塊同樣熱度不減，以7.73萬(wàn)/㎡的樓面價(jià)成交；另一邊是部分外圍區(qū)域依靠低價(jià)成交、國(guó)資托底才得以出讓。

　　房企的拿地策略也高度一致：

　　要么聯(lián)合拿地。

　　全年有12家房企在深圳拿地，有3宗地為合作競(jìng)得，如招商+華潤(rùn)聯(lián)合體競(jìng)得寶中地塊，國(guó)企之間也頻繁抱團(tuán)，以分?jǐn)傎Y金與風(fēng)險(xiǎn)。

　　要么補(bǔ)倉(cāng)核心。

　　招商、中海等房企拿的地塊，多位于其已有項(xiàng)目周邊，如招商今年7月份再加倉(cāng)前海，展現(xiàn)了在優(yōu)質(zhì)板塊持續(xù)深耕、控制風(fēng)險(xiǎn)的審慎邏輯。

　　對(duì)于市場(chǎng)而言，土地成交規(guī)模的整體收縮，意味著未來一段時(shí)間新房供應(yīng)量仍將保持克制，這對(duì)穩(wěn)定當(dāng)前市場(chǎng)、消化庫(kù)存有積極作用。

　　而核心區(qū)地價(jià)新高與外圍區(qū)底價(jià)成交并存的局面，也將進(jìn)一步強(qiáng)化深圳樓市內(nèi)部的價(jià)值分化格局。

　　土地是樓市的先行指標(biāo)。

　　2025年的深圳土拍，在冷靜中完成了新一輪的價(jià)值重估，也為未來的市場(chǎng)格局寫下了清晰的注腳。

　　2025深圳樓市，是土地規(guī)模持續(xù)收縮的一年。

　　2025深圳樓市，是豪宅新房集中供應(yīng)的一年。

　　2025深圳樓市，也是二手房加速觸底的一年。

　　在政策面較去年相對(duì)減弱的情況下，龐大的剛需與改善需求依然保持穩(wěn)健成交。

　　這或許意味著，經(jīng)過多年的調(diào)整，當(dāng)前深圳市場(chǎng)已差不多已經(jīng)到了一個(gè)臨界點(diǎn)。只要接下來政策端認(rèn)真發(fā)力，我們完全有理由相信那些熱門板塊的頭部小區(qū)將再次成為領(lǐng)頭羊。

　　還有一個(gè)積極信號(hào)：

　　最近，寧德時(shí)代、字節(jié)跳動(dòng)、比亞迪和京東都在漲薪或者增加獎(jiǎng)金。

　　今年以來，關(guān)于漲工資的文件層出不窮。大廠率先行動(dòng)，往往具有示范效應(yīng)。

　　隨著政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，這波“漲薪潮”有望從頭部企業(yè)逐步向更多行業(yè)、更多企業(yè)傳遞。

　　2026年，又多了一份期待了～