北京有哪些傳世住宅？

在北京，有三類房子，

一種是低總價小戶型，適合年輕人和預算有限家庭上車，兼顧點流通屬性；

一種是有品質初改盤，適合三代人或多子女家庭居??；

還一種適合傳世，被貼上“終極改善，區域標桿，傳世之宅”的標簽，這類房子是很多老百姓遙不可及的夢想，只要家庭不出現變故，這些房產可以傳兒子，贈孫子。

萬柳的墻,西宸的缸,霄8的頂兒，相信很多關注豪宅的朋友的聽說過這些二手房里的頂豪，2025年隨著四代宅入市，又有一些豪宅新貴，進入到大家的視線。

比如朱房的門，樹村的純，潤園的奢，網上這些項目的介紹鋪天蓋地了，有需要項目信息資料的可以文末添加小秘書領取，今天只說說我前些日子看完這些房子的感受。

朱房村建發海晏

從2021年建發進入北京新房市場開始，無論低總價小面積樓盤，還是頂奢高端系產品，一直執著于大門和園林的配置。這兩點也正是北方房企，不太注重去卷的。

所以建發的新盤，給我的感受是，在這個新房模板化的套娃時代，他家的顏值確實與眾不同。

前幾天揭叔文章提及，佳爺去建發海晏踩盤，看到大門后感嘆，連從業20多年的他，都沒見過這玩意，可能有錢人對于房子的需求除了住以外，社交屬性也很在意，必須有面兒。

叔去會所踩盤，也給出了四字總結：精益求精。

這個盤給我的印象最深的，就是有別墅社區設計的影子，比如會所的旋轉樓梯，上次看到這個設計，還是奧北別墅區的某獨棟別墅項目，包括很多別墅項目才有的按摩池，汗蒸房，另外為了保證四季有景，水不結冰，水系底部用了電熱系統，細節鋪滿了。

戶型產品我覺得倒沒什么可說的，200平左右的戶型為主，其實都是市場主流設計，但同樣的戶型在石景山，在豐臺就賣不動了，但這個項目卻賣的還行，其實還是取決于項目所處的地段，除了海淀，還是一個產業豐富，改善圈層認可，二手豪宅能流通起來的板塊。

現在網簽價13萬多，有人說這個價格太貴，我的看法是，如果有比這個項目更便宜，配置更高的，位置更好的，可以去看看別的；如果沒有，現在的樓市，對于要買這種高端住宅產品的人群，就是享受和消費，雖然很多人不愿意承認，但房子已經和車子一樣，短期內沒有保值屬性了，為什么現在還有人買房，那是因為開發商在絞盡腦汁卷細節，卷好產品，同時部分購房人有想改善的需求，否則你產品不迭代，房價越來越便宜，我為什么要替你開發商買單？

樹村中海安瀾北京

因為項目剛剛開完發布會，還沒有售樓處，沒有組織媒體深度品鑒活動，所以從目前項目給出的產品介紹來看，還沒找到讓我特別心動的一點，所以想了很久，先給這個項目的亮點，描述為“純”吧。

這個純體現在，他是一個純粹的終極改善項目，1.6的容積率，沒有200平以內的房子，真洋房（不是那種8層，11層的），還有近些年海淀極少供應的別墅產品。

這個純還體現在，沒有垃圾站，高速路和高壓線困擾，真正意義上做到了，無外部不利因素的地塊。

產品端的信息，感興趣可以文末聯系小秘書，目前項目計劃擇期釋放產品細節和樣板間內景，因為項目周邊臨近圓明園頤和園，據說要做中式風格，到時候佳爺也會第一時間給大家做踩盤內容。

除了產品細節，這個盤我最關注的還是他的開盤售價和銷售情況，畢竟周邊洋房產品老一點的西山壹號院近期二手8-10的價格，圓明天頌二手14-15的單價，作為新一代產品，安瀾的價格能否再次通過更好的產品，匹配出更高的價值，我們也會持續關注。

北京潤園

北京的別墅“不供則已，一供驚人”，稀缺的別墅新盤市場，在這個冬天的中央別墅區，一下出現三個項目，如果說懋源打價格戰和極致的產品設計，那華潤就是想在墅區核心地段，守衛老牌勁旅的地盤和尊嚴。

潤園地處溫榆河首排，優山美地別墅區旁，都處于自己的謐境空間，

你說他產品好吧，他是洋房，雙拼混搭，受制于現在的政策，無法做出很多人的終極夢想，獨棟墅。

你說他價格6萬多，不算貴吧，但洋房270平起，1700萬；別墅900平，6000萬+的價格，周邊優山美地2000萬就能搞定獨棟，天竺也有大把熱門別墅可選。

所以看完項目，我覺得他的優勢更多還是更新的設計理念。

比如他是北京第一批五代宅，除了四代宅室內的贈送外，潤園融入了南方270度的外置陽臺，做到了每個空間都有外延面積，雙拼別墅，更是做到了每個房間都帶露臺，另外別墅是毛坯交付，但樣板間的設計理念，我覺得卻處處透出了時尚和實用。

比如臥室的進一步功能分區細化，除了傳統設計休息區和衣帽間，還增加了學習室和娛樂區的四段式套房設計，孩子只需要在自己的房間內就能完成所有的生活場景，真正意義上做到了每個家庭成員都有自己的獨立空間和更合理的居住動線；

再比如除了對男女主人老人孩子的居住場景設計，還關注到了司機，寵物和維修人員的使用場景，以往的豪宅，我們看到的更多是保姆阿姨房的設計，但潤園做到了在地庫設置了司機休息室，做到了寵物有自己的臥室衛生間及洗漱區，做到了設備間和主人空間的互不打擾。

還有很多我沒說到的細節，雖然別墅是毛坯交付，但我覺得項目對于細節的把控，新的生活體驗指引，做出了典范案例。

也希望更多的項目，無論地段，無論價格，無論去化如何，都能把居住體驗舒適，合理，安全，放到第一位吧。

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