曹德旺預警成真！2026年房價迎三大巨變，多套房該出手

曹德旺那時候說的話，現在聽起來真有點先知的感覺。回想2018年，房地產市場熱火朝天，大家都覺得房價只會漲不會跌，他卻直言房產就是磚頭水泥堆砌的玩意兒，不可能一直增值。

那年全國商品住宅銷售面積創紀錄地高，好多城市房價年漲幅超10%，炒房客蜂擁而至。他的話被不少人當耳旁風，認為他沒看到城市化大潮的潛力。

可八年過去，市場變了樣，調整期拉長到40多個月，二手房掛牌量破850萬套，許多家庭開始覺得多余房產像燙手山芋。

市場從普漲轉向分化，這點曹德旺早有預見。他用家鄉福清舉例，2023年底提到當地房價從每平米上萬掉到幾千，房子空置一大堆，賣都賣不動，還勸家里人趕緊甩掉閑置的。

福清作為四線城市，之前受益于產業轉移，房價一度沖高，但人口外流后需求就跟不上了。國家統計局數據也顯示，2025年前11個月，房地產開發投資同比降15.9%，住宅投資降15%。

這調整不是一時興起，而是人口結構在作祟，老人多年輕人少，買房主力軍縮水。

人口變化是房價調整的深層推手。曹德旺2024年點出，65歲以上老人超2億，新生兒不到1000萬，這直接影響需求端。

實際數據看，2024年出生人口僅954萬，遠低于預期。三線城市房價平均跌5%，二手房掛牌從600萬套漲到750萬套。投資者開始醒悟，部分城市房價環比降0.5%以上。

曹德旺的提醒基于經濟規律，房產價值得靠供需平衡，不是靠炒作。2025年房價繼續下探，三四線弱勢城市跌幅超20%，市場信心低迷。

曹德旺的觀點越來越被認可，因為數據一步步印證。他強調房產泡沫會破，回歸理性。2025年商品房銷售面積同比降7.8%，銷售額下滑11.1%。

福清地區租金收益率掉到2%以下，持有成本反倒在漲。開發商減少新開工，庫存壓力大，三四線占比超60%，去化周期長達20個月以上。

他從實體經濟角度看，房產不能脫離實際需求，投機時代該結束了。這提醒大家審視自家房產，別讓多余的拖累財務。

展望2026年，第一大變化估計是區域分化更明顯。一線和強二線城市靠人口流入撐著，深圳2025年凈流入近50萬，房價可能小漲3%到5%。

專家觀點認為，核心區需求穩，成交活躍。但三四線城市人口凈流出多，庫存消化慢，瑞銀預測房價再跌10%。

這分化是產業和人口流動的結果，弱勢地方房子流動性差，容易陷入賣不動租不出的局面。多套房持有者得注意，這趨勢會放大風險。

第二大變化，需求結構會從剛需轉到改善型。

2025年改善需求占比已到55%，2026年可能超60%。品質戶型如90到144平的，配套好，去化快。上海遠郊成交只占8.6%，掛牌半年沒人要。

三四線舊房貶值嚴重，降價40%都難賣。市場主流變了，剛需老房成棄子，持有者壓力大。專家分析，這反映居民生活水平升了，家庭結構也變，買房更注重舒適度，不是簡單住著就行。

第三大變化，持有成本會繼續上行，把多余房產從資產變負債。

曹德旺反復說，物業費稅費維修加起來不是小數，空置更虧。2025年全國租金降10%到15%，福清空置率25%。老小區引入體檢制度，費用增。

房產稅試點擴圍預期強，多套房稅負重。三四線年成本占價值3%到5%，房價下行時損失放大。機構預測，這會讓空置房成吞金獸，持有者得算筆賬，別拖到最后。

這些變化下，手握多套房的人得動起來了。2026年可能是處置窗口，三四線城市為去庫存或松限購減稅費，但這更像是紓困，不是反彈信號。全國庫存8億平米，人口外流消化難。

專家建議拋弱留強，賣掉三四線投資房和舊破小，即使小折價也值。一線優質房可留著，當財富底倉。回籠錢還貸或投實體，實現穩回報。曹德旺提醒，房產該回歸居住本質，別老想著炒致富。

市場調整還會持續，曹德旺說消化泡沫需五年。三四線多房家庭別慌，但得面對現實，房產流動性在降。2026年是節點，機會在縮小。

順應規律，主動調資產，才是聰明選擇。個人僥幸斗不過市場大勢，早出手早安心。