21社論丨發揮協同效應，穩定房地產市場

近日，北京印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，進一步優化調整房地產相關政策，包括調整房地產限購政策，優化住房信貸政策等，著力穩定房地產市場。

此次政策調整旨在落實清理住房等消費不合理限制性措施的要求，根據因城施策精神，用好房地產市場調控自主權，因地制宜調整優化房地產政策，更好促進房地產交易市場的活躍。預計會有更多的城市跟進優化政策。

當前，擴大內需既是戰略之舉，也是緊迫任務。地產業前端建造涉及到大規模投資，后端則衍生裝修、家電、家具等消費，在內需中占有重要地位。地產市場持續調整，成為影響投資與消費的主要因素之一，并通過預期影響居民消費意愿。因此，擴大內需必須著力穩定房地產市場。

房地產市場持續調整，主要與人口和城鎮化兩大周期變化有關，這是所有經濟體完成工業化與城鎮化后普遍要承受的轉型陣痛。由于我國存量新房供給較大，受市場調整影響，二手房也加入市場，形成了“供強需弱”的局面。事實上，我國新型城鎮化仍有空間，在過去幾年優化增量與消化存量的政策配合下，房地產市場正在逐漸企穩。

中央經濟工作會議對明年的地產工作提出“著力穩定房地產市場”的明確目標，并提出“因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”等手段以及“深化住房公積金制度改革、加快構建房地產發展新模式”等政策。

目前新增量除了“保交樓”部分，主要建設有改善需求的“好房子”，由于供給減少，新房在部分城市仍屬于稀缺狀態。因此，市場自身處于增量減少階段，難點在于“去庫存”，即更快消化存量以實現供需動態平衡的狀態。

目前，存量主要由兩部分組成。一種是尚未出售的存量住房。在我國人口流入的城市，應該鼓勵地方政府收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，產權轉移會快速消化面向市場的存量庫存，有助于帶動房地產市場預期修復，增強入市信心。

二手房是另一部分存量。從全國看，二手房交易占比從“十三五”末的不到28%，穩步提升到現在的45%，在主要城市已經占到60%以上。二手房主要位于中心市區，能夠提供吸引人的學區、交通等好條件。穩住二手房掛牌增量對于穩定市場至關重要，通過城市更新、老舊小區改造、原地自建等為二手房增值，可以減少出售壓力。

幾年以來，市場存量逐步消化，一線城市租金回報率正在回升，并且由于利率下行，租金回報率正在變得更具吸引力，市場正在朝著有利的方向發展，為穩定市場創造了條件。

顯而易見，與此前市場爭購新房不同，我國樓市供需關系與市場結構已經發生深刻變化。穩定房地產市場應綜合施策，發揮協同效應。每個城市根據自身情況，平衡好市場和保障、租賃和購買、增量和存量、二手和新房間的關系，綜合施策、協同推進，全面發力去庫存。與此同時，全國主要城市應該協同推進，在更大范圍內產生作用，有助于提升市場影響力，改善居民預期，增加市場信心。

SFC

出品丨21財經客戶端 21世紀經濟報道

編輯丨黎雨桐

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