城市更新按下加速鍵，老破小業(yè)主如何搭上增值快車？

"住了二十年的老房子，突然成了香餑餑。"北京朝陽(yáng)區(qū)松榆里居民王阿姨最近發(fā)現(xiàn)，小區(qū)公告欄貼出了城市更新意愿征集表。這個(gè)信號(hào)背后，是2026年全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議將城市更新列為"重中之重"的戰(zhàn)略部署。隨著"十五五"城市更新專項(xiàng)規(guī)劃啟動(dòng)，老舊小區(qū)正迎來(lái)價(jià)值重估的歷史性機(jī)遇。

政策紅利：從"拆改留"到"自主更新"的范式轉(zhuǎn)換
2026年城市更新的最大突破，是政策明確鼓勵(lì)"自主更新、原拆原建"模式。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟指出，這種模式能精準(zhǔn)匹配居民改善需求，避免大拆大建造成的資源浪費(fèi)。以北京朝陽(yáng)區(qū)為例，業(yè)主可選擇維持原建筑輪廓進(jìn)行內(nèi)部升級(jí)，或通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議啟動(dòng)整體重建，政府將提供容積率獎(jiǎng)勵(lì)、稅費(fèi)減免等支持。

國(guó)家發(fā)改委研究員劉琳特別強(qiáng)調(diào)"存量用地盤活"的創(chuàng)新路徑。在成都郫都區(qū)，通過(guò)將老舊廠房改造為人才公寓的項(xiàng)目，不僅消化了3.2萬(wàn)平方米存量房產(chǎn)，更使周邊二手房溢價(jià)達(dá)15%。這種"微更新"模式將成為2026年的主流，尤其適合上世紀(jì)90年代建成的磚混結(jié)構(gòu)小區(qū)。

實(shí)操指南：三步打通改造"任督二脈"
第一步是啟動(dòng)業(yè)主共識(shí)機(jī)制。根據(jù)住建部新規(guī)，老舊小區(qū)更新需取得雙三分之二業(yè)主同意。上海靜安區(qū)某小區(qū)創(chuàng)新采用"更新樣板間"展示改造效果，使表決通過(guò)率提升至89%。

資金籌措方面呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。除傳統(tǒng)的住宅專項(xiàng)維修資金外，浙江、湖南等地試點(diǎn)"更新公積金"，允許提取賬戶余額支付改造費(fèi)用。對(duì)于加裝電梯等特定項(xiàng)目，還可申請(qǐng)最高20萬(wàn)元/臺(tái)的財(cái)政補(bǔ)貼。

臨時(shí)安置方案直接影響推進(jìn)效率。北京朝陽(yáng)區(qū)松榆里項(xiàng)目提供"改造期間租金補(bǔ)償"，按同地段市場(chǎng)價(jià)80%發(fā)放；成都則推出"更新過(guò)渡房"定向租賃，確保居民"不離舊城"。

價(jià)值躍升：從"老破小"到"好房子"的增值密碼
中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，完成更新的老舊小區(qū)普遍實(shí)現(xiàn)價(jià)值三級(jí)跳：基礎(chǔ)改造帶來(lái)5-8%的初始增值，加裝電梯等硬件升級(jí)再推高10-12%，若被納入優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)范圍則溢價(jià)可達(dá)25%以上。

但區(qū)域分化特征明顯。北京西城區(qū)某"原拆原建"項(xiàng)目，因毗鄰金融街商圈，回遷房單價(jià)較改造前上漲34%；而三四線城市的老舊社區(qū)更需關(guān)注"功能性溢價(jià)"，如山東臨沂某小區(qū)通過(guò)適老化改造，租金回報(bào)率提升至4.7%，顯著高于當(dāng)?shù)匦路克健?/p>

城市樣本：因地制宜的更新辯證法
北京的"繡花功夫"體現(xiàn)文化保護(hù)與功能升級(jí)的平衡。東城區(qū)胡同改造嚴(yán)格限制建筑高度，通過(guò)地下空間開(kāi)發(fā)增加廚衛(wèi)功能，既保留歷史風(fēng)貌又改善居住品質(zhì)。

上海推行"更新+保障"聯(lián)動(dòng)模式。黃浦區(qū)將部分更新房源轉(zhuǎn)化為人才公寓，政府按市場(chǎng)價(jià)九折包租十年，既穩(wěn)定了業(yè)主收益，又緩解了新市民住房難題。

成都的創(chuàng)新在于"商業(yè)反哺"。金牛區(qū)某小區(qū)引入社會(huì)資本建設(shè)社區(qū)商業(yè)體，開(kāi)發(fā)商獲得20年經(jīng)營(yíng)權(quán)，業(yè)主則享受物業(yè)增值和分紅收益，形成可持續(xù)的更新生態(tài)。

站在2026年的新起點(diǎn)，城市更新已從單純的居住改善，升級(jí)為資產(chǎn)保值增值的戰(zhàn)略選擇。對(duì)于老破小業(yè)主而言，讀懂政策風(fēng)向、把握改造時(shí)機(jī)，或許比等待拆遷更現(xiàn)實(shí)。畢竟在存量時(shí)代，煥新比置換更能激活沉睡的房產(chǎn)價(jià)值。