豐臺樓市，來了一條鯰魚

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

2025年北京最后一場土拍，沒有在圣誕節(jié)中狂歡。

12月25日，豐臺花鄉(xiāng)中部組團(tuán)0001地塊，以24.72億元底價(jià)收場，托底者是北京建工集團(tuán)旗下的北京建工地產(chǎn)和北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)。

這是2025年北京土拍的第40宗宅地，成績單定格在1427億元，同比下滑8.17%。（詳見《北京賣地1427億元，跌了點(diǎn)兒》）

花鄉(xiāng)0001地塊，素質(zhì)不錯(cuò)，在西南三四環(huán)之間，但樓面價(jià)僅為4.2萬元/平米。

初看這個(gè)結(jié)果，有點(diǎn)吃驚，但細(xì)想，又覺得蠻符實(shí)際的。

地價(jià)和房價(jià)，向來是打斷骨頭還連著筋的。

2025年豐臺賣地5宗，規(guī)劃建面28.63萬平米，總成交金額128億元，但都是以底價(jià)成交。

豐臺樓市，雪上加霜。

面對這個(gè)現(xiàn)實(shí)，豐臺的開發(fā)商們都在思考一個(gè)問題，2026年該怎么干？

樓面價(jià)創(chuàng)新低

花鄉(xiāng)0001地塊并不大。

它占地面積2.35萬㎡，規(guī)劃建面約5.89萬㎡，容積率2.5，限高60米。緊鄰南四環(huán)內(nèi)，周邊地鐵10號線和房山線雙線經(jīng)過，且有多家3甲醫(yī)院和商業(yè)配套。

為了讓它輕裝上陣，花鄉(xiāng)0001地塊曾"瘦身"過。

今年10月16日，在2025年度第八輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單里，它和南面一路之隔的0002地塊，被捆綁在同一宗出讓地塊里。

它們加一起的總占地面積，達(dá)到了7.16萬平米，總建面為23.8萬平米。如此大的體量，在當(dāng)下的市場中，任何開發(fā)商都難以消化。

于是，到了到了11月20日，只有0001地塊進(jìn)入了預(yù)申請池子。翌日，轉(zhuǎn)正。

在指標(biāo)減負(fù)的同時(shí)，花鄉(xiāng)0001地塊的樓面價(jià)，也是創(chuàng)造了近兩年來周邊，以及四環(huán)內(nèi)最低價(jià)格。

它的兄弟項(xiàng)目嘉棠璟樾，位于花鄉(xiāng)0001地塊北邊8.5公里處的西三四環(huán)之間，樓面價(jià)為約5萬元/平米。

距離花鄉(xiāng)0001地塊最近的在售項(xiàng)目，是西南1.3公里外的北京隅西頌，去年10月31日，金隅嘉業(yè)以27億元底價(jià)，樓面價(jià)5萬元/平米。

相比這兩個(gè)項(xiàng)目，花鄉(xiāng)0001地塊的樓面價(jià)，打了84折。

對標(biāo)更早的周邊項(xiàng)目，花鄉(xiāng)0001地塊的樓面價(jià)優(yōu)勢更為明顯。

2023年10月，中海豐和叁號院和中建云境的成交樓面價(jià)，分別為6.25萬元/平米和6.81萬元/平米。

花鄉(xiāng)0001地塊樓面積，較它們，分別便宜了32.8%和38.33%。

如果僅從樓面價(jià)上看，北京建工似乎是撿漏了。

當(dāng)然，有人說，花鄉(xiāng)0001地塊離北京天壇醫(yī)院太近了。其實(shí)，也隔了300多米，影響并不大。

豐臺樓市的鯰魚？

不過，樓面價(jià)的明顯優(yōu)勢，并不能成為花鄉(xiāng)0001地塊，最終熱銷的決定因素。

最大的問題還是整體市場的需求不振，尤其是豐臺樓市。

將時(shí)間再拉長點(diǎn)，自2024年10月23日金茂璞逸豐宜誕生至今，豐臺區(qū)共成交了9宗地塊中，僅一宗有0.1%的溢價(jià)，其余8宗，溢價(jià)均為0。

唯一有溢價(jià)的，就是建發(fā)金茂觀宸，但也是由當(dāng)時(shí)的參拍者福州裕誠自抬身價(jià)，報(bào)價(jià)兩次。

一級市場的表現(xiàn)，是樓市具體行為的反推。

來看看花鄉(xiāng)0001地塊周邊主要競品們的表現(xiàn)：

1、北京隅西頌。2025年4月21日取證，供應(yīng)439套，截至12月25日，網(wǎng)簽115套，成交均價(jià)7.845萬元/平米，網(wǎng)簽金額10.58億元，地價(jià)覆蓋率39.2%。

2、中海豐和叁號院。2024年3月16日取證，供應(yīng)415套，截至12月25日，網(wǎng)簽122套，成交均價(jià)8.56萬元/平米，網(wǎng)簽金額20.73億元，地價(jià)覆蓋率38.1%。

3、中建云境。2024年3月29日取證，供應(yīng)838套，截至12月25日，網(wǎng)簽280套，成交均價(jià)8.045萬元/平米，網(wǎng)簽金額28.85億元，地價(jià)覆蓋率38%。

可以看出，它們的表現(xiàn)，很不盡人意。

而如果將范圍再擴(kuò)大到整個(gè)豐臺區(qū)，也基本與上述三個(gè)盤雷同。

唯一的例外，是建發(fā)金茂觀宸。

它2025年3月17日取證，供應(yīng)457套，截至12月25日，網(wǎng)簽362套，成交均價(jià)7.87萬元/平米，網(wǎng)簽金額35.53億元，地價(jià)覆蓋率145.91%。

當(dāng)然，與周邊的競品相比，花鄉(xiāng)0001地塊除了樓面價(jià)的優(yōu)勢外，位于四環(huán)內(nèi)的位置，加上周邊交通燈因素，優(yōu)勢更大。

北京建工摘得它后，將與今年9月聯(lián)合北京城建拿下的嘉棠璟樾一起，在西、南四環(huán)內(nèi)連布兩子。

花鄉(xiāng)0001地塊憑借地段和地價(jià)優(yōu)勢，能否成為豐臺樓市的一條鯰魚？