以價換量 杭州二手房市場“觸底反彈”

2025年11月，杭州二手房成交量為6561套，環比10月上漲10.6%，同比2024年11月下跌37.1%。杭州二手房均價“八連跌”，11月二手房網簽均價環比10月下滑2.5%，同比2024年11月下滑13.8%，為2017年以來的價格新低。

低價剛需盤成為成交主力，比如：蕭山區降價小區數量為漲價小區的兩倍，部分房源成交單價低至3.5萬元/㎡。杭州二手房市場議價空間擴大，業主通過降價加速成交，呈現明顯的買方市場特征。

有房產大V說，只有一線城市有房地產市場，一線以下城市沒有多少房地產交易。“凍結效應”出現在市場低迷萎縮的行情中，甚至一線城市也失去了房地產市場，杭州市上千個二手樓盤有過連續幾個月零成交的記錄。

2025年，少數不愁賣的二手房小區無需開打“價格保衛戰”，多數愁賣的二手房小區只得紛紛開啟“以價換量”模式，市中心小區降價幅度小，次中心次之，遠城區和郊區降價幅度大，平均降幅約力20%到30%。

全國每年有約1000萬大學畢業生，2024年，杭州常住人口為1262.4萬人，增加了10.2萬?。2025年上半年，杭州人口流入28萬，排在全國第二，全年新增人口鐵定超過2024年。

杭州和其它城市“以價換量”的樓市行情說明，不只是一線城市有房地產市場，沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。盡管潛在的住房需求逐漸下滑，但依然存在，有首次購房的剛需人群，也有二次和二次以上購房的改善人群，住在“老破小”的拆遷戶既是剛需一簇，也是改善一簇。

狹義的經濟學是一門研究“交易的藝術”，商人不一定是經濟學家，商人和商人出身的政要不一定最懂“交換的價值”。商品或服務的價格與供給呈反向關系或反效性；商品或服務的價格與需求呈正向關系或正效性。?

供求理論是經濟學的基本理論，也是房地產經濟學的根本遵循，通過供求關系動態決定商品的價格與數量?，當需求增加、供給不變時，商品和服務價格上升；當供給增加、需求不變時，商品和服務價格下降。

新經濟哲學是一門用效用哲學的思維方式和分析方法解釋經濟學的學說，比如：除了用曲線和方程描述經濟學基本框架的供需理論或供求規律以外，經濟學家還可以用廣效論或廣義效用論的概念和體系解釋供需理論或供求規律的形成和具體應用。

可以引入“替代效應”和“購買力效應”兩個效用或效應哲學的概念，替代效應是指商品和服務的可選擇性，甲商品或甲服務可以替換乙商品或乙服務等。購買力效應是指收入增加，購買力上升，反之，收入減少，購買力下降，購買力效應即是財富效應。購買力高低是決定一個城市房價高低的主要指標之一。

?當價格下跌時?，商品變得便宜，消費者會用這些商品替代其它同類商品，比如：當蘋果手機降價時，原本買安卓手機的用戶可能買蘋果。實際購買力隨價格下跌而增強，同樣的收入能買更多的商品，比如：當汽油降價時，車主駕車出行的次數和里程增加。開發商主動降價促銷，以刺激潛在的住房需求。

?當價格上漲時?，消費者轉向便宜的替代品，比如：當豬肉漲價時，有些消費者可能改吃雞肉。實際購買力隨價格的上升而減弱。收入下降抑制了購買力，比如：當工資和獎金減少時，有些消費者可能減少消費，對買房持觀望或“降級”的心態。市場基本規律表現為商品價格降了，買的人就多，反之，商品價格漲了，買的人就少。