大火再敲警鐘！物業公司消防管理要注意！

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業主常說 “消防安全是物業公司的天職”，物業公司的任何一次疏忽、一處遺漏，都可能成為吞噬生命的 “導火索”。這次的香港某小區大火事件敲響了警鐘，讓本可控制的小火演變成重大公共安全事件。

在小區消防安全這張大網中，到底哪些消防工作是物業公司的必盡之責？我們又如何不讓悲劇重演，筑牢自家的“防火墻”？

物業故事

（一）物業公司有責

案例一：因管理不善造成損失

江蘇某小區業主陸某家中發生火災，消防支隊趕到小區時，由于小區主干道一側停滿車輛無法通過，只能用其他方案撲救，但也未能及時有效地控制火勢，導致火災蔓延到陸某鄰居。不僅陸某家直接損失高達 23 萬余元，火災還波及相鄰住戶。事后，陸某已與受損鄰居達成賠償協議，也向物業公司發起索賠，要求其承擔相應損失！

法院判決：根據江蘇省高級人民法院發布江蘇法院2011年度十大民生案例之三，因該小區消防通道被占用，認為物業公司未盡到消防安全管理義務，其疏于管理的行為致使消防車通道堵塞，判決物業公司承擔30%的責任。此外，公安消防對物業公司進行行政處罰，對物業公司罰款6000元。

管理建議：物業公司欲在類似消防安全事故中免除賠償等責任，需全面履行消防安全法定及約定義務，核心確保消防通道暢通、消防設施有效。

一、確消防通道標識與物理隔離

在小區主干道、轉彎處、樓棟入口等關鍵位置設置醒目的“消防通道 禁止停車”警示標志，并通過劃線、隔離樁、地釘等方式進行物理隔離，防止車輛占用。發現車輛占道立即勸阻、引導移車，對拒不配合的及時拍照取證并報告交管或消防部門，留存巡查、溝通及報告記錄。

二、強化消防安全宣傳引導

通過業主群、公告欄、入戶告知等方式，常態化宣傳消防法規及通道暢通的重要性，提升業主安全意識。針對車位不足問題，主動規劃臨時停車區域，引導業主規范停放，從源頭減少占道隱患。

三、保障消防設施正常運行

定期檢查消防栓、水壓、消防軟管等設施，建立臺賬記錄檢修頻次與結果，確保火災時可正常使用。提前排查消防設施短板，制定詳盡的消防應急預案，并定期組織演練，確保事到臨頭不慌亂。

案例二：未盡到安全保障義務

沈陽某樓道夜間發生火災，對多處地方及周邊可燃物不同程度燒損，某單元業主因單元防盜門關閉及火災中燃燒物產生的有毒氣體嗆暈倒地，造成嚴重燒傷，后醫治無效確認死亡。事后該業主子女認定此起火災起火點位于樓道堆放雜物處，認為物業公司沒有監管到位，要求賠償所有損失。

法院判決：根據遼寧省沈陽市中級人民法院（2019）遼 01 民終 7948 號民事判決書，火災的起火點位于樓道堆放的雜物處，屬于公共部位起火，客觀事實顯示物業公司存在管理不到位的情況，物業公司亦未能提供充分證據證明其已盡到充分有效的管理義務。判決物業公司承擔業主子女損失30%的民事賠償責任。

管理建議：物業公司的消防安全職責既是法定義務（《消防法》明確要求），也是物業服務合同的默示義務，未履行或履行不到位將面臨行政處罰，若造成他人人身財產損失，物業公司還需承擔侵權賠償責任。

一、嚴格管控公共部位雜物堆放

每日巡查樓道、樓梯間、地下室、配電房、消防控制室等公共部位，禁止堆放易燃、易爆物品，及時清理紙箱、雜物等火災隱患；排查公共區域電氣線路、燃氣管道是否老化破損，發現問題立即整改或通知相關業主整改。拒不配合的及時公示并報告上級部門。

二、全面履行消防設施維護義務

定期檢測、維修和保養公共區域消防設施（如滅火器、消防栓、應急照明等），確保處于正常運行狀態，建立檢修臺賬記錄頻次與結果；及時排查公共部位電氣線路、墻面等火災隱患，發現問題立即整改。

三、強化消防安全宣傳與引導

常態化開展消防安全宣傳教育，通過公告欄、業主群、入戶告知、消防知識講座等形式，普及火災預防、初期火災撲救、疏散逃生等知識；每年至少組織 1 次消防演練，留存演練方案、簽到表、現場照片等憑證。

四、快速響應火災事故

設立消防控制室并實行 24 小時值班制度，確保值班人員持證上崗，熟練操作消防設備；接到火災報警后，立即啟動應急預案，組織人員疏散、初期火災撲救，并及時撥打 119 報警，配合消防部門開展救援工作。火災發生后，應立即啟動應急預案，積極組織撲救、疏散并報警。

（二）物業公司無責

案例三：全面履行消防安全義務

遼寧某小區業主朱某在使用洪某的電褥子時起火，因救火方法不當，且逃生時未關閉入戶門，導致煙氣進入樓梯間；而鄰居郭某和李某進入樓梯間逃生時因吸入高溫煙氣導致窒息死亡，死者繼承人將朱某、洪某和物業公司告上法庭。

法院判決：遼寧省撫順市中級人民法院（2019）遼 04 民終 801 號民事判決書認為，本起火災起火原因為使用已久的電褥子故障引起；而消防車及救援人員在其他路段以及進入小區時均未受到阻礙，因此物業公司在本案中并無過錯。

法律鏈接

1. 《民法典》

第九百四十二條第二款：對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

第一千二百五十六條：在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品造成他人損害的，由行為人承擔侵權責任。公共道路管理人不能證明已經盡到清理、防護、警示等義務的，應當承擔相應的責任。

第一千一百九十八條：賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、娛樂場所等經營場所、公共場所的經營者、管理人者或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。

2.《中華人民共和國消防法》

第二十八條：任何單位、個人不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材，不得埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。人員密集場所的門窗不得設置影響逃生和滅火救援的障礙物。

第六十條：單位違反本法規定，有下列行為之一的，責令改正，處五千元以上五萬元以下罰款：...（三）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的；...

（注：本文內容均基于公開法律法規及官方案例，不構成法律建議。具體案件需咨詢專業律師。）

結語

消防不是“應付檢查”的形式主義，而是關乎生死的底線工程。物業作為小區日常管理者，既是法律上的責任主體，也是居民安全的第一道防線。

香港小區大火的傷痛尚未平復，每一個生命的逝去都值得我們深刻反思。小區是我們共同的家園，消防安全需要物業與業主的共同努力。只有物業切實履職、業主積極配合，才能筑牢小區消防安全的 “防火墻”，守護好每一個家庭的平安，讓類似的悲劇不再重演。

你所在小區有消防通道堵塞、設施過期等隱患嗎？作為業主 / 物業人，你認為該如何守住消防底線？歡迎留言分享！