重磅利好，今天！住建部給房地產市場釋放了一大波信號

2025 年末，住建部在全國住房城鄉建設工作會議上釋放的系列政策信號，恰逢房地產市場處于新舊模式轉型的關鍵節點。

數據顯示，當前房地產市場呈現 “需求企穩、庫存改善但結構失衡” 的特征：新房與二手房交易總量保持穩定，商品房待售面積連續 9 個月環比下降，11 月較 2 月減少 4585 萬平方米，但部分城市庫存壓力仍存，房企融資難題與交付風險尚未完全化解。在此背景下，政策既延續了 “持續用力推動止跌回穩” 的短期目標，又強化了 “構建高質量發展新模式” 的長期導向，形成 “長短結合、標本兼治” 的調控框架。

從宏觀經濟視角看，房地產作為國民經濟支柱產業，其平穩運行直接關系到經濟增長與民生保障。中央經濟工作會議明確提出 “著力穩定房地產市場”，住建部新政正是對這一部署的具體落地，通過供需兩端協同發力、制度改革與精準調控相結合，為房地產市場注入穩定預期。

二、政策核心框架：供需雙向發力與制度革新

（一）供給端改革：控增量、盤活存量與品質升級

供給端政策的核心邏輯是 “優化結構、化解風險”。一方面，通過 “因城施策控增量、去庫存”，從源頭改善供求關系。新政明確鼓勵收購存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，這一舉措既拓寬了存量房消化渠道，又完善了住房保障體系，實現 “一舉兩得”。結合城市更新與城中村改造擴大實施規模，2026 年將在 100 萬套基礎上繼續擴容，通過貨幣化安置等方式激活市場需求，助力庫存去化。

另一方面，供給端改革聚焦 “品質提升” 與 “風險防控”。新政強調實施房屋品質提升工程，推進 “好房子” 建設，從設計、材料、建造到運維全鏈條提升住房標準，同時構建 “好房子、好小區、好社區、好城區” 的四級建設體系，滿足居民改善性需求。在房企監管方面，進一步發揮 “白名單” 制度作用，支持合理融資需求，同時通過做實項目公司制、推行主辦銀行制，規范企業經營行為，防范債務風險。

（二）需求端支持：釋放剛性與改善性住房需求

需求端政策的關鍵在于 “精準賦能” 與 “預期引導”。新政賦予城市政府更大調控自主權，允許其 “適時調整優化房地產政策”，打破了此前 “一刀切” 的調控模式，使政策更貼合地方市場實際。值得關注的是，當前改善性需求潛力持續釋放，二手房交易占比已從 2021 年的 28% 提升至 45%，“好房子” 供需兩旺，新政通過深化住房公積金制度改革、支持 “賣舊買新” 等舉措，進一步激活這一核心需求群體。

租金回報率的穩步提升為需求端提供了重要支撐。目前百城租金回報率達 2.4%，超越無風險收益率、接近公積金貸款利率，這一變化強化了住房的居住屬性，為房價企穩奠定基礎，也增強了購房者的市場信心。政策通過穩定就業與收入預期、優化購房環境，構建起 “需求釋放 — 市場企穩 — 信心回升” 的良性循環。

（三）長效機制構建：三大制度革新筑牢發展根基

新政的核心突破在于加快構建房地產發展新模式，通過三大制度改革實現 “立破并舉”。在銷售制度上，推進現房銷售制，實現 “所見即所得”，從根本上防范交付風險，同時規范預售資金監管，保障購房人權益。這一改革直擊此前預售制下的資金挪用、交付違約等痛點，將推動行業從 “高杠桿、快周轉” 向 “重品質、穩運營” 轉型。

在融資制度上，推行主辦銀行制，建立房企與銀行的長期穩定合作關系，既解決了企業融資難、融資貴問題，又通過銀行監管強化了風險防控。在開發制度上，做實項目公司制，明確權責邊界，防范項目層面的經營風險。三大制度相互支撐，構成了房地產高質量發展的 “四梁八柱”。

此外，新政還完善了住房全生命周期管理體系，建立房屋安全體檢、資金保障與質量保險制度，通過個人賬戶與公共賬戶相結合的資金機制，破解老舊小區維修資金不足難題，強化住房安全保障。物業服務質量提升行動與 “物業服務 + 生活服務” 模式的探索，進一步延伸了房地產服務鏈條，提升了居住價值。

三、市場影響預判：短期穩預期與長期促轉型

（一）短期：市場信心回升，庫存壓力進一步緩解

新政的集中釋放將有效提振市場信心。供給端的存量盤活政策將加速庫存去化，尤其是三四線城市的商品房庫存有望通過保障性住房轉化、城中村改造安置等渠道得到消化。需求端的精準支持將推動剛性與改善性需求有序釋放，預計 2026 年一季度新房與二手房交易量將保持穩中有升態勢，房價將逐步企穩。

房企融資環境將持續改善，“白名單” 制度的深化實施將為優質企業提供穩定的資金支持，有助于化解行業債務風險，保障 “保交房” 任務持續推進。地方政府將加快出臺配套政策，如優化限購限貸、提高公積金貸款額度等，政策效應有望在春節前后集中顯現。

（二）長期：行業轉型加速，高質量發展成主流

新政推動的制度改革將深刻改變房地產行業生態。現房銷售制的推進將壓縮高杠桿房企的生存空間，加速行業優勝劣汰，促使企業從規模擴張轉向品質提升與服務創新。房企將更多布局持有型物業，如長租公寓、產業園區等，形成 “開發 + 運營” 的多元化盈利模式，契合 “租購并舉” 的發展導向。

“好房子” 建設與城市更新的深度融合，將推動住房供給從 “有沒有” 向 “好不好” 轉變，綠色、智慧、適老化成為住房開發的核心關鍵詞。隨著房屋品質與物業服務水平的提升，住房的長期價值將進一步凸顯，行業增加值在 GDP 中的占比將保持穩定，成為經濟高質量發展的重要支撐。

四、結語：政策協同發力，共筑市場平穩發展新格局

住建部此次釋放的政策信號，既回應了當前房地產市場的突出矛盾，又為行業長期發展指明了方向。短期來看，供需兩端的精準施策將有效鞏固市場止跌回穩態勢，緩解庫存壓力與融資難題；長期來看，三大基礎制度改革與高質量發展導向，將推動房地產行業實現深刻轉型，從規模擴張的舊模式轉向質效提升的新模式。

值得注意的是，政策的落地效果仍依賴于地方政府的執行力度與協同配合，如何平衡 “因城施策” 與 “全國統籌”、“短期穩市場” 與 “長期促轉型”，將是未來調控的關鍵。隨著政策效應的持續釋放與行業生態的逐步優化，房地產市場有望形成 “供需平衡、價格穩定、風險可控、品質提升” 的良性發展格局，為中國式現代化建設提供堅實支撐。