去庫存新大招！大學(xué)買當(dāng)?shù)貥潜P“爆改宿舍”，以購代建一舉多得

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哈嘍，大家好，小林哥這篇評論分析高校“抄底”商品房，正以機構(gòu)買家的身份，悄然進(jìn)入房地產(chǎn)市場，整棟整批地收購存量商品房，這些房子并非用于投資或教職工福利，而是明確標(biāo)注為：學(xué)生宿舍，這并非偶然的零星事件，而是在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整與高等教育持續(xù)擴容的雙重背景下，催生出的一個務(wù)實而創(chuàng)新的解決方案。

樓市中的“新角色”：高校為何此時下場？

高校成為樓市的“大客戶”，首先是一個時機選擇問題，當(dāng)前，部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整期，一些商品房項目，尤其是非核心地段的公寓或住宅，面臨去化壓力，開發(fā)商為了回籠資金，愿意提供具有相當(dāng)吸引力的價格折扣。

公開信息顯示，某些高校的收購價相較于市場高峰期，折扣幅度可達(dá)六折甚至更低，這種價格優(yōu)勢，構(gòu)成了高校行動的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，放在幾年前房價高企的市場上，任何一所高校都難以承擔(dān)如此大規(guī)模購置商品房用作宿舍的財務(wù)成本。

如今，市場的回調(diào)創(chuàng)造了難得的“性價比”窗口，更為緊迫的驅(qū)動力，來自高校內(nèi)部不斷增長的現(xiàn)實壓力，隨著高等教育普及化和研究生規(guī)模的持續(xù)擴大，許多高校，特別是那些位于主城區(qū)、歷史悠久的學(xué)校，正面臨日益嚴(yán)峻的學(xué)生住宿危機。

校園內(nèi)部土地早已飽和，寸土寸金，周邊幾公里內(nèi)也難以找到合適的地塊用于新建宿舍樓，擴建宿舍的傳統(tǒng)路徑——申請土地、立項審批、建設(shè)施工——周期漫長，且可能擠占寶貴的教學(xué)科研經(jīng)費。AAA

于是，收購周邊現(xiàn)有的、符合條件的存量房源，成為了一條能夠快速緩解宿舍緊缺的“捷徑”，中國礦業(yè)大學(xué)徐州校區(qū)地處城市核心區(qū)，其收購行為正是這種空間困局的直接反映。

一場精心計算的“多贏”局面

這筆看似特殊的交易，之所以能達(dá)成，是因為它在當(dāng)前條件下，為涉及的各方都算出了一筆“劃算的賬”。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商和資產(chǎn)持有方而言，高校是一位近乎理想的買家。它信用等級高，支付能力穩(wěn)定，且購買意圖明確（自用宿舍），能夠一次性消化幾十套、上百套甚至整棟的存量房源。

這種大宗交易極大地加速了資金回籠，緩解了企業(yè)的現(xiàn)金流壓力，有助于局部市場穩(wěn)定預(yù)期。尤其是在年底這個資金敏感時期，這樣的交易無疑是一場“及時雨”。

對于高校自身，這首先是一個高效解決燃眉之急的方案，相比新建宿舍動輒兩三年的建設(shè)周期，收購現(xiàn)房并加以適應(yīng)性改造，可以讓學(xué)生更快入住，迅速填補床位缺口。

這常常也是一個提升學(xué)生居住條件的機遇，高校選擇收購的房源，大多樓齡較新，多為公寓式設(shè)計，擁有獨立衛(wèi)浴等現(xiàn)代設(shè)施，相比一些建于上世紀(jì)的陳舊筒子樓宿舍，學(xué)生的居住體驗有望得到顯著改善。

在價格合適的條件下，收購的成本可能低于在稀缺土地上新建的費用，實現(xiàn)了資金利用效率的提升，對于在校學(xué)生，最直接的受益點可能在于住宿空間的升級。

盡管他們依然需要遵守宿舍管理規(guī)定，但更寬敞的空間、更完善的設(shè)施、更私密的環(huán)境，無疑能提升求學(xué)期間的生活質(zhì)量，從長遠(yuǎn)看，學(xué)校住宿條件的整體改善，也是吸引優(yōu)質(zhì)生源的軟實力之一。

圖片來源九派新聞

對于地方政府，此舉則是一種巧妙的“借力打力”，在不直接動用大量財政資金入場收購的前提下，借助高校這一既有需求又有支付能力的主體，間接推動了新房市場的去庫存工作。

新房市場的穩(wěn)定，有助于維護(hù)土地市場的基本盤，這對于地方財政的健康運行至關(guān)重要，同時，這也是一種盤活存量資產(chǎn)、將閑置房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為急需民生基礎(chǔ)設(shè)施的創(chuàng)新實踐，實現(xiàn)了資產(chǎn)效用和社會效益的雙重提升。

圖片來源九派新聞

光環(huán)之外的局限性：并非萬能鑰匙

盡管呈現(xiàn)多贏格局，但必須清醒認(rèn)識到，高校購房去庫存這一模式，其效力和適用范圍有著清晰的邊界，采用這一模式的高校群體本身是有限的。

它要求高校至少同時具備幾個條件：一是存在真實且急迫的宿舍缺口；二是擁有相應(yīng)的自有資金或融資能力（通常公辦高校更具優(yōu)勢）；三是學(xué)校周邊恰好存在價格合適、房源集中（便于統(tǒng)一管理）、產(chǎn)權(quán)清晰的商品房項目，這就像拼圖，缺一塊都無法完成。

以清華大學(xué)、北京大學(xué)等位于一線城市頂級地段的高校為例，其周邊房價高昂，房源多以分散的二手房為主，社區(qū)人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，完全不具備整棟收購并改造為安全、可控的學(xué)生宿舍的條件，因此，這一模式很難在頂尖高校密集的核心區(qū)域復(fù)制。

從更宏大的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型視角看，這一現(xiàn)象恰恰印證了中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯的深刻轉(zhuǎn)變，那個依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)、房價普遍上漲就能帶來繁榮的時代已經(jīng)落幕。

房地產(chǎn)正回歸其居住和民生保障的基本屬性。高校購房的創(chuàng)新，正是在這個轉(zhuǎn)型陣痛期內(nèi)，市場各方自發(fā)尋找務(wù)實出路的一個縮影。

它展示了在“房子是用來住的”這一原則下，如何通過靈活的手段，滿足實實在在的居住需求，同時化解部分市場存量，這本身就是一個有價值的探索。

高校收購存量商品房用作宿舍，是中國當(dāng)下經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展特定階段的一個有趣注腳，它是在房價調(diào)整期、政策鼓勵期、高校需求緊迫期三期疊加下，催生出的一個多贏解決方案。

它用市場化的方式，以較低的社會綜合成本，同時回應(yīng)了“樓市局部去庫存”和“高校宿舍緊缺”這兩個看似不相關(guān)、實則能連接起來的難題，不能將其誤讀為房地產(chǎn)市場將重燃暴漲烈焰的信號，也不能指望它能獨立支撐起整個市場的未來。