人民調解丨人民調解“四十日攻堅”，巧解三年物業困局

齊魯晚報·齊魯壹點記者 李文璇 欒海明

“小物業”關乎“大民生”。近期，寧津縣人民調解委員會成功化解了一起長達三年，涉及1000余戶業主，拖欠137萬元物業費的糾紛案件。

讓業主過上“精致生活”，讓物業公司“勞有所獲”，實現了雙向共贏。

積怨三年成困局，訴諸調解止糾紛

寧津縣某小區共有業主1298戶，三年來僅有200戶業主正常繳納物業費，1000余戶業主拖欠物業費（137萬元）達三年之久，小區物業已經陷入“物業服務質量下降—業主繳納費用率低—敷衍了事各執一詞”的惡性循環。

2025年7月10日，寧津縣司法局通過摸排走訪了解到該糾紛案件，立即組建了由寧津縣人民調解委員會骨干、法學專家、物業糾紛調解委員組成的專項調解小組，并召開案件分析會，研究制定了“傾聽訴求—三方會談—協議達成”的三步調解方案，全力介入調解，化解糾紛。

調查走訪摸癥結，釋法明理解心結

7月12日以來，調解小組利用晚上業主在家時間，逐樓逐戶調研走訪，拉家常、聽心聲、聊訴求，并通過電話溝通、見面座談等方式向28名業主代表進行了深入走訪。調解小組也向物業公司負責人調取了物業繳費臺賬，并多次進行協商溝通。

調解初期，雙方各執一詞、情緒激動。業主認為，物業公司提供的服務未達到《物業服務合同》約定標準，具體表現在物業服務質量差，小區的基礎配套設施不完善，衛生打掃不及時，公共區域常有垃圾堆積，安保措施不到位，物業人員配備比低，業主在買房時開發商承諾的圖書館、健身房、停車棚沒有落實到位等。

物業則稱，自2023年6月物業公司服務業主以來，已經按照合同履行服務義務，是業主欠費違約導致運營資金匱乏，無法開展正常的維修養護工作。

7月22日晚，調解小組邀請36名業主代表在小區物業樓會議室進行專題座談交流。業主代表在座談會中先后列舉了18項具體問題，調解小組將這些問題逐項登記梳理，發現其中11項屬于物業公司日常維護責任，7項屬于開發商遺留問題。

7月26日，調解小組采用“三方會談+法律宣講”模式，召集物業公司、開發商、50名業主代表共同參與。

調解員伊國強首先引用《中華人民共和國民法典》第九百四十四條，表示物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費，明確否定了“完全拒繳”的合法性。同時，調解員也表示，根據《中華人民共和國民法典》第九百四十二條，物業公司未履行維修義務同樣構成違約。

調解員以“水和魚”的關系比喻業主與物業的依存關系，只有業主按時繳納費用，物業不斷提高服務質量，才能形成良性循環，有效破解困局。

座談會的最后，調解員對業主提出的18項問題進行了逐項“銷號”，屬于物業公司日常維護責任的11項工作，要求物業公司在20天內全部整改完成；屬于開發商遺留問題的7項工作，要求開發商在30內全部整改完成。

公開監督破難題，面貌煥新迎笑顏

而后，調解小組將問題銷號清單在小區宣傳欄進行公示，并成立以業主代表、調委會成員、職能部門為主體的整改監督小組，確保各項問題全部整改到位。

8月22日，調解小組召集物業公司、開發商及所有業主在小區廣場召開以“清單銷號是標準、業主滿意是準則”的調解會議，物業公司和開發商工作人員將40天的工作成果向全體業主做了報告。

這40天里，小區新增垃圾桶11處，更換垃圾桶23個，垃圾清運從之前的二天一次提高為一天一次，增加安保人員13名、保潔人員9名、監控攝像頭6處。此外，小區還新增圖書館1處、健身房1處、休息亭2處、停車棚4處。至此，18項問題全部“銷號”，贏得廣大業主的高度好評。

同時，物業公司表示因2023年、2024年物業服務不到位，物業費按照7折進行繳納，2025年已經整改到位，按照全額繳納。目前，小區720戶業主按照約定繳納物業費。

寧津縣積極探索基層治理新路徑，搭建矛盾糾紛多元化解平臺，扎實推進源頭治理工作機制，探索形成“情法融合、多元協同、疏堵并舉”的特色調解路徑，有效破解物業矛盾糾紛的堵點難題，繪就和諧社區新“楓景”。

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