2026年，該買房還是賣房

我干了十五年房產中介，今年過年，親妹妹問我她那套投資房要不要賣。我沒猶豫：“掛出去吧，趁現在還有人看。”

她愣了一下：“哥，你以前不是說房子肯定漲嗎？”

我點了根煙，沒多說。因為有些變化，只有天天泡在這個行業里的人才感受得到。

一、買房的人，真的少了

記得2008年那會兒，售樓部門口半夜就有人排隊，裹著被子等開盤。2016年更夸張，揣著全款還得找關系才買得到。現在呢？銷售一天打三個電話，看房還送米送油。

為啥？

我讓店里小伙子統計了一下客戶數據。2019年，來買房的七成是25到35歲的年輕人。現在呢？連四成都不到了。來店里的，一半是替兒子閨女看房的父母。

最大的90后都35歲了，該買的早買了。00后們不著急，很多人覺得租房挺好，不想一上來就背幾十年貸款。

更現實的是——現在要結婚的年輕人，父母大多自己有房。兩家一結合，房子反而多出來了。

你說，人少了，房子多了，這市場能不變嗎？

二、小心，你的投資可能正在“吃”你的錢

去年有個客戶張姐，找我訴苦。2018年，她在二線城市買了套公寓“投資”，120萬，貸款80萬。

每月還4800，租金收3000，自己還得倒貼1800。想著等漲了再賣。

結果現在同戶型掛牌100萬，看了大半年，連個誠心還價的都沒有。

她算了一筆賬：“我以為只虧20萬，但這六年，利息、物業費，加上每月倒貼的租金，里外里小40萬沒了。這哪是投資，這是給銀行和物業公司打工。”

以前大家敢貸款買房，是因為房價漲得快，杠桿能撬動財富。現在不一樣了，房價不漲，杠桿就成了每月雷打不動的支出，壓得人喘不過氣。

現金流，比什么都重要。

三、別瞧不起“二手房”，很多人想通了

以前很多人都有“新房癌”，覺得二手房是別人住過的，沒面子，非得買新房。

我有個老客戶李哥，最近換了套房，你猜怎么著？他買了套2005年的二手房。

我問他為啥，他算盤打得清楚：地段是成熟的，邊上菜場、學校、地鐵全都有；公攤小，得房率高；物業費比新小區便宜一半。最重要的是，同樣的總價，比買新房能多出20個平方。

“新房畫的大餅我吃夠了，”他說，“說什么未來有商場、有公園，一等就是五六年。二手房看得見摸得著，買了就能住，這才是過日子。”

現在的新房價格里，有相當一部分是開發商的營銷成本和財務成本。當大家開始冷靜算賬，新房的“光環”就沒那么亮了。

四、2026年買房，思路得變：不看“漲”，看“值”

有意思的是，我現在勸客戶冷靜，自己卻也還在看房。

但我不看住宅，我在看核心城區那些總價不高的小戶型辦公室。80來萬，一年能租6萬左右，回報率比存銀行高不少。

我的想法變了：以前買房，賭的是它暴漲；現在看房，先看它能不能產生穩定的租金，能不能抵抗通脹，急用錢的時候能不能快速變現。

2026年，還想著一夜暴富？那個時代過去了。但有些房子，它自身就能創造價值，這樣的資產永遠有市場。

說白了，買房得像開個鋪子，先琢磨它能不能自己養活自己。

五、三種人，聽我一句勸

1. 第一次買房的朋友（剛需）：2026年是個機會。

如果你是結婚、小孩上學、安家落戶，該買就買。但記住幾個原則：別追著炒得火熱的新區跑，別貪大，量力而行。買你還得起月供的，買地鐵邊、生活方便的，有學區的更好。這種房子可能漲得慢，但它穩，能給你一個踏實的家。

1. 想換房的朋友（改善）：安全第一。

記住四個字：先賣，后買。千萬別想著先把新房定了，再賣舊的。現在市場不一樣了，你的老房子可能半年都賣不掉，但新房不等人。一定算清總賬：稅、裝修、月供增加多少？別讓“改善生活”變成“加大負擔”。

1. 手里有多套房的朋友（投資）：是時候想想了。

除非是北上廣深核心地段的房子，其他很多地方的房產，金融屬性在慢慢變弱。未來房產稅是大趨勢，你手里那些租金很低、每月還得貼錢的房子，就像一個不停漏水的水池。優化一下手里的資產，或許是更聰明的選擇。

六、有些風險，咱們得心里有數

1. 房子可能拿不到（交付風險）：大開發商都那樣了，買期房真像開盲盒。能看現房，盡量看現房。
2. 房子賣不掉（流動性風險）：你的房子可能值200萬，但掛一年都沒人談價。這不是能隨時用的錢，這是“不動產”，真的動不了。
3. 持有成本會變高（政策風險）：房產稅這事，遲早會來。先從哪些城市、哪種房子開始，說不準，但手里房子多的，得有個準備。

我看過一個數據，一個二線城市，二手房掛牌量超過了20萬套，平均賣掉一套要9個多月。

這說明什么？不是沒人要房子，是賣房子變成了一個漫長而艱難的過程。

七、說到底，房子是拿來住的

有天晚上，一個客戶在店里跟我聊天，說了句大實話：

“我也知道現在買房不劃算，可兒子結婚，親家要求有房；爸媽老了得接來身邊，得有個地方住；我自己忙活半輩子，就想要個能安心看書的地兒。沒房，這些事都辦不成。”

在中國，房子從來不只是房子。它關系到結婚、上學、養老，是很多家庭安全感的基石。

所以，2026年到底該怎么辦？

答案可能很簡單：把你對房子的期待，還原到“居住”本身。

你需要一個家，就認真挑一個適合居住的。你房子多得住不完，就考慮處理一些。你想投資，就老老實實算回報率，別光做夢漲價。你是為了孩子上學，就盯緊學區。

別被各種消息忽悠，回到你最初、最真實的需求——你買的，到底是一個溫暖的“家”，還是一堆冷冰冰的“磚頭”？

最后說幾句實在的：

如果你是第一次買房，2026年你有機會挑挑揀揀、談談價格，或許是個好時機。

如果你手里投資房好幾套，2026年可能是你重新整理、輕裝上陣的好窗口。

但無論如何，請記住這句話：房子是用來住的。 這個最簡單的道理，我們花了這么多年，交了那么多學費，終于要重新明白了。

窗外燈火通明，每個亮著的窗戶背后，都是一個家的故事。當人們不再為炒房而焦慮，而是真正為生活而選房時，這個市場，才算回到了它該有的樣子。

這，或許就是房地產最好的未來。