希臘房產市場三速運行：廣告價與實際成交差距擴大，2026年預計變動不大

據希臘媒體報道，希臘房地產市場正呈現三速運行態勢，廣告價、合同價與客觀價值存在顯著差異，且價差持續擴大。在客觀價值為每平方米1650歐元的區域，標價與實際成交價的差距高達35%。

位于價格變動的低速區間內的房產，其客觀估值多從2021年6月最后一次調整后便處于“凍結”狀態，預計2027年前不會變動。位于高速區間內的房產，廣告價格“虛高”，往往脫離實際要價，折射出需求旺盛、供應短缺及市場情緒高漲的現狀。

中速區間則體現了買賣雙方達成共識的價格。雙方簽署銷售合同時，房產價格通常低于廣告標價且接近客觀價值，盡管部分交易仍存在“暗箱操作”現象。

ReDataset的最新數據顯示，在2022至2025年間，希臘主要城市區域的掛牌價與實際成交價的對比顯示，廣告價與交易價之間的差距在四年間幾乎翻倍。該差距從2022年的19.9%攀升至2025年的34.4%。絕對值方面，廣告報價約為每平方米2325歐元，而實際成交價僅限于每平方米1730歐元。

在雅典，客觀價值為每平方米1650歐元的區域，標價與實際成交價的差距尤為顯著，高達35%。在加拉茨地區，廣告價與成交價每平方米價差達593歐元；佩里斯特里地區偏差率達25.7%。即便在看似價差收窄的區域，如尼凱亞-阿吉奧斯·伊奧安尼斯·倫蒂斯市轄區，掛牌價仍持續高于最終成交價。在塞薩洛尼基，一個客觀價值為每平方米1600歐元的區域，記錄了所有地區中最大的差距，因為2025年的房產廣告價格比客觀價格高出75.4%。

這種偏差扭曲了市場的真實面貌。廣告價格被記錄、傳播并最終被視為“市場價格”，由此形成脫離實際購買力的人為預期泡沫。購房者難以找到符合收入水平的房產，而業主則受困于廣告中看似合理但實際未獲驗證的要價。

據希臘媒體報道，價格地圖(Price map)平臺將在2026年夏季啟用。該平臺將使公民能夠看到全國每個地區的實際房產價格。該地圖基于已簽訂的合同，展示各區域的平均實際成交價格，使所有相關方都能全面了解房地產市場的價格走勢。

該平臺采用人工智能技術，從產權轉讓合同、銷售及租賃廣告、納稅申報表以及土地注冊處提取數據，不會顯示業主的個人詳細信息，僅展示房產類型、面積、房齡、位置及成交價格等基礎信息。通過這種方式，公民將能夠獲取全國各地區房產真實價值的最新信息。根據權限級別，買家、賣家及租戶均可獲取信息，從而對比合同記錄價格與房產廣告及中介標價。該平臺支持按地區進行價格比較，同時配備專用軟件，便于查詢全國范圍內房產的實際成交價格。

公民可免費查詢自身房產估價，并可選擇查看當前及歷史估值；而需要特定區域詳細信息的用戶需付費使用，該功能特別適合計劃買賣房產的用戶。第二階段預計將把價格地圖擴展至租金領域。（宋飛諾）

圖源：in.gr