深圳樓市，一夜之間大翻轉(zhuǎn)。。

過(guò)去閉眼買(mǎi)房的“黃金時(shí)代”已經(jīng)落幕。

有人手握多套房產(chǎn)卻夜不能寐，有人持幣觀望等待時(shí)機(jī)，也有人在調(diào)整中看到新一輪財(cái)富分配的草蛇灰線。

當(dāng)過(guò)去的法則逐漸失效，什么才是新的生存邏輯？

01 學(xué)區(qū)房還能不能買(mǎi)？什么樣的學(xué)區(qū)房更值錢(qián)？

這可能是當(dāng)前許多家長(zhǎng)最糾結(jié)的問(wèn)題。

一邊有人說(shuō)它是智商稅，政策一變就會(huì)血虧；另一邊，堅(jiān)信頂尖學(xué)區(qū)永遠(yuǎn)是硬通貨，再小再破也值得。

真相，往往在兩者之間尋找平衡。

如果那些樓齡老舊、純粹依賴學(xué)位支撐價(jià)值的房子，你需要清醒地認(rèn)識(shí)到，這類(lèi)房產(chǎn)的性質(zhì)已經(jīng)改變。

從學(xué)區(qū)多校劃片政策的不確定性，到新生兒數(shù)量下降的長(zhǎng)期趨勢(shì)，再到老樓自身的衰敗，三重壓力之下，這類(lèi)房產(chǎn)的保值基礎(chǔ)已十分脆弱。它越來(lái)越像消費(fèi)品，從買(mǎi)入的那一刻起，折舊就開(kāi)始了。

如果你確實(shí)為孩子上學(xué)需要購(gòu)買(mǎi)，請(qǐng)務(wù)必調(diào)整心態(tài)，將這類(lèi)房子視為為教育支付的消費(fèi)，而非投資。做好它可能貶值的心理準(zhǔn)備。

但另一種組合，邏輯完全不同： 品質(zhì)住宅+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)+好學(xué)區(qū)。

這如同“伯樂(lè)”與“千里馬”的相遇。品質(zhì)住宅自身就有很強(qiáng)的保值能力，產(chǎn)業(yè)聚集帶來(lái)高素質(zhì)的生源和購(gòu)買(mǎi)力，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)成為錦上添花的加分項(xiàng)。三者結(jié)合，形成了“產(chǎn)、居、學(xué)”的良性閉環(huán)。

在這種組合中，學(xué)區(qū)屬性不再單獨(dú)承擔(dān)房?jī)r(jià)的全部期待，而是整個(gè)優(yōu)質(zhì)生活體系的一部分。即便未來(lái)學(xué)區(qū)政策微調(diào)，其價(jià)值底盤(pán)依然堅(jiān)實(shí)。

核心在于，不要再孤立地看待“學(xué)區(qū)”標(biāo)簽，而要看它附著在什么樣的資產(chǎn)之上。

隨著從“買(mǎi)名校”轉(zhuǎn)向“買(mǎi)圈層和潛力”，那些生源質(zhì)量高、家長(zhǎng)群體優(yōu)質(zhì)、但名氣尚未完全爆發(fā)的學(xué)區(qū)，往往藏著真正的未來(lái)之星。

剛需改善，應(yīng)該如何選擇“高品質(zhì)保值“房源？

02

這一輪樓市調(diào)整，改變的不僅是財(cái)富結(jié)構(gòu)，也在重塑一代人對(duì)房子的認(rèn)知。

60后、70后對(duì)房地產(chǎn)有著特殊的情結(jié)，很大程度是因?yàn)樗麄冋娴膹姆孔永镔嵉竭^(guò)錢(qián)。

2014年之前買(mǎi)房的人，幾乎都經(jīng)歷了資產(chǎn)的大幅增長(zhǎng)，那種“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的集體記憶，深深印在了他們的觀念里。

而對(duì)90后來(lái)說(shuō)，他們步入社會(huì)后，首先經(jīng)歷的可能就是“高位接盤(pán)”。有 人分享自己的經(jīng)歷：2021年花近400萬(wàn)在深圳羅湖買(mǎi)下一套老破小，今年初割肉200萬(wàn)賣(mài)出。他感嘆：“還沒(méi)存到200萬(wàn)，就先虧掉了200萬(wàn)。”

即使未來(lái)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，這種初次體驗(yàn)帶來(lái)的心理烙印，也很難輕易消除。

樓市增值的快樂(lè)從未經(jīng)歷，資產(chǎn)縮水的痛感卻已刻骨銘心。

2017-2021年能在一二線城市買(mǎi)房的年輕人，大多是同齡人中較優(yōu)秀、家庭條件相對(duì)較好的。而當(dāng)他們帶著這樣的記憶成長(zhǎng)為社會(huì)的中堅(jiān)力量，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯會(huì)發(fā)生根本變化。

未來(lái)，長(zhǎng)期租房可能成為更多人的常態(tài)。

以前很多人將租房視為買(mǎi)房的過(guò)渡階段，租金支出能省則省。但當(dāng)買(mǎi)房的預(yù)期越來(lái)越理性，那么租房就不再只是暫時(shí)的選擇，而可能是一種長(zhǎng)期的生活方式。

另一個(gè)變化是：對(duì)房子本身的要求會(huì)更高。

經(jīng)歷此輪周期，不同板塊、不同品質(zhì)房產(chǎn)的價(jià)格差距將進(jìn)一步拉大。

那些核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，依然被追逐；而遠(yuǎn)郊、無(wú)突出亮點(diǎn)的樓盤(pán)，流動(dòng)性和保值性將面臨更大挑戰(zhàn)。

當(dāng)下市場(chǎng)，怎樣置換更保值？如何合理安排買(mǎi)賣(mài)節(jié)奏？

03 為什么說(shuō)現(xiàn)在適合集中火力優(yōu)化置換？

一方面，很多人手上的房子明顯開(kāi)始折舊或地段降級(jí)，未來(lái)行情好了也難有大機(jī)會(huì)。

另一方面，當(dāng)下政策傾斜于改善群體，房?jī)r(jià)回調(diào)、利率低位、稅費(fèi)優(yōu)惠，置換成本比往年低得多。

當(dāng)前市場(chǎng)雖然出貨價(jià)不占優(yōu)勢(shì)，但只要銜接緊湊，可以換取進(jìn)貨方面的優(yōu)勢(shì)。

市場(chǎng)情緒是同步的，市場(chǎng)冷淡期，普通房源和優(yōu)質(zhì)房源都在調(diào)整；但市場(chǎng)回暖時(shí)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的漲幅往往更領(lǐng)先。合理的運(yùn)用杠桿能夠幫你實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)層級(jí)跨越。

回顧深圳樓市過(guò)去20多年，表面看房?jī)r(jià)漲了十幾倍，但真正贏麻了的家庭，往往是踏著周期完成了幾次關(guān)鍵躍升： 從小剛需 → 帶學(xué)區(qū)改善 → 核心區(qū)豪宅。

買(mǎi)房不是終點(diǎn)，置換不是瞎折騰。

而是一次家庭資產(chǎn)的戰(zhàn)略重組，是一次居住品質(zhì)的向上突破，更是一次財(cái)富認(rèn)知的現(xiàn)實(shí)兌現(xiàn)。

在深圳這座信奮斗、見(jiàn)未來(lái)的城市——

別讓過(guò)氣的房子，綁住你未來(lái)的可能性。

每一次市場(chǎng)調(diào)整，都是財(cái)富重新分配的時(shí)機(jī)。 區(qū)別在于，你是被分配的一方，還是參與分配的一方。

買(mǎi)房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

如果你最近也在考慮買(mǎi)房和賣(mài)房

怎樣更好判斷房子的好和差？ 該買(mǎi)還是賣(mài)？