專家解讀 | 劉貴文：交易結構因時而變 交易總量趨于穩定

（來源：中國建設新聞網）

轉自：中國建設新聞網

作者系重慶大學副校長

中央城市工作會議明確指出我國城鎮化進程從快速增長期向穩定發展期轉變，城市發展從大規模增量擴張階段向存量提質增效轉變。“兩個轉變”也帶來了我國房地產交易結構與規模總量的深刻變化。傳統以新房銷售為主的增量交易格局正在走向新房和二手房并舉的格局，并進一步走向以二手房交易為主的成熟市場格局。

當前，我國二手房交易已成為當前住宅交易的重要組成部分。2025年1月至11月，全國二手房交易面積占交易總量的比重已達45%。一線城市二手房交易大幅攀升，2025年11月，北京二手房網簽14446套，較10月環比增長19.5%；上海?二手房網簽22943套，環比增長24%，創下自今年5月以來的新高；深圳二手住宅網簽4472套，環比上漲6.6%；廣州?二手住宅網簽9191套，環比增長22.89%。廣州二手房市場不止于成交量上升，貝殼數據顯示，11月二手房成交均價達2.21萬元/平方米，環比上漲2.1%。各地二手房市場的突出特點是優質次新房成為市場交易的主要部分。這些數據釋放出核心城市二手房市場逐步走出低谷、邁入企穩區間的積極信號。經過近四年的調整，房地產內生需求正逐步修復，全國房地產市場總體企穩態勢逐步清晰。

從住房消費總需求的角度看，我國包括新房與二手房在內的住房交易總量趨于穩定，房地產市場質的有效提升與量的均衡正在同步實現。數據進一步分析顯示，2025年前三季度，重點30城新房和二手房的總成交量同比已停止下降勢頭，初步完成“筑底止跌”。深圳、上海等核心城市二手房成交同比增長近20%至30%，北京、重慶、杭州、成都等城市同比增長均超10%。這體現了我國居住消費市場的強大韌性，特別是高發展能級的城市和優質項目依然具有較強的市場吸引力。

從國際經驗看，進入城鎮化后期，以存量交易為主是房地產市場發展的普遍規律。英國等發達國家，二手房交易占比普遍在70%以上，美國更是超過80%。即使是偏愛新房的日本房地產市場，二手房交易占比也從1990年的不足10%提升至近年來的43%以上。這一規律也要求我國在“兩個轉變”的新階段，需要重新構建房地產統計分析和信息發布框架，以反映市場真實態勢。當前，除一線城市數年前已進入存量市場以外，重慶、成都、杭州、南京等重點二線城市的二手住房成交比例均已超過新房。二手房市場對新房市場的“替代效應”日益明顯，將新房與二手房的總供給與總需求納入同一分析框架，能夠更加科學、客觀、全面地反映我國住房市場體系的全貌，是科學制定宏觀調控政策和合理引導消費者預期的重要基礎。